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Devenir propriétaire de votre logement – un projet, trois étapes-clés

Réalisez votre rêve: nous sommes à vos côtés, à chaque étape de votre projet

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier et hésitez entre une maison et un appartement? Pour prendre les bonnes décisions et réaliser votre rêve – le projet d’une vie – faites confiance à la Banque Migros. Nous vous donnons ci-après un aperçu des trois étapes-clés qui vous ouvriront les portes de votre logement en propriété.

Etape 1: définir le cadre budgétaire

Déterminez votre cadre budgétaire

Avez-vous déjà trouvé l’objet de vos rêves? Pour financer votre «chez vous», vous avez besoin de  fonds propres et d’un revenu suffisant pour supporter les frais courants. Le calculateur-budget vous indique les coûts auxquels vous devez vous attendre. Sur la base de vos fonds propres et de votre revenu net annuel, vous pouvez également définir le cadre budgétaire disponible pour le bien immobilier que vous envisagez.

Vos fonds propres couvrent-ils au moins 20 pour-cent des frais d’investissement? La charge annuelle ne dépasse-t-elle pas 35 pour-cent de votre revenu net? Dans ce cas, n’hésitez pas à envisager la deuxième étape pour vous rapprocher de l’objet envisagé.

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Contrôle des valeurs: Le calcul ne peut être réalisé que lorsque toutes les données nécessaires ont été saisies.

Calculateur-budget

CHF

CHF

CHF

*Champs obligatoires

Réinitialiser

Afin d’assurer une base solide au financement de votre logement en propriété en période de hausse des taux également, nous calculons votre capacité financière à long terme pour un taux d’intérêt hypothécaire moyen (de 4,500 % actuellement).

Votre prêt hypothécaire maximal

Prêt hypothécaire en 1er rang au taux d’intérêt théorique de à 4,50 % CHF
Prêt hypothécaire en 2e rang au taux d’intérêt théorique de à 4,50 % CHF
Hypothèque totale   CHF
Nantissement en pourcentage du prix d’achat   %
Prix d’achat maximal   CHF
Intérêts passifs annuels   CHF
Remboursement annuel prêt hypothécaire en 2e rang sur 15 ans CHF
Frais accessoires 1,00 % du prix d’achat CHF
Charge annuelle   CHF
Charge mensuelle   CHF
Coûts en pourcentage de votre revenu net %

Remarque

Remarque

Au minimum 20 pour-cent de capital propre

Les personnes pouvant financer leur logement avec leurs seules économies ne sont pas légion. En général, une grande partie du prix d’achat est financée par un prêt hypothécaire. En Suisse, un prêt hypothécaire contracté pour l’achat d’un bien immobilier à usage propre peut financer au maximum 80 pour-cent de la valeur de l’objet. Il vous permet donc de réaliser également des rêves immobiliers d’envergure. Il faut cependant toujours apporter au minimum 20 pour-cent de fonds propres, dont au moins 10 pour-cent ne doivent pas provenir d’avoirs du deuxième pilier.

Pourquoi 20 pour-cent?

Au cours des dernières années, les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter. Mais auparavant, les prix des appartements en propriété, par exemple, avaient déjà baissé de 20 pour-cent (entre 1990 et 1998; source: Wüest et Partner). Avec un financement à 80 pour-cent, si un propriétaire avait dû vendre son bien immobilier en 1998, il aurait au moins été libéré de ses dettes.

Que pouvez-vous utiliser en guise de fonds propres?

  • Les avoirs en compte
  • L’avoir de prévoyance anticipé (2e et 3e pilier)
  • Le produit de la vente de titres
  • Le soutien financier par des membres de la famille (par ex. prêts sans intérêts et non remboursables, donation, avancement d’hoirie)

Quelles sont les répercussions de garanties complémentaires?

Si vous souhaitez mettre en gage d’autres garanties pour l’achat du bien immobilier (dépôts-titres, avoir de prévoyance, autres immeubles), des prêts hypothécaires supérieurs aux 80 pour-cent de la valeur de l’objet sont possibles. La mise en gage peut être judicieuse si le moment de la vente ne l’est pas, ou si vous ne souhaitez pas recourir au retrait anticipé de votre capital de prévoyance. La Banque Migros n’octroie cependant aucun prêt hypothécaire d’un montant supérieur à  100 pour-cent de la valeur de l’objet.

Quand avez-vous besoin de plus de 20 pour-cent de fonds propres?

La Banque Migros finance jusqu’à 80 pour-cent de la valeur du bien immobilier que vous envisagez d’acheter. Dans les régions à forte demande  cependant, le prix d’achat est parfois plus élevé que la valeur de l’objet telle qu’évaluée par la banque. En tant qu’acheteur, vous devez financer à 100 pour-cent la différence entre la valeur de l’objet et le prix d’achat au moyen de fonds propres qui ne proviennent pas du 2e pilier. Dans ce cas, vous devrez apporter plus de 20 pour-cent de fonds propres.

Un maximum de 35 pour-cent du revenu

Outre l’investissement initial, l’acheteur est confronté à des frais courants. De nouveaux investissements, tels que l’achat de meubles, peuvent venir s’ajouter aux remboursements. Afin de ne pas trop charger le budget de votre ménage, les dépenses courantes ne devraient pas dépasser 35 pour-cent de votre revenu net. Lorsque les frais dépassent le seuil d’un tiers de votre budget, votre marge de manœuvre financière est beaucoup trop mince. La règle du tiers vaut d’ailleurs aussi pour les locataires.

Pourquoi 35 pour-cent?

Lors de l’octroi du crédit, la Banque Migros contrôle si vous pouvez supporter les frais courants. Les frais annuels liés à l’intérêt hypothécaire, à l’amortissement et aux frais accessoires ne peuvent pas excéder 35 pour-cent de votre revenu net. Pour éviter tout problème en cas de hausse des taux du marché, nous tablons sur 4,5 pour-cent ou plus. L’amortissement se monte à 6,7 pour-cent d’un prêt hypothécaire en 2e rang. Les frais accessoires s’élèvent forfaitairement à 1 pour-cent, ou à 0,5 pour-cent de la valeur de l’objet pour les constructions Minergie.

Que pouvez-vous utiliser en guise de revenu?

  • Le revenu net d’une activité professionnelle
  • Le revenu net d’une activité professionnelle d’un tiers responsable solidairement du prêt hypothécaire
  • L’excédent de revenu issu d’autres biens immobiliers

La charge est-elle supérieure à 35 pour-cent de votre revenu?

Les charges courantes liées à l’objet immobilier visé sont-elles supérieures à un tiers de votre revenu? Vous pouvez réduire les charges d’intérêts et les amortissements en apportant plus de fonds propres. Si cela n’est pas possible, nous vous recommandons de chercher un objet immobilier moins onéreux.

Etape 2: obtenir la promesse de crédit

Documents nécessaires

Une fois l’objet immobilier trouvé, faites part de votre intérêt au vendeur. Avant de signer une réservation, il convient d’obtenir une promesse de crédit par la banque. La Banque Migros requiert les documents suivants:

  • Déclaration d’impôt et certificat de salaire actuels
  • Renseignement de l’office des poursuites
  • Informations sur l’objet immobilier, avec plans et documentation de vente éventuelle
  • Si disponible: extrait du registre foncier, projet d’acte de vente, estimation de l’assurance bâtiments cantonale

Comment déposer votre demande d’ouverture de crédit

Faites-nous part de votre intérêt pour un prêt hypothécaire de la Banque Migros par téléphone, en ligne ou par e-mail. En accord avec votre conseiller clientèle, vous remettez les documents au format papier ou électronique.

Notre promesse de crédit

Sur la base des documents reçus, la Banque Migros contrôle alors la valeur de l’objet que vous envisagez d’acheter, ainsi que votre capacité à supporter les charges financières y relatives. Si les conditions décrites sont remplies, vous recevez immédiatement une promesse de crédit de notre part. Vous pouvez alors demander la confirmation des modèles hypothécaires que vous privilégiez.

Réservez l’objet immobilier visé

Vous obtenez notre promesse de crédit oralement ou par écrit. Plus rien ne s’oppose à présent à la réservation de votre nouveau logement en propriété. En accord avec le vendeur, vous pouvez verser un acompte ou un montant de réservation de façon à consolider la décision d’achat.

Etape 3: signer un contrat

Demandez des offres auprès de la concurrence

Nous vous conseillons de comparer différentes offres de prêts hypothécaires. Veillez cependant à ne pas tomber dans le piège: certaines premières offres de prix sont avantageuses, mais vous devez souvent renégocier les conditions ou comparer de nouvelles offres après quelques années déjà. Les prêts hypothécaires de la Banque Migros ne sont pas seulement avantageux depuis des années, ils le restent également pendant des années.

Comparez nos modèles hypothécaires

La Banque Migros vous propose cinq modèles hypothécaires différents. Chacun répond exactement à des besoins particuliers et aux conditions du marché. Contrôlez et comparez nos modèles hypothécaires. Vous pouvez aussi combiner les modèles entre eux pour obtenir par ex. deux prêts hypothécaires à taux fixe assortis de durées différentes pour vous assurer un faible niveau de frais, et une limite hypothécaire pour une flexibilité optimale.

Faites contrôler l’acte de vente

Les actes de vente contiennent souvent des formulations complexes et qui vous sont inhabituelles. Nous vous recommandons de discuter de l’acte de vente avec un administrateur de biens immobiliers ou un avocat. Ces personnes qualifiées connaissent les formulations habituelles de la branche et pourront vous les expliquer. Vous gagnerez ainsi en sécurité avant de signer le contrat.

Le contrat de crédit et la promesse de paiement

Vous avez déjà sélectionné un modèle hypothécaire? La Banque Migros va alors établir votre contrat de crédit. Parallèlement, vous versez vos fonds propres sur un compte de la Banque Migros et envoyez une copie de l’acte de vente non encore signé à votre responsable clientèle. Nous préparons alors la promesse de paiement sur la base de ce dernier. Celle-ci vous sera demandée par le vendeur dans le cadre de la signature de l’acte de vente et de l’acte authentique.

Vous êtes propriétaire

Par votre signature de l’acte de vente et l’inscription au registre foncier, vous devenez le propriétaire de votre bien immobilier. Profitez-en et fêtez cette sensation unique!

Comment garder le contrôle des coûts

Les conseils de la Banque Migros

Contrôlez vos dépenses

Nous vous conseillons de verser chaque mois un montant destiné aux dépenses régulières et extraordinaires liées à votre logement en propriété sur un compte distinct. Il comprend 1/12 des frais accessoires (1 pour-cent du prix d’achat), 1/12 de l’amortissement annuel (6,7 pour-cent du prêt hypothécaire en 2e rang) et 1/12 des charges d’intérêts (prévues dans le contrat de crédit). Ainsi, vous contrôlerez vos coûts en permanence et disposerez d’un aperçu clair de l’ensemble des coûts liés à votre bien au fil des ans.

Optimisez vos coûts

Saviez-vous que vous pouvez changer de modèle hypothécaire (exception faite du prêt hypothécaire à taux fixe) après signature du contrat? Vous pouvez par exemple passer du prêt hypothécaire à taux variable ou d’un prêt hypothécaire Libor à un prêt hypothécaire à taux fixe de façon à optimiser vos charges d’intérêts. En outre, nous vous informons dans les plus brefs délais de toute prolongation à l’échéance d’un prêt hypothécaire à taux fixe ou d’un prêt hypothécaire Libor.

Augmentez la valeur de votre bien immobilier

Des investissements vous permettent de conserver ou d’augmenter à long terme la valeur de votre logement en propriété. Si vous souhaitez rénover ou transformer votre logement en propriété, la Banque Migros vous soutient avec un financement de construction flexible adéquat.

Autres points forts de notre conseil