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Ammortamento – possibilità e vantaggi

Come rimborsare la vostra ipoteca risparmiando e rimanendo flessibili

L’ammortamento, ovvero il pagamento rateale della vostra ipoteca alla banca, può avvenire in forme diverse. Vi indichiamo innanzitutto i tipi di ammortamento che potete scegliere, con i relativi importi. In secondo luogo vi mostriamo come ottimizzare il vostro risparmio e rimanere flessibili, scegliendo l’ammortamento indiretto.

Ammortamento – principi generali

Restituite solo il 13 percento del valore dell’immobile

La Banca Migros finanzia permanentemente la vostra abitazione fino al 67 percento del valore, concedendo anche finanziamenti superiori (fino all’80 percento). Nel caso di un finanziamento maggiore vi viene richiesto, come beneficiari del credito, di ridurre la vostra ipoteca al 67 percento nell’arco di 15 anni, al più tardi al raggiungimento dell’età di pensionamento. L’ammortamento massimo che dovete corrispondere per la vostra ipoteca è quindi pari al 13 percento del valore dell’abitazione (ammortamento obbligatorio).

Rimborsate annualmente solo lo 1,083 percento dell’ipoteca

Per una casa del valore di CHF 700 000, la Banca Migros può finanziare fino a CHF 560 000, ossia l’80 percento del valore. Un beneficiario del credito quarantenne deve dunque rimborsare complessivamente CHF 91 000 nell’arco di 15 anni, pari a un importo annuo di CHF 6 067
(CHF 91 000/15 anni, ovvero CHF 560 000 x 1,083 percento). La percentuale maggiore del valore dell’abitazione (67 percento) è finanziata permanentemente da Banca Migros.

Desiderate ridurre ulteriormente l’ipoteca?

In quanto beneficiari del credito stabilite assieme alla Banca Migros l’entità dell’ammortamento in ambito contrattuale.  Se preferite, avete naturalmente la possibilità di optare per un importo superiore a quello dell’ammortamento obbligatorio. Tuttavia, vi ricordiamo che l’importo del rimborso concordato sarà esigibile annualmente: evitate dunque di gravare in modo troppo incisivo sul vostro bilancio familiare.

Come risparmiare

I seguenti ammortamenti supplementari vi consentono di ridurre durevolmente i costi agli interessi o di risparmiare sulle imposte:

  • versamento supplementare su un conto di previdenza (ammortamento indiretto).
  • rimborso maggiorato una tantum, concordato con il vostro consulente (possibile per l’ipoteca a tasso variabile).
  • disdetta dell’ipoteca a tasso variabile e rimborso della somma desiderata alla decorrenza del termine di disdetta.
  • prolungamento parziale di un’ipoteca a tasso fisso in scadenza o di un’ipoteca Libor.

Ammortamento indiretto – i vantaggi

Pagate meno imposte grazie all’ammortamento indiretto

Un ammortamento più elevato riduce l’onere degli interessi, riducendo però di conseguenza le detrazioni fiscali. L’ammortamento indiretto rappresenta un’alternativa interessante. Potete infatti versare l’ammortamento concordato su un conto di previdenza costituito in pegno (pilastro 3a). L’avere sul conto di previdenza è dunque destinato successivamente all’ammortamento dell’ipoteca.

Costi complessivi minori grazie all’ammortamento indiretto

Se ammortizzate indirettamente la vostra ipoteca, i costi relativi agli interessi sono chiaramente superiori rispetto all’ammortamento diretto. Inoltre i fondi di previdenza liquidati sono sottoposti a tassazione. Ciononostante la scelta dell’ammortamento indiretto si dimostra conveniente poiché le maggiori deduzioni fiscali vi consentono di risparmiare somme di denaro elevate. Inoltre gli interessi corrisposti sul conto di previdenza contribuiscono all’aumento del capitale a risparmio.

L’ammortamento indiretto conviene anche se i tassi d’interesse sono bassi

L’esempio seguente vi spiega i vantaggi dell’ammortamento indiretto. Il proprietario immobiliare rimane flessibile: ogni anno può versare sul conto di previdenza fino all’importo  massimo previsto dalla legge, ottimizzando così il vostro budget.

Ammortamento indiretto tramite un conto di previdenza

L’esempio seguente mostra i vantaggi dell’ammortamento indiretto nell’arco di 15 anni per un  privato di 40 anni, coniugato, domiciliato nella città di Zurigo, con un reddito imponibile di CHF 100 000.

 
Ammortamento diretto
 

Ammortamento indiretto tramite
un conto di previdenza

 
Importo ammortizzabile CHF 91 000 CHF 91 000
Interessi passivi (2,00%) CHF 14 105 CHF 27 300
Risparmio fiscale conseguente alla deduzione degli interessi passivi CHF -3188 CHF -6170
Accredito degli interessi pilastro 3a (1,25%)   CHF -8410
Risparmio fiscale conseguente alla deduzione del pilastro 3a (aliquota fiscale marginale 22,60%)   CHF -20 566
Imposta sul capitale versato del pilastro 3a (4,77%)   CHF 4742
Totale costi CHF 101 917 CHF 87 896
Vantaggio dell’ammortamento indiretto nell’arco di 15 anni   CHF 14 022

Aliquota fiscale individuale
L’aliquota fiscale dipende dal reddito imponibile. Informatevi presso il vostro comune di domicilio sull’aliquota fiscale marginale applicabile e sull’imposta sul capitale versato per i fondi di previdenza.

Ammortamento – le peculiarità

Rimanere flessibili

Con l’ammortamento diretto riducete la vostra ipoteca, quindi non disponete più del limite di credito originario. Con l’ammortamento indiretto tramite un conto di previdenza l’importo del debito resta invariato mentre l’avere rimane bloccato sul conto di previdenza. In quanto proprietari di una casa, grazie al limite ipo rimanete flessibili: ulteriori ammortamenti sono possibili in qualsiasi momento. E il limite di credito originario può essere di nuovo utilizzato interamente.

Investire il capitale libero

Nel caso in cui disponiate di capitale libero, è più conveniente destinarlo a un ammortamento supplementare oppure optare per altre forme d’investimento? Se siete interessati alle opportunità di rendita e di crescita offerte dal mercato dei capitali, l’ammortamento non rappresenta per voi una vera alternativa.

Destinare il capitale libero al risparmio

Vale la pena investire il capitale libero in un conto di previdenza (pilastro 3a), che beneficia di privilegi fiscali e frutta interessi migliori rispetto a un conto di risparmio. Gli investimenti non possono tuttavia superare un limite massimo annuo. Come impiegare allora il capitale libero residuo? L’esempio seguente spiega come, nel caso in questione, l’ammortamento diretto rappresenta indiscutibilmente la soluzione migliore. Sotto il profilo finanziario l’ammortamento indiretto tramite un conto di risparmio-investimento non è interessante, neppure quando i tassi d’interesse sono elevati.

Ammortamento indiretto tramite un conto di risparmio-investimento

L’esempio seguente illustra quali sono i costi dell’ammortamento indiretto tramite un conto di risparmio-investimento nell’arco di 15 anni per un privato di 40 anni, coniugato, domiciliato nella città di Zurigo, con un reddito imponibile di CHF 100 000.

 
Ammortamento diretto
 

Ammortamento indiretto tramite
un conto di risparmio-investimento

 
Importo ammortizzabile CHF 91 000 CHF 91 000
Interessi passivi (2,00%) CHF 14 105 CHF 27 300
Risparmio fiscale conseguente alla deduzione degli interessi passivi CHF -3188 CHF -6170
Accredito degli interessi sul conto di risparmio-investimento (0,30%)   CHF -1452
Onere fiscale per l’accredito degli interessi sul conto di risparmio-investimento   CHF 328
Totale costi CHF 101 917 CHF 111 006
Costi dell’ammortamento indiretto nell’arco di 15 anni   CHF 9089

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