Anhaltend angespannter Wohnungsmarkt
Die Leerwohnungsziffer in der Schweiz lag per Anfang Juni 2026 bei lediglich 0,93 Prozent, wie das Bundesamt für Statistik (BFS) am 10. September 2026 bekannt gab. Dies entspricht einem Rückgang um 0,07 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr. Damit setzt sich der Abwärtstrend der letzten Jahre fort: Bereits zum sechsten Mal in Folge ist die Leerwohnungsziffer gesunken. Diese Entwicklung verdeutlicht, dass eine Entspannung der Wohnungsknappheit weiterhin nicht in Sicht ist.
In den vergangenen sechs Jahren hat der Schweizer Wohnungsmarkt einen tiefgreifenden Wandel durchlaufen. Die Leerwohnungsziffer ist in diesem Zeitraum erheblich gesunken, was zu einer historisch angespannten Marktsituation geführt hat. Während dieses Phänomen in der gesamten Schweiz spürbar ist, zeigen sich in urbanen Zentren deutlich stärkere Auswirkungen als in ländlichen oder peripheren Regionen. Per Stichtag 1. Juni 2026 standen schweizweit nurmehr 45'493 Wohnungen leer.
Wohnungsmarkt unter Druck
Die kontinuierliche Abnahme der Leerwohnungsziffer ist ein direktes Resultat des Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage. Obwohl die Bautätigkeit zunimmt und Investitionen in Neu- und Umbauten getätigt werden, reicht das Angebot nicht aus, um die hohe Nachfrage zu decken. Diese Diskrepanz führt zu einem weiteren Anstieg der Angebotsmieten, was die Situation für Wohnungssuchende zusätzlich verschärft.
Nachfrage weiterhin hoch
Die hohe Nachfrage nach Wohnraum wird massgeblich durch das Bevölkerungswachstum angetrieben, das vor allem auf Zuwanderung zurückzuführen ist. Allerdings hat die Migration in die Schweiz seit 2024 abgenommen und liegt derzeit bei etwa 72'000 Personen pro Jahr. Dieser Rückgang ist unter anderem auf die Herausforderungen des Schweizer Arbeitsmarktes zurückzuführen, der seit 2024 eine steigende Arbeitslosenquote aufweist. In einigen Branchen ist es zunehmend schwierig, Arbeitsplätze zu finden.
Sollte die Migration weiter zurückgehen, könnte sich mittelfristig eine leichte Entspannung auf dem Wohnungsmarkt abzeichnen – vorausgesetzt, die Bautätigkeit bleibt ausreichend hoch, um die Nachfrage zu decken. Kurzfristig ist jedoch keine wesentliche Entlastung zu erwarten. Neben dem Bevölkerungswachstum beeinflussen auch andere Faktoren die Nachfrage. Dazu zählen die Zunahme von Einpersonenhaushalten sowie der demografische Wandel, der durch eine alternde Bevölkerung geprägt ist.
Regional unterschiedlich starker Rückgang der Leerwohnungsziffer
Der Rückgang der Leerwohnungsziffer in den letzten sechs Jahren verlief regional unterschiedlich, was auf die verschiedenen Ausgangslagen im Jahr 2020 zurückzuführen ist. In einigen Agglomerationen und Regionen der Schweiz wurde in den Jahren zuvor intensiv gebaut, was zu einer vergleichsweise hohen Leerwohnungsziffer führte. In diesen Gebieten war der Rückgang daher besonders ausgeprägt.
In zentralen Lagen wie der Stadt Zürich hingegen konnte der Druck auf den Mietwohnungsmarkt nicht durch ein ausreichendes Angebot kompensiert werden. Dies führte zu einem besonders starken Anstieg der Mietpreise. Die angespannte Situation in den Kernstädten zeigt sich auch in der Entwicklung der Leerwohnungsziffer, die dort bereits vor Jahren auf einem sehr niedrigen Niveau lag.
Extrem tiefe Leerwohnungsziffer in Kernstädten
In den Kernstädten der Schweiz herrscht seit Jahren eine deutliche Wohnraumknappheit, was sich in extrem niedrigen Leerwohnungsziffern widerspiegelt. In Zürich beispielsweise lag die Leerwohnungsziffer bereits 2020 auf einem sehr niedrigen Niveau von 0,15 Prozent und ist seither weiter gesunken. Heute liegt dieser Wert bei 0,11 Prozent. Gleichzeitig sind die Mietpreise in der Stadt stark gestiegen – in Zürich betrug der Anstieg der Angebotsmieten in diesem Zeitraum rund 23 Prozent.
Die Gründe für diese Entwicklung sind vielfältig: In den Städten ist der Platz begrenzt, und Bauprojekte werden durch langwierige Verfahren, Auflagen und Einsprachen oft verzögert. Ersatzneubauten schaffen zwar häufig etwas mehr Wohnraum, reichen jedoch nicht aus, um die hohe Nachfrage zu decken. Zudem zeigt sich bei Neubauten mit überhöhten Mietpreisen ein gegenteiliger Effekt: Solche Wohnungen lassen sich oft nur schwer vermieten, was die Vermietungszeiten verlängert.
Gegenteilige Entwicklung in peripheren Gebieten
Während die Leerwohnungsziffer in den Schweizer Grossstädten nahezu unverändert niedrig geblieben ist, zeigt sich in peripheren Regionen ein anderes Bild. Diese Gebiete waren vor einigen Jahren noch von hohen Leerständen geprägt. Doch die steigenden Preise in den Städten und deren Umgebung haben dazu geführt, dass Wohnungssuchende ihren Suchradius erweitern.
Die zunehmende Verbreitung von Homeoffice hat längere Pendelwege für viele Menschen akzeptabler gemacht. Gut angebundene und steuergünstige Gemeinden in peripheren Regionen profitieren von dieser Entwicklung. Vor einigen Jahren noch mit Leerständen konfrontiert, sind diese Gebiete heute stark nachgefragt. Das vergleichsweise niedrigere Mietzinsniveau macht sie zusätzlich attraktiv.
Dieser Trend setzt sich fort: Sobald die Märkte in den Agglomerationen knapper werden und die Preise steigen, weichen Wohnungssuchende in noch weiter entfernte Gebiete aus. Dabei spielen neben den Mietkosten auch die Anbindung an den öffentlichen Verkehr und die Erreichbarkeit mit dem Auto eine wichtige Rolle.
Gemeinden mit besonders viel Leerstand gibt es weiterhin
Trotz des starken Rückgangs der Leerwohnungsziffer in den letzten sechs Jahren gibt es weiterhin Gemeinden mit hohen Leerständen. Diese befinden sich häufig in abgelegenen Regionen und verfügen über einen geringen Wohnungsbestand. Bereits wenige leerstehende Wohnungen können in solchen Gemeinden die Leerwohnungsziffer erheblich beeinflussen. Ein Beispiel hierfür sind Gemeinden wie Matran mit einer Leerwohnungsziffer von 10 Prozent, St. Immer mit 9,4 Prozent und Hellsau mit 8,9 Prozent.
Die Entwicklung der Leerwohnungsziffer in der Schweiz zeigt, wie unterschiedlich sich der Wohnungsmarkt regional gestaltet. Während in den Städten die Knappheit weiter zunimmt, profitieren periphere Regionen von einer steigenden Nachfrage. Dort sind die Angebotsmieten teils noch geringer, mit der zunehmenden Nachfrage steigen jedoch auch dort die Mieten an. Die Herausforderung bleibt bestehen, das passende Wohnraumangebot für die Bevölkerung zu schaffen.
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