Fondo di rinnovamento nella proprietà per piani: 7 consigli per mantenere il valore della vostra casa

A proposito del fondo di rinnovamento nella proprietà per piani vengono utilizzati termini come «risparmio per le emergenze» o «risparmio obbligatorio». Molti proprietari per piani e persone che vogliono diventare tali ritengono addirittura che un fondo di rinnovamento sia un obbligo legale. Ma questa supposizione è sbagliata. La legge disciplina diversi aspetti essenziali della proprietà per piani, come ad esempio le modalità di voto per le ristrutturazioni e gli interventi edilizi. Tuttavia, la legge non prevede alcun obbligo di un fondo di rinnovamento.

1. Che cos'è un fondo di rinnovamento per i condomini? 

 Il fondo di rinnovamento è fondamentalmente una forma di risparmio, la cui finalità è chiaramente vincolata. Qui i proprietari per piani risparmiano insieme del denaro da utilizzare successivamente per grandi rinnovamenti. Prima o poi i proprietari dovranno fare grandi investimenti per rinnovare il tetto e la facciata o per sostituire l’impianto di riscaldamento. Al contrario, la manutenzione e le riparazioni ordinarie devono essere finanziate tramite i costi di esercizio e di manutenzione annui (e vengono preventivate dall’amministratore). In generale, l’ammontare del versamento dipende dalle quote di valore delle singole abitazioni.

2. Quali spese sono coperte dal fondo di rinnovamento?

Il fondo di rinnovamento copre le spese essenziali per la manutenzione e la ristrutturazione delle parti comuni dell'immobile, come il tetto, la facciata o il riscaldamento.

3. A quanto dovrebbe ammontare il fondo di rinnovamento?

• Il modello di regolamento dell’Associazione svizzera dei proprietari per piani prevede un deposito annuo di almeno lo 0,4% del valore assicurativo dello stabile, fino a quando non si risparmia almeno il 6% del valore dello stabile. Al tempo stesso, per l’associazione è molto importante sottolineare che si tratta solo di un valore generico orientativo. L’ammontare effettivo previsto da una comunione di proprietari per piani deve essere in ogni caso adeguato all’età e alle condizioni concrete dello stabile.
• Uno studio della Scuola universitaria professionale lucernese ha concluso che circa quattro quinti delle comunioni di proprietari per piani dell’agglomerato di Lucerna hanno creato un fondo di questo tipo. Il risultato vale anche per il resto della Svizzera: «Dalla nostra esperienza professionale non siamo praticamente a conoscenza di casi di comunioni di proprietari per piani senza fondo di rinnovamento», sottolinea Thomas Walter, CEO di CSL Immobilien, il fornitore di servizi immobiliari della Banca Migros. Più spesso, invece, le risorse destinate al fondo sono piuttosto scarse. Infatti, il mantenimento del valore a lungo termine e gli investimenti da realizzare in cicli più lunghi sono spesso sottovalutati nelle loro dimensioni. Ci sono casi in cui è stato necessario un risanamento fuori programma delle condutture idriche o addirittura di tutti gli impianti. Di norma sono pianificabili e prevedibili i rinnovamenti periodici dell’isolamento termico, del tetto (a seconda del tipo di costruzione e del materiale), delle finestre, della facciata e del riscaldamento. Naturalmente i singoli interventi possono essere scaglionati, ma nel complesso i rinnovamenti si rivelano spesso costosi. È assolutamente possibile che in un breve lasso di tempo sia dovuto un importo compreso tra il 5% e il 20% del valore assicurativo dello stabile.

4. Chi gestisce il fondo di rinnovamento?

• L’esecuzione operativa e anche la gestione del fondo rientrano di norma nel mandato dell’amministrazione del condominio.
• I proprietari per piani decidono l'importo dei versamenti e le modalità di utilizzo. Qualsiasi prelievo dal fondo di rinnovamento richiede una decisione a maggioranza dell’assemblea della comunione.
• Il fondo di rinnovamento può essere facilmente gestito come avere in conto presso una banca o anche sotto forma di investimenti in titoli a lungo termine.

5. Come può essere alimentato il fondo di rinnovamento?

Il modo migliore è che le associazioni dei condomini affrontino sistematicamente la questione della pianificazione del fondo di rinnovamento:

• In una prima fase, l’iniziativa dovrebbe venire dall’amministrazione. Almeno una pianificazione di massima, degli interventi che potrebbero essere necessari tra 5, 10 o 15 anni, rende tutto più facile. La pianificazione degli investimenti e dei rinnovamenti potrebbe indicare la necessità di aumentare i depositi per raggiungere gli obiettivi prefissati.
• L’aumento dei depositi annui, a sua volta, presuppone una decisione a maggioranza della comunità dei proprietari per piani.

Circolano spesso storie di comunità di proprietari per piani in cui si verificano conflitti e impasse. Ciò sembra quasi dare l’impressione che la conservazione del valore e quindi anche gli interessi dei singoli proprietari potrebbero essere compromessi. Spesso, infatti, per i privati l’abitazione di proprietà costituisce una parte sostanziale del loro patrimonio. «Tuttavia, secondo la mia esperienza, la tutela degli interessi dei singoli proprietari è senz’altro garantita», spiega Thomas Walter di CSL Immobilien. Infatti, anche se capita che alcuni comproprietari votino contro i rinnovamenti, in ultima analisi è la maggioranza a decidere. Ogni proprietario per piani ha il diritto di avanzare mozioni in merito all’assemblea annuale e di presentare proposte. Spesso capita anche che i proprietari per piani con un impegno superiore alla media e dotati di determinate conoscenze professionali si mettano a disposizione per un comitato. Quest’ultimo, ad esempio, sosterrà e integrerà l’attività dell’amministrazione (magari per la pianificazione degli investimenti, gli accertamenti edilizi, la richiesta di offerte, la stima del budget ecc.).

6 Quali regole fiscali si applicano al fondo di rinnovamento?

• Dal punto di vista giuridico, le risorse del fondo di rinnovamento costituiscono un patrimonio condiviso della comunione dei proprietari per piani; tutti contribuiscono ogni anno, ma in caso di vendita del loro appartamento non hanno diritto al rimborso delle rispettive quote. Queste risorse proporzionali nel fondo di rinnovamento sono legate al singolo appartamento.
• Si tratta di un punto essenziale soprattutto per l’acquisto di appartamenti di proprietà negli edifici più vecchi. Ogni acquirente dovrebbe informarsi per sapere se c’è un fondo di rinnovamento e a quanto ammonta. Se le risorse sono piuttosto scarse, ciò dovrebbe riflettersi anche nel prezzo d’acquisto. Spetta all’acquirente e al venditore negoziare le modalità di valutazione delle riserve nel fondo di rinnovamento.
• È inoltre importante sapere che i depositi annuali possono di norma essere dedotti dal reddito imponibile. La quota deve essere dichiarata come patrimonio e un eventuale provento come reddito nella dichiarazione d’imposta. Tuttavia, come sempre in ambito fiscale, nel singolo caso specifico si applicano le disposizioni e le leggi del proprio cantone.

7. Aspettare e rimandare non ne vale la pena

Vi sono alcuni validi motivi per cominciare il prima possibile a costituire riserve nel fondo di rinnovamento e stabilire un ammontare adeguato:

• Chi fissa un deposito annuale troppo basso o inizia ad accumulare troppo tardi, in sostanza non risparmia nulla. Prima o poi, infatti, gli investimenti dovranno comunque essere effettuati. Se la manutenzione periodica o, appunto, i rinnovamenti a cicli più lunghi vengono omessi, ciò compromette la conservazione del valore e quindi il patrimonio dei proprietari per piani.
• Se il fondo di rinnovamento è dotato di risorse sufficienti, ciò facilita notevolmente la pianificazione, il finanziamento e l’attuazione dei rinnovamenti indifferibili. Infatti, se in futuro mancheranno le risorse finanziarie necessarie, i risanamenti saranno impossibili. Se i (com)proprietari devono essere obbligati a effettuare pagamenti integrativi, questo aumenta considerevolmente gli ostacoli. Magari un proprietario per piani può aumentare l’ipoteca oppure ha la liquidità necessaria. Altri, invece, potrebbero avere una dotazione finanziaria meno confortevole e quindi preferirebbero rimandare un po’ il rinnovamento.
• Le cose si fanno complicate quando la comunione deve incassare la mancata partecipazione ai costi di singoli proprietari. Ciò potrebbe mettere a repentaglio i progetti che, a causa delle condizioni dello stabile, sarebbero urgentemente necessari. Occorre inoltre segnalare che lo stabile comunitario non può essere gravato da ipoteche. È invece consentito e consueto gravare le singole unità.