Fragen rund um den Eigenmietwert? Gemeinsam finden wir Antworten.

Seit der Einführung ist die Besteuerung des Eigenmietwerts politisch umstritten. 2017 erfolgte die Einreichung der parlamentarischen Initiative «Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung». Seither rangen National- und Ständerat um eine Lösung, bis schliesslich in der Wintersession 2024 der folgende Systemwechsel beschlossen wurde:

– Der Eigenmietwert wird für Haupt- und Zweitwohnsitze abgeschafft.

– Unterhaltsabzüge sind für Haupt- und Zweitwohnsitze nicht mehr möglich.

– Schuldzinsenabzüge sind nur für erstmals erworbenes Wohneigentum in den ersten zehn Jahren sowie für vermietete Liegenschaften möglich.

– Gleichzeitig sollen Kantone eine kantonale Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einführen dürfen, um die wegfallende Eigenmietwertsteuer auf Ferienobjekten zu kompensieren.

Die Einführung der neuen Objektsteuer auf Zweitliegenschaften erfordert die Zustimmung von Volk und Ständen. Weil die neue Objektsteuer mit der Abschaffung des Eigenmietwerts verbunden ist, wird am 28. September 2025 sowohl über die neue Objektsteuer als auch über die Abschaffung des Eigenmietwerts abgestimmt.

• Die Übergangsfrist für die Abschaffung es Eigenmietwerts ist noch offen. Sie dürfte voraussichtlich mindestens zwei Jahre betragen.

• Private Eigentümerinnen und Eigentümer von Renditeobjekten (z.B. Mehrfamilienhäusern oder vermieteten Eigentumswohnungen) könnten Schuldzinsen, Unterhaltskosten und Sanierungsmassnahmen weiterhin vom steuerbaren Einkommen abziehen, im Unterschied zu Eigentümern von selbstgenutztem Wohneigentum.
• Allerdings würde der Schuldzinsabzug eingeschränkt. Er ist nur noch im Verhältnis des unbeweglichen Vermögens zum Gesamtvermögen möglich. Beispiel: Bei einer vermieteten Liegenschaft mit 400'000 Franken Steuerwert und einem Gesamtvermögen von 1,2 Millionen Franken wären ein Drittel der Schuldzinsen abzugsfähig.

• Der Systemwechsel bei Wohneigentumsbesteuerung würde ebenfalls die Ferienobjekte betreffen: Der Eigenmietwert fiele auch für Ferienobjekte weg, gleichzeitig entfiele die Möglichkeit, Unterhaltskosten und Schuldzinsen steuerlich abzuziehen.
• Um die Steuerausfälle durch die Abschaffung des Eigenmietwerts zu kompensieren, könnten Kantone eine neue Objektsteuer auf Zweitwohnungen einführen.
• Die Abschaffung des Eigenmietwerts könnte also Ferienobjekte steuerlich entlasten, jedoch durch den Wegfall von Abzugsmöglichkeiten und die mögliche Einführung einer Zweitwohnungssteuer unter Umständen zu einer höheren Gesamtbelastung führen. 

Auch unabhängig von steuerlichen Anreizen gibt es gute Gründe für energetische Sanierungsmassnahmen wie z.B. einen Heizungsersatz:

• Moderne Heizsysteme sind deutlich energieeffizienter und senken die laufenden Energiekosten erheblich. Im Vergleich zu alten Anlagen können Sie bis zu 30 Prozent Heizenergie einsparen, was nicht nur die Umwelt schont, sondern auch Ihre Haushaltskasse entlastet.
• Zeitgemässe Heizsysteme erhöhen den Wohnkomfort, da sie effizienter und leiser arbeiten. Zudem können sie, wie Wärmepumpen, im Sommer auch zur Kühlung eingesetzt werden.
• Durch den Einbau einer zeitgemässen Heizung erhalten Sie den Wert Ihrer Immobilie. Denn eine alte Heizungen ist oft nicht mehr konform mit den heutigen Umweltrichtlinien und muss früher oder später ersetzt werden. Dieser Sanierungsbedarf kann sich negativ auf die Zahlungsbereitschaft von Kaufinteressenten Ihrer Immobilie auswirken.   
• In den kommenden Jahren werden die kantonalen Energievorschriften für Gebäude verschärft – in den ersten Kantonen könnte das bereits ab 2026 der Fall sein. Hintergrund ist die Revision der sogenannten «Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich», kurz MuKEn. Was die neuen «MuKEn 2025» für Wohneigentümerinnen und -eigentümer bedeuten, lesen Sie in unserem Ratgeber.