Previsioni immobiliari per il terzo trimestre 2026 – La dinamica dei prezzi continua: affitti e prezzi di acquisto in aumento

Lo squilibrio tra offerta e domanda spinge affitti e prezzi di acquisto

I tassi ipotecari in Svizzera si muovono attualmente in direzione laterale. I tassi delle ipoteche a tasso fisso sono leggermente aumentati, mentre quelli delle ipoteche SARON sono rimasti stabili all’1,16%. Il basso livello dei tassi favorisce la domanda di abitazioni di proprietà, determinando un ulteriore aumento dei prezzi degli appartamenti in proprietà per piani e delle case unifamiliari. L’attività edilizia, inoltre, non riesce a tenere il passo con la domanda, esercitando un’ulteriore pressione sui prezzi. Parallelamente, anche le pigioni continuano ad aumentare a causa della persistente carenza di alloggi. Il mercato immobiliare commerciale presenta invece un andamento eterogeneo: le pigioni delle superfici di vendita sono in calo, mentre gli spazi adibiti a ufficio situati in posizioni centrali restano richiesti.

In seguito all’abolizione del valore locativo sorgono sempre più domande in merito alle abitazioni di proprietà date in locazione. Le proprietarie e i proprietari di un appartamento o di una casa dati in locazione potranno continuare a dedurre fiscalmente i costi di manutenzione dell’immobile anche dopo la riforma fiscale. Sarà inoltre possibile dedurre gli interessi passivi, ma soltanto in misura corrispondente alla quota rappresentata dal valore dell’immobile locato rispetto al patrimonio complessivo. I redditi da locazione derivanti dall’immobile continueranno a essere imponibili anche dopo la modifica legislativa, a partire dal periodo fiscale 2029.

Ipoteche: prosegue il movimento laterale

• I tassi ipotecari restano bassi. Dopo il leggero calo dei tassi delle ipoteche a tasso fisso registrato all’inizio dell’anno, questi ultimi sono tornati a salire lievemente. I tassi delle ipoteche SARON, invece, non hanno praticamente registrato variazioni dall’inizio dell’anno e si attestano attualmente all’1,16%. Il livello relativamente basso dei tassi ipotecari sostiene la domanda sul mercato della proprietà. Di conseguenza, i prezzi degli appartamenti in proprietà per piani e delle case unifamiliari continuano ad aumentare in tutta la Svizzera.
• Per il momento non prevediamo variazioni del tasso guida. Alla luce dell’attuale contesto congiunturale e inflazionistico non si delineano né aumenti né riduzioni. Riteniamo pertanto che il movimento laterale dei tassi ipotecari proseguirà nei prossimi mesi.

Mercato residenziale – proprietà: prezzi in aumento per appartamenti in proprietà per piani e case unifamiliari

• Anche nel 2° trimestre 2026 i prezzi delle abitazioni di proprietà sono aumentati sensibilmente rispetto all’anno precedente. La stessa tendenza emerge dal confronto con il trimestre precedente, sebbene in questo caso l’incremento sia decisamente più contenuto. La crescita dei prezzi dell’offerta rallenta leggermente, pur restando di poco inferiore all’1%. Nel segmento delle case unifamiliari, l’attività edilizia non riesce a tenere il passo con la domanda. I dati più recenti dell’Ufficio federale di statistica, che riportano valori provvisori per il 2025, confermano nuovamente i timori già espressi. Anche nel 2025 è stato costruito circa il 6% in meno di case unifamiliari rispetto all’anno precedente, mentre la domanda rimane sostenuta. Si delinea quindi una prosecuzione della tendenza e la scarsità dell’offerta nel segmento delle case unifamiliari resta una realtà.
• Per i prossimi mesi continuiamo a prevedere un aumento dei prezzi dell’offerta. La domanda rimane elevata grazie al basso livello dei tassi e alla crescita della popolazione, mentre l’offerta continua a essere limitata.

Mercato residenziale – locazione: pigioni in aumento rispetto al trimestre precedente

• La crescita delle pigioni offerte sembra non conoscere limiti. Le pigioni continuano ad aumentare senza rallentamenti, sia rispetto all’anno precedente sia rispetto al trimestre precedente. La carenza di alloggi persiste e l’attività di costruzione residenziale non riesce a tenere il passo. Da tempo, ogni anno vengono costruiti meno edifici a uso abitativo rispetto all’anno precedente. Gli investimenti mostrano tuttavia che già nel 2025 sono state destinate alla costruzione risorse sensibilmente maggiori rispetto all’anno precedente. Un’analisi dettagliata dei dati evidenzia però che la costruzione di abitazioni non riesce a procedere allo stesso ritmo. Per il 2025, i dati provvisori indicano un aumento di appena lo 0,1% del numero di abitazioni in tutta la Svizzera. Tale crescita non è sufficiente a soddisfare la domanda di alloggi a livello nazionale.
• L’attuale situazione di mercato è impegnativa per chi cerca un’abitazione. Sebbene vengano regolarmente pubblicati nuovi annunci, gli alloggi disponibili sono spesso costosi oppure non si trovano nella località desiderata. Diventa quindi sempre più difficile trovare un immobile che risponda alle proprie esigenze, sia dal punto di vista finanziario sia per quanto riguarda l’ubicazione o le dimensioni dell’abitazione. Una possibile soluzione consiste spesso nel trasferirsi in un comune più distante da un centro regionale, poiché le pigioni nelle vicinanze delle città più grandi sono nettamente superiori rispetto a quelle delle zone un po’ più periferiche.

Mercato immobiliare commerciale: calo delle pigioni delle superfici di vendita

• Rispetto all’anno precedente, le pigioni delle superfici di vendita sono rimaste invariate. Nel confronto con il trimestre precedente hanno invece registrato una diminuzione. Al di fuori dei centri, l’offerta di superfici di vendita è relativamente elevata, mentre la domanda resta indietro. Le vie commerciali più note e le ubicazioni centrali nei centri città continuano a mantenersi solide e dispongono di una domanda sufficiente. Sebbene il commercio fisico venga in parte sostituito dagli acquisti online, soprattutto nel settore non alimentare, i negozi situati nei centri città continuano a essere molto frequentati. I marchi più conosciuti utilizzano inoltre le ubicazioni maggiormente richieste anche a scopo pubblicitario.
• Il forte aumento delle pigioni degli spazi commerciali registrato l’anno precedente si è ora nettamente attenuato nel confronto trimestrale. Per quanto riguarda le pigioni, il mercato degli uffici si mantiene attualmente stabile. Rispetto al trimestre precedente, queste sono aumentate di oltre l’1%. Nonostante tassi di sfitto talvolta elevati, gli spazi adibiti a ufficio situati nei centri restano richiesti. Nelle ubicazioni ben collegate, gli interessati sono inoltre disposti a pagare pigioni più elevate. Nelle località più periferiche, invece, per concludere con successo un contratto di locazione, oltre a un prezzo adeguato sono spesso necessarie ulteriori concessioni da parte dei proprietari.