Stessa superficie abitativa, più qualità: sfruttare meglio gli spazi e ripensare la progettazione

Mercato immobiliare bloccato

La questione abitativa è più differenziata di quanto non lasci supporre il dibattito, spesso politicamente polarizzato, sullo stress da densità abitativa e sulla scarsità di alloggi. Questo è quanto emerge da un sondaggio rappresentativo dell’Istituto Gottlieb Duttweiler (GDI) svolto su incarico del Fondo pionieristico Migros. A tal proposito, Britta Friedrich, direttrice del Fondo pionieristico Migros, afferma: «In Svizzera tre persone su quattro sono soddisfatte della loro situazione abitativa attuale. Quasi la metà degli intervistati, tuttavia, traslocherebbe se trovasse un’offerta adeguata».

Ma proprio qui sta il problema: la bassa percentuale di appartamenti sfitti blocca il mercato. Molte abitazioni sono tuttora occupate da persone la cui situazione di vita è cambiata ormai da tempo, sia a causa dell’arrivo di un nuovo membro in famiglia, sia a seguito di una separazione o dell’uscita di casa dei figli. A ciò si aggiunge l’individualizzazione crescente della società: il numero in aumento di nuclei familiari composti da una o due persone aumenta il fabbisogno di alloggi. «Il calo delle strutture familiari tradizionali a favore di economie domestiche più piccole richiede un adeguamento dell’offerta abitativa», spiega Michelle Müller, analista in Ricerche immobiliari della Banca Migros. «L’elevata domanda, unita a un’insufficiente espansione dell’offerta, ad esempio dovuta a rigide norme edilizie, potrebbe far salire ulteriormente sia gli affitti che i prezzi degli immobili nei prossimi due-tre anni». 

Per alleggerire la pressione sul mercato immobiliare occorrono, da un lato, possibilità più flessibili per cambiare casa e, dall’altro lato, è necessario ampliare l’offerta mediante un’accorta densificazione delle superfici esistenti, senza compromettere la qualità della vita. Due progetti finanziati, selezionati dal Fondo pionieristico Migros tra i circa 100 pervenuti nell’ambito di un concorso nazionale per la raccolta di idee (v. riquadro), illustrano come ciò potrebbe concretizzarsi. 

Paguro: trasloco più intelligente grazie a catene coordinate

Paguro si è prefissata l’obiettivo di aumentare la mobilità nel mercato immobiliare, consentendo uno scambio efficiente di alloggi. La sfida: a confronto con la normale ricerca di un appartamento, secondo i risultati dello studio lo scambio di abitazioni richiede spesso più tempo poiché è difficile individuare due situazioni concordanti. La start-up punta quindi su un approccio diverso rispetto alle tradizionali piattaforme di scambio di abitazioni: la piattaforma digitale consente di coordinare le catene di traslochi tra più persone desiderose di trasferirsi. Se si libera un appartamento, più famiglie possono trasferirsi consecutivamente in abitazioni più adatte alla loro attuale situazione di vita.

Martin Glauser, cofondatore di Paguro, spiega: «Il mercato immobiliare non è solo caratterizzato dalla scarsità di alloggi, ma anche dalla mancanza di mobilità abitativa: si resta nell’appartamento anche quando questo ormai non è più adatto. Con il nostro approccio intendiamo rendere più utilizzabili gli spazi abitativi esistenti e consentire a più persone di trasferirsi in un appartamento adeguato». Il vantaggio è evidente: gli spazi abitativi esistenti vengono utilizzati in modo più efficiente e si consente l’accesso a canoni d’affitto abbordabili.

Aivala: progettare con lungimiranza

Mentre Paguro punta all’ottimizzazione del mercato immobiliare esistente, Aivala avvia già la progettazione di nuovi spazi abitativi. La start-up zurighese ha sviluppato un software che rende visibili e misurabili fattori quali la biodiversità, la riduzione del calore, la socialità e la protezione dal rumore già nelle prime fasi della progettazione. 

Alla base di questo approccio c’è una semplice domanda: come si può progettare ulteriori spazi abitativi senza compromettere la qualità della vita? Per rispondere a questa domanda, Aivala collega oltre 180 set di dati e aiuta architetti, sviluppatori di progetti e comuni a considerare in modo olistico le diverse esigenze. 

Non si tiene conto solo dei criteri di qualità, ma anche di requisiti legali come le norme SIA e i regolamenti edilizi locali. Moritz Späh, cofondatore di Aivala, spiega: «La densificazione abitativa è accettata a lungo termine solo se ha un valore aggiunto riconoscibile per la popolazione locale. Il nostro obiettivo è rendere visibile la qualità della vita già nelle prime fasi della progettazione e integrarla sistematicamente nelle decisioni». Si crea così una base per la densificazione che non solo consente di aumentare lo spazio abitativo, ma tiene anche conto delle esigenze della popolazione in termini di quartieri attraenti e vivibili.

Densificazione: una soluzione ampiamente accettata

Circa l’80% della popolazione svizzera considera sensata la densificazione edilizia pensata da Aivala contro la penuria di alloggi. Lo dimostra il sondaggio GDI menzionato all’inizio. È tra l’altro chiara l’opinione degli intervistati riguardo alle aree in cui occorrerà avviare la densificazione edilizia, soprattutto nelle città e negli agglomerati, mentre le zone rurali andrebbero risparmiate il più possibile.

Negli ambienti immobiliari spesso vi è la preoccupazione che le misure di densificazione, soprattutto in aree densamente popolate come le città e gli agglomerati, incontrino una forte resistenza da parte del vicinato e possano essere bloccate con opposizioni. Tuttavia, il sondaggio GDI mostra un livello sorprendentemente elevato di accettazione. «Un terzo degli intervistati ritiene plausibile che il proprio edificio venga sopraelevato o che nelle vicinanze sorga un edificio più alto. Circa la metà delle persone intervistate ritiene che il consenso possa aumentare se alla densità edilizia corrisponde un maggior numero di aree verdi, spazi naturali e liberi ottimizzati, un migliore collegamento ai trasporti pubblici ed un’edilizia sostenibile», spiega Britta Friedrich del Fondo pionieristico Migros. La popolazione è quindi assolutamente aperta alla densificazione, se questa tiene in considerazione il mantenimento o il miglioramento della qualità della vita.

Questa apertura offre opportunità per una riorganizzazione del mercato immobiliare. Sebbene il sondaggio GDI riveli una propensione perlopiù scarsa della popolazione svizzera a ridurre il proprio fabbisogno di superficie abitativa, gli approcci innovativi come quelli di Paguro e Aivala schiudono soluzioni per sfruttare in modo più efficiente gli spazi abitativi limitati, smorzando al contempo il conflitto di obiettivi tra la densificazione e la qualità della vita. 

(Foto: Keystone / Martin Rütschi)