Abolizione del valore locativo: quali sono le conseguenze e come procedere

Cosa riguardava la votazione popolare del 28 settembre 2025?

Il 28 settembre 2025 gli elettori svizzeri hanno approvato un cambio completo di sistema. Con l’abolizione del valore locativo vengono meno anche le deduzioni fiscali per le spese di manutenzione; inoltre, detrarre gli interessi debitori sarà possibile solo in misura limitata.

Ma cos’è il valore locativo?

• Principio: il valore locativo è un reddito fittizio sul quale i proprietari di immobili a uso proprio pagano un’imposta, che ha lo scopo di garantire la parità di trattamento tra inquilini e proprietari, cioè di compensare il vantaggio di un’abitazione non affittata. Per contro, i proprietari di un’abitazione possono detrarre dal reddito imponibile le spese di manutenzione e gli interessi debitori.
• Calcolo: il valore locativo viene stabilito dall’autorità fiscale cantonale, che ha la facoltà di scegliere il metodo di calcolo da adottare. Il Tribunale federale prescrive soltanto che l’importo debba ammontare ad almeno il 60% del canone di locazione che l’immobile in questione varrebbe sul mercato libero. In genere, i cantoni si orientano a una fascia target compresa tra il 60% e il 90% del canone di mercato. Se nella casa vi è uno spazio abitativo permanentemente inutilizzato, ad esempio perché i figli se ne sono andati o il coniuge è deceduto, la Confederazione e determinati cantoni prevedono una riduzione speciale del valore locativo per sottoutilizzo. Alcuni cantoni consentono la riduzione anche in caso di considerevole sproporzione tra il valore locativo e il reddito e il patrimonio imponibili.
• Origine: questa tassazione è stata introdotta nel 1934, durante la crisi economica mondiale che aveva diminuito fortemente le entrate fiscali a fronte delle maggiori spese che le finanze pubbliche dovevano sostenere per le prestazioni sociali. La tassazione del valore locativo è stata introdotta in quel contesto, per estendere la base fiscale.

A partire da quando sarà abolito il valore locativo?

Il periodo transitorio per l’abolizione del valore locativo è ancora da definire e presumibilmente durerà almeno due anni. A partire dal periodo fiscale 2029 il valore locativo non sarà più soggetto a tassazione. Fino a quel momento vigono le condizioni quadro fiscali finora applicate, questo vuol dire che c’è un po’ di tempo per prepararsi e adottare le misure necessarie.

Il cambio di sistema in dettaglio

L’abolizione del valore locativo non è l’unico cambiamento. Si tratta invece di un cambio completo di sistema:

• Il valore locativo sarà abolito per l’abitazione principale e secondaria.
• Verranno meno le deduzioni delle spese di manutenzione dalle imposte federali per l’abitazione principale e secondaria a uso proprio. I cantoni avranno tuttavia la facoltà di consentire deduzioni fino al 2050 per le misure di risparmio energetico e di protezione dell’ambiente.
• Le deduzioni degli interessi debitori saranno possibili solo in misura limitata:
  1. Chi acquista una prima proprietà abitativa può dedurre, fino a un certo limite, gli interessi debitori per dieci anni: nel primo anno la deduzione consentita è di massimo 10 000 franchi (coniugi), rispettivamente di 5000 franchi (altri contribuenti); dal secondo anno l’importo massimo deducibile diminuisce annualmente di 1000 franchi (coniugi), rispettivamente di 500 franchi (altri contribuenti).
  2. I locatori con ricavi da affitto o da locazione (ad es. proprietari di appartamenti o case plurifamiliari affittati) possono effettuare una deduzione degli interessi debitori in proporzione alla quota di valore dell’immobile locato rispetto al patrimonio complessivo. Trovate un esempio nella scheda informativa del Dipartimento federale delle finanze sulla nuova regolamentazione degli interessi su debiti.
  3. Importante: la deduzione limitata degli interessi debitori non riguarda solo l’ipoteca, bensì tutti gli interessi su debiti di persone private, ad esempio anche quelli di crediti privati, di debiti relativi a carte di credito, di prestiti privati o di crediti lombard. Per quanto riguarda l’imposta sulla sostanza, invece, non cambia nulla: i debiti come ipoteche, crediti privati, debiti relativi a carte di credito, prestiti privati, crediti lombard, ecc. possono ancora essere interamente dedotti dal patrimonio imponibile.

E le abitazioni secondarie?

• Il valore locativo sarà abolito anche per le abitazioni secondarie, tuttavia i cantoni avranno la facoltà di introdurre una nuova imposta reale sulle abitazioni secondarie, per compensare il mancato gettito fiscale derivante dal valore locativo.
• Se e con quali modalità i cantoni applicheranno l’imposta speciale sugli immobili per le abitazioni secondarie è una questione aperta, soprattutto, i cantoni turistici potrebbero avere bisogno di compensare l’eventuale diminuzione delle entrate fiscali per le abitazioni secondarie. I cantoni dispongono di un ampio margine di manovra per le modalità concrete e possono anche autorizzare i comuni a riscuotere l’imposta.

I vincitori: chi trae vantaggio dal cambio di sistema?

Chi acquista per la prima volta una proprietà abitativa

Chi acquista per la prima volta un’abitazione è tra i maggiori beneficiari della riforma.

• 1° vantaggio – deduzione limitata degli interessi debitori: nei primi dieci anni, chi acquista per la prima volta un’abitazione può dedurre gli interessi debitori nella misura seguente; nel primo anno l’importo massimo ammonta a 10 000 franchi (coniugi), rispettivamente a 5000 franchi (altri contribuenti), in seguito questo diminuisce annualmente di 1000 franchi (coniugi), rispettivamente di 500 franchi (altri contribuenti).
• 2° vantaggio – bassi costi di manutenzione: nei primi anni, gli immobili di nuova costruzione comportano solo bassi costi di manutenzione. Pertanto, chi acquista un’abitazione per la prima volta ha una perdita esigua se tale detrazione viene meno.

Esempio di calcolo: una coppia di coniugi acquista un appartamento di nuova costruzione per 800 000 franchi, con un’ipoteca di 500 000 franchi (tasso del 2%). Nel primo anno, la coppia può usufruire interamente della deduzione degli interessi debitori, pari a 10 000 franchi. Le spese di manutenzione sono di entità trascurabile e lo sgravio fiscale può ammontare a diverse migliaia di franchi l’anno.
«Non escludo che questo sgravio fiscale eserciti sui prezzi degli immobili una spinta moderata verso l’alto», spiega Thomas Walter, CEO di CSL Immobiliare SA, partner immobiliare della Banca Migros. «Il mantenimento della deduzione degli interessi e la contemporanea abolizione del valore locativo, infatti, renderebbero l’acquisto del primo immobile ancora più allettante e potrebbero far salire i prezzi delle abitazioni di proprietà.»

Proprietari di oggetti residenziali in gran parte ammortizzati

Anche i proprietari di abitazioni con ipoteche ampiamente o interamente rimborsate beneficiano notevolmente, soprattutto quelli in pensione.

Esempio di calcolo: una coppia di coniugi in pensione possiede un immobile del valore di 1 milione di franchi. L’ipoteca è stata in gran parte rimborsata (restano solo 200 000 franchi). Attualmente, pagano l’imposta su un valore locativo di 30 000 franchi, ma possono detrarre solo 2000 franchi di interessi debitori (con un tasso dell’1%). Poiché la riforma abolirà completamente il valore locativo, il loro risparmio fiscale sarà di oltre 5000 franchi l’anno.

Perdenti: chi è svantaggiato dal cambio di sistema?

Proprietari di oggetti che necessitano di risanamento

I proprietari di immobili più vecchi e da risanare sono tra gli svantaggiati dalla riforma. Il motivo: in futuro non potranno dedurre dal reddito imponibile né le spese di manutenzione né quelle per i risanamenti energetici (quantomeno a livello federale; fino al 2050 dovrebbe esservi la possibilità di deduzioni dalle imposte cantonali).

Walter consiglia: «Il cambiamento di sistema suggerisce di anticipare eventuali lavori di rinnovo e di ristrutturazione pluriennali, per poter ancora beneficiare appieno delle attuali deduzioni a livello federale e cantonale». «Tuttavia, la prevedibile corsa agli artigiani potrebbe far salire i prezzi per i servizi di risanamento. Chi vuole andare sul sicuro dovrebbe quindi agire tempestivamente e ammodernare la proprietà abitativa».

L’abolizione della deduzione per la manutenzione potrebbe tra l’altro comportare un aumento delle differenze di prezzo sul mercato immobiliare tra gli immobili in buono stato e quelli in cattive condizioni. Gli oggetti da risanare perderebbero infatti i risparmi fiscali latenti contenuti nel calcolo dei costi, il che ridurrebbe maggiormente i prezzi rispetto agli immobili ben tenuti. Ma Walter relativizza: «Questo effetto resterà contenuto, poiché nel nostro Paese la disponibilità di immobili è fondamentalmente scarsa».

Proprietari di abitazioni secondarie

I proprietari di abitazioni secondarie non sono avvantaggiati dalla riforma.

• Questo perché, anche se viene meno il valore locativo, si perdono al contempo tutte le possibilità di deduzione. Inoltre, i cantoni hanno la facoltà di introdurre una nuova imposta per le abitazioni secondarie per compensare le mancate entrate fiscali derivanti dall’imposta sul valore locativo: «Pertanto, i proprietari di immobili di vacanza non soltanto continuerebbero a pagare per la seconda abitazione la normale imposta sulla sostanza, ma verserebbero anche un’imposta supplementare.», spiega Thomas Walter di CSL Immobiliare SA.  
• Potrebbero essere fortemente svantaggiati i proprietari di abitazioni secondarie nei cantoni turistici come il Vallese, i Grigioni o il Ticino, dove potrebbe essere introdotta la nuova imposta reale sulle abitazioni secondarie per compensare le perdite fiscali.

Quali conseguenze hanno l’abolizione del valore locativo e il conseguente cambio di sistema?

Quali sono le implicazioni fiscali?

Ecco cosa cambia per l’imposta sul reddito

• Il valore locativo sarà abolito, questo vuol dire che non si dovranno più pagare imposte su un reddito fittizio.
• Verrà meno la possibilità di detrarre gli interessi debitori: dunque nessuna deduzione degli interessi ipotecari e di altri interessi debitori (fanno eccezione: chi acquista per la prima volta un’abitazione e i proprietari privati di immobili affittati o dati in locazione).
• Non si potranno più detrarre le spese per la manutenzione né quelle per i risanamenti energetici (fanno eccezione: la conservazione dei monumenti storici della Confederazione e le misure di risparmio energetico e di protezione dell’ambiente nell’ambito delle imposte cantonali fino al 2050, a seconda del cantone).

Cosa resta invariato nell’imposta sulla sostanza

• Nessun cambiamento: i debiti come le ipoteche possono essere interamente dedotti dal patrimonio imponibile, come in precedenza.
• Valore dell’immobile: la valutazione dell’immobile ai fini dell’imposta sulla sostanza non cambia.

Cosa ne è degli aumenti del valore locativo già annunciati?

Negli ultimi anni il tribunale ha emesso sentenze che hanno ingiunto a vari cantoni interessati di adeguare i valori locativi all’aumento dei valori venali. Di conseguenza alcuni cantoni hanno aumentato i valori locativi (ad es. Berna nel 2020, Argovia al 1° gennaio 2025 , altri invece hanno deciso di soprassedere nell’attesa che il valore locativo venisse abolito a livello federale.

• Cantone di Basilea Campagna: in una sentenza del 2017, il Tribunale federale ha richiesto a questo cantone di adeguare il suo sistema fiscale. Il Parlamento cantonale di Basilea Campagna ha nuovamente sospeso il nuovo calcolo del valore locativo a febbraio 2025 accogliendo così la richiesta della Commissione delle Finanze che, come già due anni fa, aveva proposto di attendere l’eventuale abolizione del valore locativo per effettuare l’adeguamento. Poiché l’abolizione è stata approvata nella votazione popolare del 28 settembre 2025, l’aumento del valore locativo non è più attuale.
• Zurigo: in seguito a due sentenze del tribunale, il Cantone di Zurigo ha modificato le direttive sulla valutazione degli immobili e il valore locativo al 1° gennaio 2026.Dopo la decisione popolare del 28 settembre 2025, la Direzione delle finanze ha comunicato che il Cantone intende rinunciare all’aumento.

A questo punto mi conviene rimborsare la mia ipoteca?

Nell’ambito dell’acquisto di un immobile, molti proprietari di abitazioni hanno già concordato con la loro banca un rimborso parziale (ammortamento) dell’ipoteca. Conviene effettuare adesso ammortamenti supplementari facoltativi, dato che in seguito non si potranno più detrarre dalle imposte gli interessi debitori? A tale proposito facciamo queste considerazioni.

• Investire anziché ammortizzare: chi rimborsa l’ipoteca, da un lato risparmia sugli interessi, ma dall’altro lato rinuncia alle entrate che avrebbe potuto ottenere investendo il denaro. «Il rendimento a lungo termine di un investimento finanziario diversificato supera generalmente i costi risparmiati rimborsando un prestito ipotecario con, ad esempio, un tasso d’interesse del 3%», spiega Sacha Marienberg, responsabile Investment Office della Banca Migros. «Investire anziché ammortizzare rimane quindi un’opzione da tenere presente, indipendentemente dalla deducibilità fiscale degli interessi».
• Mantenere la flessibilità finanziaria: anche senza investire in borsa, ci sono buoni motivi per non rimborsare interamente l’ipoteca. «Può essere più sensato mantenere una riserva di liquidità, ad esempio per le ristrutturazioni», afferma Sacha Marienberg. «Tra l’altro non bisogna dimenticare che con l’ammortamento si riduce l’indebitamento, ma si vincola anche più denaro nella proprietà abitativa, il che può comportare rischi indesiderati di concentrazione nel mix patrimoniale».

Conviene effettuare adesso il risanamento e la ristrutturazione?

Per i risanamenti e le ristrutturazioni il tempo stringe: chi desidera ancora beneficiare appieno delle deduzioni fiscali attuali a livello federale e cantonale deve attivarsi prima del 2029.

• La situazione di partenza: con la legge attuale potete dedurre le spese di manutenzione e i risanamenti energetici dal reddito imponibile; a seconda dell’aliquota fiscale marginale e del luogo di domicilio, questo si traduce in un risparmio fiscale che va dal 20% al 30% dei costi d’investimento.
• Cosa cambia?
  - Confederazione: vengono meno le deduzioni per le misure di risparmio energetico e lo smantellamento (fanno eccezione i lavori di conservazione dei monumenti storici).
  - Cantoni: i cantoni hanno la facoltà di continuare a concedere deduzioni per le misure di risparmio energetico e di protezione dell’ambiente fino al 2050, ma la decisione spetta a ogni singolo cantone.
• Una raccomandazione concreta
  - Se progettate interventi di risanamento importanti (nuovo impianto di riscaldamento, isolamento della facciata, sostituzione degli infissi, ecc.), sarebbe opportuno effettuarli prima del 2029. In questo modo beneficerete di tutte le agevolazioni fiscali attualmente previste, sia a livello federale che cantonale.
  - A seconda dei casi, considerate se è conveniente anche effettuare lavori di manutenzione di modesta entità, come i lavori di tinteggiatura o la sostituzione di cucina e bagno. Infatti, i lavori di manutenzione non qualificabili come interventi energetici o ambientali, in futuro non potranno essere detratti né dalle imposte federali né da quelle cantonali.
  - Le comunioni di proprietari per piani possono valutare se effettuare versamenti ancora più consistenti e fiscalmente deducibili nel fondo di rinnovazione prima che il cambio di sistema entri in vigore.
  - Se le risorse finanziarie non bastano, potreste rinviare ad esempio i versamenti annuali nel pilastro 3a a favore dei lavori di risanamento e manutenzione. Dall’inizio del 2026, infatti, sarà possibile recuperarli con versamenti retroattivi negli anni seguenti.
• A cosa fare attenzione: 
  – boom di risanamenti all’orizzonte: molti proprietari di abitazioni vorranno probabilmente realizzare i loro progetti prima del 2029, e questo potrebbe significare minor disponibilità di artigiani e aumento dei prezzi.
  - Pianificazione tempestiva: richiedete per tempo dei preventivi e prenotate i lavori, perché più ci avviciniamo al 2029, più diventerà difficile.
• Fare risanamenti energetici conviene in ogni caso:
  - anche quando non sarà più possibile dedurne le spese, il risanamento energetico conviene a lungo termine, poiché diminuisce i costi del riscaldamento, favorisce la conservazione del valore dell’immobile e contribuisce alla tutela dell’ambiente;
  - da non dimenticare: le leggi cantonali sull’energia prescrivono nei prossimi anni la sostituzione degli impianti di riscaldamento a combustibili fossili, pertanto, il risanamento energetico continuerà a essere necessario.

Conclusioni

• L’abolizione del valore locativo comporta un radicale cambiamento di sistema. I benefici o gli svantaggi dipendono dalla vostra situazione individuale: l’importo dell’ipoteca, la necessità di risanamento e la fase di vita svolgono un ruolo decisivo.
• Agire ora conviene: pianificate per tempo i prossimi risanamenti e verificate la vostra strategia ipotecaria. L’importante è non prendere decisioni affrettate: richiedete una consulenza.