Mercato immobiliare ancora sotto pressione
Il tasso di abitazioni sfitte in Svizzera era pari solo allo 0,93% all'inizio di giugno 2026, come comunicato dall'Ufficio federale di statistica (UST) il 10 settembre 2026. Ciò rappresenta un calo di 0,07 punti percentuali rispetto all'anno precedente. Questo trend al ribasso, che prosegue ormai da sei anni consecutivi, evidenzia che un allentamento della carenza di alloggi non è ancora all'orizzonte.
Negli ultimi sei anni, il mercato immobiliare svizzero ha subito una trasformazione profonda. In questo periodo, il tasso di sfitto è diminuito significativamente, portando a una situazione di mercato storicamente tesa. Sebbene questo fenomeno sia percepibile in tutta la Svizzera, gli effetti sono molto più marcati nei centri urbani rispetto alle regioni rurali o periferiche. Alla data di riferimento del 1° giugno 2026, in tutta la Svizzera erano disponibili solo 45'493 appartamenti sfitti.
Mercato immobiliare sotto pressione
La continua diminuzione del tasso di sfitto è una diretta conseguenza dello squilibrio tra domanda e offerta. Sebbene l'attività edilizia sia in aumento e vengano effettuati investimenti in nuove costruzioni e ristrutturazioni, l'offerta non è sufficiente a soddisfare l'elevata domanda. Questo squilibrio porta a un ulteriore aumento degli affitti offerti, aggravando ulteriormente la situazione per chi cerca casa.
Domanda ancora elevata
La forte domanda di alloggi è principalmente alimentata dalla crescita demografica, dovuta soprattutto all'immigrazione. Tuttavia, l'immigrazione in Svizzera è diminuita dal 2024 e attualmente si attesta a circa 72'000 persone all'anno. Questo calo è dovuto, tra l'altro, alle sfide del mercato del lavoro svizzero, che dal 2024 registra un tasso di disoccupazione in aumento. In alcuni settori, trovare lavoro sta diventando sempre più difficile.
Se l'immigrazione dovesse continuare a diminuire, potrebbe verificarsi un leggero allentamento del mercato immobiliare nel medio termine, a condizione che l'attività edilizia rimanga sufficientemente elevata per soddisfare la domanda. Tuttavia, nel breve termine non è previsto un sollievo significativo. Oltre alla crescita demografica, anche altri fattori influenzano la domanda. Tra questi vi sono l'aumento dei nuclei familiari composti da una sola persona e il cambiamento demografico caratterizzato dall'invecchiamento della popolazione.
Diminuzione del tasso di sfitto con differenze regionali
La diminuzione del tasso di sfitto negli ultimi sei anni ha mostrato variazioni regionali, dovute alle diverse situazioni di partenza nel 2020. In alcune agglomerazioni e regioni della Svizzera, negli anni precedenti si è costruito intensamente, portando a un tasso di sfitto relativamente alto. In queste aree, il calo è stato quindi particolarmente marcato.
Questo ha portato a un aumento particolarmente significativo dei prezzi degli affitti. La situazione tesa nei centri urbani si riflette anche nell'andamento del tasso di sfitto, che in queste aree era già molto basso anni fa.
Tasso di sfitto estremamente basso nei centri urbani
Nei centri urbani della Svizzera, la carenza di alloggi è evidente da anni, come dimostrano i tassi di sfitto estremamente bassi. A Zurigo, ad esempio, il tasso di sfitto era già nel 2020 a un livello molto basso dello 0,15% ed è ulteriormente diminuito da allora. Oggi questo valore si attesta allo 0,11%. Allo stesso tempo, i prezzi degli affitti nella città sono aumentati significativamente: a Zurigo, l'aumento degli affitti offerti in questo periodo è stato di circa il 23%.
Le ragioni di questa evoluzione sono molteplici: nelle città lo spazio è limitato e i progetti edilizi sono spesso ritardati da procedure lunghe, regolamenti e opposizioni. Le nuove costruzioni sostitutive creano spesso un po' più di spazio abitativo, ma non sono sufficienti a soddisfare l'elevata domanda. Inoltre, per le nuove costruzioni con affitti eccessivi si osserva un effetto contrario: questi appartamenti sono spesso difficili da affittare, prolungando i tempi di locazione.
Sviluppo opposto nelle aree periferiche
Mentre il tasso di sfitto nelle grandi città svizzere è rimasto quasi invariabilmente basso, nelle regioni periferiche si osserva un quadro diverso. Queste aree, che alcuni anni fa erano caratterizzate da alti tassi di sfitto, stanno ora beneficiando dell'aumento dei prezzi nelle città e nei loro dintorni, che ha spinto chi cerca casa ad ampliare il proprio raggio di ricerca.
La crescente diffusione del lavoro da remoto ha reso accettabili per molte persone tempi di pendolarismo più lunghi. Comuni ben collegati e con una fiscalità vantaggiosa nelle regioni periferiche stanno beneficiando di questa tendenza. Un tempo caratterizzate da alti tassi di sfitto, queste aree sono oggi molto richieste. Il livello relativamente più basso degli affitti le rende ulteriormente attraenti.
Questa tendenza continua: non appena i mercati nelle agglomerazioni diventano più ristretti e i prezzi aumentano, chi cerca casa si sposta in aree ancora più lontane. Oltre ai costi degli affitti, giocano un ruolo importante anche i collegamenti con i trasporti pubblici e l'accessibilità in auto.
Comuni con alti tassi di sfitto esistono ancora
Nonostante il forte calo del tasso di sfitto negli ultimi sei anni, esistono ancora comuni con alti tassi di sfitto. Questi si trovano spesso in regioni remote e dispongono di un numero limitato di abitazioni. Anche poche abitazioni vuote possono influenzare significativamente il tasso di sfitto in tali comuni. Un esempio sono comuni come Matran con un tasso di sfitto del 10%, St. Immer con il 9,4% e Hellsau con l'8,9%.
L'evoluzione del tasso di sfitto in Svizzera mostra quanto il mercato immobiliare sia diversificato a livello regionale. Mentre nelle città la carenza di alloggi continua ad aumentare, le regioni periferiche beneficiano di una crescente domanda. In queste aree, gli affitti offerti sono ancora relativamente bassi, ma con l'aumento della domanda anche qui i prezzi stanno salendo. La sfida rimane quella di creare un'offerta abitativa adeguata per la popolazione.
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