Suppression de la valeur locative? Ensemble, trouvons des réponses!

– Principe: la valeur locative est un revenu fictif imposé par les propriétaires d’immeubles à usage propre. L’objectif est d’assurer l’égalité de traitement entre les locataires et les propriétaires en compensant l’avantage du logement mis à disposition gratuitement. Les propriétaires immobiliers peuvent en contrepartie déduire de leur revenu imposable des dépenses telles que les frais d’entretien et les intérêts débiteurs.

– Calcul: la valeur locative est fixée par les autorités fiscales cantonales, celles-ci étant libres de choisir la méthode de calcul appliquée. Le Tribunal fédéral exige simplement que la valeur locative corresponde au moins à 60% du loyer que le bien concerné pourrait rapporter sur le marché libre. Les cantons se basent généralement sur une fourchette allant de 60 à 90% du loyer du marché. Si une partie du logement est inoccupée en permanence, p. ex. parce que les enfants ont quitté le domicile ou que le conjoint est décédé, la Confédération et certains cantons autorisent une déduction spéciale sur la valeur locative pour sous-utilisation. Dans certains cantons, une déduction est également autorisée en cas de déséquilibre flagrant entre la valeur locative et le revenu et la fortune imposables.

• Le délai transitoire pour la suppression de la valeur locative n’est pas encore fixé. Elle devrait s’élever à au moins deux ans.
• Il ne devrait donc plus y avoir de valeur locative déclarée à partir de la période fiscale 2028 au plus tôt.

Depuis son introduction, l’imposition de la valeur locative a fait l’objet de controverses politiques. L’initiative parlementaire «Imposition du logement. Changement de système» a été déposée en 2017. Pendant des années, le Conseil national et le Conseil des États se sont efforcés de trouver une solution, jusqu’à ce que le peuple ait finalement accepté le changement de système suivant, le 28 septembre 2025:

– La valeur locative est supprimée pour les résidences principales et secondaires .

– Les déductions d’entretien ne sont plus possibles pour les résidences principales et secondaires à usage propre au niveau de l’impôt fédéral. Les cantons peuvent toutefois continuer à autoriser des déductions pour les mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement jusqu’en 2050.

– Les déductions des intérêts débiteurs ne sont plus possibles que de manière limitée (pour un nouveau logement en propriété au cours des 10 premières années, pour des objets loués uniquement à hauteur de la part du patrimoine immobilier par rapport au patrimoine total). La déduction limitée des intérêts débiteurs ne concerne pas uniquement les intérêts hypothécaires mais aussi d’autres intérêts débiteurs, tels que les crédits privés, les dettes de cartes de crédit, les prêts privés ou les crédits lombard.

– Les cantons sont autorisés à introduire un impôt cantonal sur les résidences secondaires afin de compenser la suppression de l’impôt sur la valeur locative pour ces biens immobiliers.

Découvrez en détail dans notre guide les conséquences de la suppression de la valeur locative pour les propriétaires.

• Les propriétaires privés d’immeubles de rapport (p. ex. immeubles locatifs ou appartements en copropriété loués) peuvent continuer à déduire de leur revenu imposable les intérêts débiteurs, les frais d’entretien et les mesures d’assainissement, contrairement aux propriétaires dont le logement est à usage propre.
• Toutefois, la déduction des intérêts débiteurs sera limitée. Celui-ci est désormais permis seulement proportionnellement à la fortune immobilière par rapport au patrimoine total. Exemple: pour un immeuble loué d’une valeur fiscale de 400 000 francs et d’un patrimoine total de 1,2 million de francs, un tiers des intérêts débiteurs serait déductible.

• Le changement de système en matière d’imposition du logement concerne également les résidences secondaires: la valeur locative sera aussi supprimée pour les résidences secondaires, tandis que les frais d’entretien et les intérêts débiteurs ne seront plus déductibles fiscalement.
• Afin de compenser les pertes fiscales dues à la suppression de la valeur locative, les cantons peuvent introduire un nouvel impôt sur les résidences secondaires.
• La suppression de la valeur locative pourrait donc alléger fiscalement les résidences secondaires, mais l’introduction éventuelle d’un impôt sur les résidences secondaires peut entraîner une charge globale plus élevée. 

Indépendamment des incitations fiscales, il existe plusieurs bonnes raisons en faveur de mesures d’assainissement énergétiques, telles qu’un remplacement du chauffage:

• Les systèmes de chauffage modernes sont nettement plus efficaces sur le plan énergétique et réduisent considérablement les coûts énergétiques courants. Par rapport aux anciennes installations, vous pouvez économiser jusqu’à 30% d’énergie de chauffage, ce qui préserve non seulement l’environnement mais soulage aussi le budget de votre ménage.
• Les systèmes de chauffage modernes améliorent le confort de la maison car ils fonctionnent plus efficacement et plus silencieux. En outre, comme les pompes à chaleur, ils peuvent également être utilisés pour le refroidissement en été.
• En installant un chauffage moderne, vous conservez la valeur de votre bien immobilier. Car un vieux chauffage n’est souvent plus conforme aux directives environnementales actuelles et devra être remplacé tôt ou tard. Ce besoin de rénovation peut avoir un impact négatif sur la propension à payer des acheteurs potentiels de votre bien immobilier.  
• Dans les années à venir, les prescriptions énergétiques cantonales pour les bâtiments seront renforcées – dans les premiers cantons, ce pourrait être le cas dès 2026. Cette révision s’inscrit dans le cadre du «Modèle de prescriptions énergétiques des cantons» (MoPEC). Découvrez dans notre guide ce que signifient les nouveaux MoPEC 2025 pour les propriétaires immobiliers.