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La casa propria in tre mosse

Realizzate il vostro desiderio passo dopo passo: noi siamo al vostro fianco

Volete comprare una casa o un appartamento? Questo intimo desiderio esige alcune decisioni importanti. E la Banca Migros è al vostro fianco. Ecco le tre tappe che vi condurranno all’oggetto dei vostri sogni.

Tappa n° 1: definire il budget

Definite il vostro budget

Avete già trovato l’immobile che vi convince? Per finanziarlo, avete bisogno di un determinato capitale proprio e di un reddito sufficiente per sostenere le spese correnti. Il calcolatore-budget vi mostra gli oneri ipotizzabili. Partendo dai mezzi propri e dal vostro reddito netto annuo potete definire anche il budget che avete a disposizione per l’oggetto dei vostri desideri.

I vostri mezzi propri coprono almeno il 20 percento dei costi dell’investimento? E l’onere annuo non supera il 35 percento del vostro reddito netto? Allora non esitate e passate alla seconda tappa.

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Calcolatore-budget

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Ripristinare

Perché il finanziamento della casa propria poggi su basi solide anche quando i tassi salgono, la sopportabilità viene calcolata su un tasso d’interesse medio a lungo termine (attualmente del 4,500 %).

Prestito ipotecario massimo

Ipoteca di 1° grado al tasso tecnico del 4,50 % CHF
Ipoteca di 2° grado al tasso tecnico del 4,50 % CHF
Totale prestito ipotecario   CHF
Anticipo in percento del prezzo d’acquisto   %
Prezzo d’acquisto massimo   CHF
Tassi ipotecari annui   CHF
Rimborso annuo ipoteca di 2° grado entro 15 anni CHF
Spese accessorie 1,00 % del prezzo d’acquisto CHF
Onere annuo   CHF
Onere mensile   CHF
Costi in percento del reddito netto %

Avvertenza

Avvertenza

Almeno il 20 percento di mezzi propri

Sono pochissimi coloro che riescono a finanziarsi un appartamento o una casa solo con i propri risparmi. La maggior parte delle persone deve ricorrere a un prestito ipotecario per fare fronte all’acquisto. In Svizzera, per l’acquisto di un immobile a uso proprio, il prestito ipotecario ottenibile raggiunge al massimo l’80 percento del valore dell‘immobile. Un’ipoteca vi consente di realizzare importanti progetti immobiliari. In ogni caso vi occorre almeno il 20 percento di capitale proprio, di cui non oltre il 10 percento deve provenire dai fondi del 2° pilastro.

Perché il 20 percento?

Negli ultimi anni i prezzi degli immobili sono continuamente saliti, ma in passato quelli degli appartamenti, per esempio, erano diminuiti anche del 20 percento (negli anni dal 1990 al 1998; fonte: Wüest und Partner). Se un proprietario ha dovuto vendere il suo immobile, per esempio, nel 1998, con un finanziamento dell’80 percento è rimasto almeno libero da debiti.

Che cosa potete utilizzare come capitale proprio?

  • Averi in conto
  • Capitale previdenziale prelevato anticipatamente (2° e 3° pilastro)
  • Ricavato di titoli venduti
  • Aiuto da parte della famiglia (p.es. prestiti non fruttiferi e non soggetti all’obbligo di rimborso, donazione, anticipo sull’eredità)

 

Come agiscono altre garanzie?

Se per l’immobile che vi interessa volete costituire in pegno altre garanzie (p.es. depositi titoli, capitali di previdenza, altri immobili) è possibile ottenere prestiti ipotecari per oltre l’80 percento del valore dell’oggetto. La costituzione in pegno può valere la pena se il momento per vendere non è ottimale oppure se non volete prelevare anticipatamente il capitale di previdenza. Tuttavia la Banca Migros non concede prestiti ipotecari per l’intero valore dell’oggetto.

Quando vi occorre più del 20 percento di mezzi propri?

La Banca Migros finanzia fino all’80 percento del valore dell’immobile che v’interessa. Tuttavia il prezzo d’acquisto in posizioni molto richieste è talora superiore al valore dell’oggetto stimato dalla banca. L’acquirente deve fare fronte alla differenza tra il valore dell’oggetto e il prezzo d’acquisto unicamente con i mezzi propri, non attinti dal secondo pilastro. In questo caso la quota di mezzi propri necessari supera il 20 percento.

Al massimo il 35 percento del reddito

All’investimento iniziale per l’acquisto si aggiungono le spese correnti. Oltre al rimborso dell’ipoteca possono essere necessari altri investimenti, per esempio il mobilio nuovo. Per non gravare troppo sul budget, le spese correnti non dovrebbero superare il 35 percento del vostro reddito netto. Se le spese sono più di un terzo del budget, vi manca un importante margine di manovra finanziario. La regola di un terzo vale tra l’altro anche per gli inquilini.

Perché il 35 percento?

Nella concessione dei crediti la Banca Migros verifica se potete fare fronte alle spese correnti. In concreto gli oneri annui per gli interessi ipotecari, l’ammortamento e le spese accessorie non devono superare il 35 percento del vostro reddito netto. Per stare sul sicuro anche quando i tassi sul mercato salgono, calcoliamo il 4,5 percento e oltre. L’ammortamento è del  6,7 percento di un’ipoteca di secondo grado. Le spese accessorie ammontano a un forfait dell’1 percento, per gli edifici costruiti secondo lo standard Minergie allo 0,5 percento del valore dell’oggetto.

Che cosa potete considerare come reddito?

  • Reddito netto da attività lavorativa
  • Reddito netto da attività lavorativa di terzi, che rispondono in solido per l’ipoteca
  • Redditi in eccedenza di altri immobili

L’onere supera il 35 percento del vostro reddito?

Le spese correnti dell’immobile dei vostri sogni sono superiori a un terzo del vostro reddito? Potete ridurre gli interessi da pagare e gli ammortamenti versando più mezzi propri. Se non è possibile, vi consigliamo di cercare un immobile più economico.

Tappa n° 2: approvazione del finanziamento

I documenti necessari

Se avete trovato l’oggetto che vi convince, comunicate il vostro interesse al venditore dell’immobile. Prima di firmare una riservazione, dovreste tuttavia ottenere dalla banca l’approvazione del finanziamento. Per questo la Banca Migros ha bisogno dei seguenti documenti:

  • dichiarazione fiscale e certificato del salario aggiornati
  • informazione dell’ufficio esecuzioni
  • indicazioni sull’oggetto con i piani, ev. la documentazione di vendita
  • se possibile: estratto del registro fondiario, bozza del contratto di compravendita, stima dell’assicurazione cantonale per gli stabili (nei cantoni dove è prevista)

Come inoltrare la richiesta di un finanziamento

Comunicateci che siete interessati a un prestito ipotecario della Banca Migros per telefono, online oppure per e-mail. I documenti possono essere presentati, d’accordo con il vostro consulente, su carta o in formato elettronico.

La nostra approvazione del finanziamento

Basandosi sui documenti presentati, la Banca Migros analizza ora il valore dell’oggetto che vi interessa e la sopportabilità del finanziamento. Se sono soddisfatti i requisiti descritti, ricevete subito da noi una conferma del finanziamento. Potete farvi già confermare i modelli ipotecari che preferite.

Riservate l’oggetto dei vostri desideri

Ricevete la nostra approvazione del finanziamento verbalmente o per iscritto. Adesso nessun ostacolo vi impedisce di riservare la vostra nuova abitazione. D’accordo con il venditore potete trasferire un acconto e poggiare su basi più sicure la vostra decisione di acquistare.

Tappa n° 3: firmare il contratto

Chiedere un’offerta alla concorrenza

Vi consigliamo di confrontare diverse proposte ipotecarie, ma state attenti agli specchietti per le allodole. Non mancano infatti vantaggiose offerte iniziali, per le quali dovete tuttavia rinegoziare il prezzo già dopo pochi anni e confrontare altre offerte. Le ipoteche della Banca Migros non solo sono convenienti da anni, ma rimangono convenienti negli anni.

Confrontate i nostri modelli ipotecari

La Banca Migros vi offre cinque diversi modelli ipotecari. Ogni modello è sintonizzato su determinate esigenze e condizioni del mercato. Verificate e confrontate i nostri modelli ipotecari. Potete anche combinare i modelli tra loro, per esempio scegliendo due ipoteche fisse con durate diverse per garantirvi oneri contenuti e un limite ipo per un’ottimale flessibilità.

Fate verificare il contratto di compravendita

I contratti di compravendita contengono spesso formulazioni insolite, di difficile comprensione. Vi consigliamo di discutere il contratto di compravendita con un fiduciario immobiliare o un avvocato. Questi specialisti conoscono il linguaggio specifico e vi offrono volentieri spiegazioni. Così ottenere la necessaria sicurezza prima di firmare il contratto.

Il contratto di credito e la promessa di pagamento

Avete già scelto il modello ipotecario? A questo punto la Banca Migros allestisce il vostro contratto di credito. Parallelamente versate i mezzi propri su un conto della Banca Migros e inviate al vostro consulente una copia del contratto di compravendita non ancora firmato. Prepariamo quindi la promessa di pagamento, che sarà richiesta dal venditore nell’ambito della firma del contratto e della registrazione dell’atto pubblico.

Adesso la casa è vostra

Con la vostra firma sul contratto di compravendita e l’iscrizione al registro fondiario diventate proprietari dell’immobile dei vostri sogni. Godetevi questa sensazione unica e festeggiatela!

Per mantenere le spese sotto controllo

I consigli della Banca Migros

Controllate le vostre uscite

Vi consigliamo di trasferire ogni mese un importo per le spese ordinarie e straordinarie della vostra casa su un conto separato. Questo importo rappresenta 1/12 delle spese accessorie (un percento del prezzo d‘acquisto), dell’ammortamento annuo (6,7 percento di un’ipoteca di secondo grado) e degli interessi previsti (in base al contratto di credito). Così avete le spese sempre sotto controllo e nel corso degli anni una visione d’insieme di tutte le uscite sostenute per il vostro immobile.

Ottimizzate i costi

Sapevate che potete cambiare il modello ipotecario – fatta eccezione per l’ipoteca fissa – anche dopo aver firmato il contratto? Per esempio potete passare dall’ipoteca variabile o dalla Libor a un’ipoteca fissa e ottimizzare così gli interessi da pagare. Inoltre vi informiamo in tempo se l’ipoteca fissa o la Libor stanno per scadere.

Aumentate il valore del vostro immobile

Investendo nel vostro immobile ne mantenete o aumentate il valore. Se volete rinnovare o ristrutturare la vostra casa, la Banca Migros vi aiuta volentieri con un credito di costruzione adeguato e flessibile.

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