Abolizione del valore locativo? Insieme troviamo le risposte.

– Principio: il valore locativo è un reddito fittizio che i proprietari di immobili a uso proprio devono pagare le imposte. In questo modo si intende raggiungere la parità di trattamento tra inquilini e proprietari, compensando il vantaggio dell’abitazione senza canone d’affitto. Per contro i proprietari immobiliari possono dedurre dal loro reddito imponibile spese come le spese di manutenzione e gli interessi debitori.

– Calcolo: il valore locativo viene stabilito dall’autorità fiscale cantonale, che sceglie liberamente il metodo da adottare. Il Tribunale federale prescrive soltanto che l’importo ammonti ad almeno il 60% del canone di locazione che l’immobile in questione varrebbe sul mercato libero. In genere, i cantoni si orientano a una fascia target compresa tra il 60% e il 90% del canone di mercato. Se nella casa vi è uno spazio abitativo permanentemente inutilizzato, ad esempio perché i figli se ne sono andati o il coniuge è deceduto, la Confederazione e determinati cantoni prevedono una riduzione speciale del valore locativo per sottoutilizzo. In alcuni cantoni la riduzione è consentita anche in caso di considerevole sproporzione tra il valore locativo e il reddito e il patrimonio imponibili.

• Non è ancora stato definito il periodo transitorio per l’abolizione del valore locativo. Dovrebbe essere di almeno due anni.
• Di conseguenza, è probabile che al più presto a partire dal periodo fiscale 2028, il valore locativo proprio non sarà più tassato.

La tassazione del valore locativo è stata oggetto di controversie politiche fin dalla sua introduzione. Nel 2017 è stata presentata l’iniziativa parlamentare «Cambio di sistema nell’ambito dell’imposizione della proprietà abitativa». Per anni il Consiglio nazionale e il Consiglio degli Stati hanno lottato per trovare una soluzione, finché, il 28 settembre 2025, gli elettori hanno approvato il seguente cambio di sistema:

– Abolizione del valore locativo per l’abitazione principale e secondaria.

– Le deduzioni per la manutenzione non possono più essere applicate a livello di imposta federale per la residenza principale e secondaria a uso proprio. I cantoni possono tuttavia continuare a consentire deduzioni fino al 2050 per le misure di risparmio energetico e di protezione dell’ambiente.

– Le deduzioni degli interessi debitori sono possibili solo limitatamente (per la nuova proprietà abitativa acquistata nei primi 10 anni, per gli oggetti affittati solo nella misura della quota del patrimonio immobile degli oggetti affittati rispetto al patrimonio complessivo). La deduzione limitata degli interessi debitori non riguarda solo gli interessi ipotecari, ma anche altri interessi debitori, come ad es. quelli dei crediti privati, dei debiti con carte di credito, dei prestiti privati o dei crediti lombard.

– Per compensare l’abolizione dell’imposta sul valore locativo sugli oggetti di vacanza, i cantoni introdurrebbero un’imposta reale sulle abitazioni secondarie.

Nella nostra guida scoprite in dettaglio le conseguenze dell’abolizione del valore locativo per i proprietari di abitazioni.

• I proprietari privati di oggetti a reddito (ad es. case plurifamiliari o appartamenti di proprietà affittati) possono continuare a dedurre dal reddito imponibile gli interessi debitori, le spese di manutenzione e gli interventi di risanamento, a differenza dei proprietari di proprietà abitativa a uso proprio.
• Tuttavia, la deduzione degli interessi debitori sarà limitata. D’ora in poi è possibile solo in rapporto al patrimonio immobile e al patrimonio complessivo. Esempio: nel caso di un immobile locato con un valore fiscale di 400 000 franchi e un patrimonio complessivo di 1,2 milioni di franchi, un terzo degli interessi debitori sarebbe deducibile.

• Il cambio di sistema nell’ambito dell’imposizione della proprietà abitativa riguarda anche gli immobili di vacanza: il valore locativo verrà a mancare anche per gli immobili di vacanza e allo stesso tempo andrà a mancare la possibilità di dedurre fiscalmente le spese di manutenzione e gli interessi debitori.
• Per compensare le perdite fiscali con l’abolizione del valore locativo, i cantoni possono introdurre una nouva imposta reale sulle abitazioni secondarie.
• L'abolizione del valore locativo potrebbe quindi alleggerire il carico fiscale sugli immobili di vacanza, ma la soppressione delle possibilità di deduzione e l'eventuale introduzione di un'imposta sulle abitazioni secondarie potrebbero comportare, in determinate circostanze, un aumento dell'onere fiscale complessivo. 

Anche indipendentemente dagli incentivi fiscali, ci sono diversi buoni ragioni per adottare misure di risanamento energetico, come ad es. la sostituzione dell’impianto di riscaldamento:

• I moderni sistemi di riscaldamento sono molto più efficienti dal punto di vista energetico e riducono notevolmente i costi energetici correnti. Rispetto ai vecchi impianti, potete risparmiare fino al 30% di energia per il riscaldamento, che non solo è rispettoso dell’ambiente, ma anche alleggerisce il bilancio familiare.
• I moderni sistemi di riscaldamento aumentano il comfort abitativo perché funzionano in modo più efficiente e silenzioso. Inoltre, come le pompe di calore, in estate possono essere utilizzate anche per il raffreddamento.
• Installando un impianto di riscaldamento moderno conservate il valore del vostro immobile. Infatti, un vecchio impianto di riscaldamento spesso non è più conforme alle attuali direttive ambientali e prima o poi deve essere sostituito. Questa necessità di risanamento può incidere negativamente sulla disponibilità al pagamento di coloro che intendono acquistare il vostro immobile.  
• Nei prossimi anni le norme energetiche cantonali per gli edifici verranno inasprite; nei primi cantoni potrebbe applicarsi già a partire dal 2026. Questo contesto è legato alla revisione del cosiddetto «Modello di prescrizioni energetiche dei Cantoni», in breve MoPEC. Nella nostra guida potete leggere cosa significano i nuovi «MoPEC 2025» per le proprietarie e i proprietari di abitazioni.