In pensione con un’ipoteca: è garantita la sostenibilità?

Perché l’ipoteca può diventare un problema nella vecchiaia?

Molti proprietari di abitazioni sognano di continuare a vivere nella propria casa anche dopo il pensionamento. Questo è sensato: una casa o un appartamento di proprietà non solo offre sicurezza emotiva, ma può essere interessante anche dal punto di vista finanziario. Tuttavia il pensionamento comporta cambiamenti che possono ripercuotersi sulla vostra ipoteca.

Reddito inferiore con la pensione

Con il pensionamento, la vostra situazione finanziaria cambia radicalmente. L’AVS e la cassa pensioni di norma coprono solo il 60-70% dell’ultimo reddito da lavoro. Nonostante questa riduzione del reddito, per la vostra ipoteca continuano a valere le stesse regole di sostenibilità di prima. Questo significa che le spese per l’abitazione non possono superare il 33% del reddito lordo. Se il reddito è inferiore, la sostenibilità potrebbe essere compromessa.

Ricalcolo della sostenibilità dell’ipoteca al pensionamento

Le banche verificano regolarmente se la sostenibilità della vostra ipoteca è garantita a lungo termine. Nel fare il calcolo utilizzano un tasso d’interesse teorico. La Banca Migros applica un tasso del 4,75%, la maggior parte delle altre banche addirittura del 5%, anche se gli attuali tassi ipotecari sono nettamente inferiori. Questa misura precauzionale garantisce che possiate continuare a sostenere la vostra ipoteca anche in caso di aumento dei tassi d’interesse. Il calcolo è il seguente:

• interessi ipotecari (teorici 4,75% o 5%)
• spese accessorie (0,8% o 1% del valore dell’immobile)
• ammortamento (se convenuto)

Se questi costi superano il 33% del vostro reddito, l’ipoteca non è più considerata sostenibile. In questo caso, l’istituto che vi ha concesso il credito cercherà con voi delle soluzioni.

Esempio: una coppia sposata possiede una casa del valore di 800 000 franchi con un’ipoteca di 480 000 franchi. Dopo il pensionamento, il suo reddito derivante dall’AVS e dalla cassa pensioni ammonta a 90 000 franchi all’anno. Alla Banca Migros i costi teorici ammontano a 29 200 franchi (interessi 22 800 franchi + 6400 franchi di spese accessorie). Questa cifra corrisponde al 32,4% del reddito – la sostenibilità è pertanto garantita.

L’anticipo massimo dell’ipoteca diminuisce

Durante l’attività lavorativa, il prestito ipotecario può ammontare fino all’80% del valore dell’anticipo. Dopo il pensionamento, questo limite scende al 65%, presso la Banca Migros al 67%. A prima vista può sembrare drammatico, ma nella pratica spesso non è un problema.

Il motivo: la cosiddetta seconda ipoteca, che copre questo ulteriore 15%, deve comunque essere completamente ammortizzata entro il pensionamento. Se avete adempiuto a questo obbligo, soddisfate automaticamente il requisito di un anticipo massimo del 67%.

Importante: al raggiungimento dell’età di pensionamento, la Banca Migros non concede più nuove ipoteche di secondo grado. La prima ipoteca, tuttavia, può essere aumentata anche dopo il pensionamento, a condizione che sia sostenibile, ad esempio per trasformazioni o ristrutturazioni adeguate alle esigenze delle persone anziane.

Come posso garantire la sostenibilità della mia ipoteca in età avanzata?

Chi pianifica per tempo ha diverse possibilità per garantire la sostenibilità dell’ipoteca anche dopo il pensionamento. Ecco le soluzioni principali:

Ammortamenti volontari con gli averi della cassa pensioni o con il pilastro 3a

Un metodo comune di ammortamento della vostra ipoteca è quello facoltativo con i fondi della cassa pensioni o del pilastro 3a. In questo modo riducete il vostro debito ipotecario e quindi anche l’onere mensile degli interessi.

Ma attenzione: ammortizzare troppo può diventare un problema. Infatti, con il prelievo degli averi della cassa pensioni, la vostra rendita mensile diminuisce e, paradossalmente, questo può peggiorare il calcolo della sostenibilità. Inoltre, immobilizzate capitale nella vostra abitazione di proprietà, che in futuro potrebbe mancarvi per il sostentamento o per far fronte a spese impreviste.

Il nostro consiglio: trovate il giusto equilibrio tra riduzione del debito e mezzi liquidi. Un ammortamento completo non è sempre la soluzione migliore.

Utilizzo di valori patrimoniali liberi

Molte banche nel calcolo della sostenibilità considerano anche il vostro patrimonio libero. Una parte del vostro capitale viene convertita in una rendita fittizia e sommata al vostro reddito. Le regole sono diverse da banca a banca, quindi vale la pena confrontare i dati. Per i patrimoni netti a partire da 150 000 franchi la Banca Migros calcola, ad esempio, un eventuale consumo del patrimonio come ulteriore fonte di reddito. In questo caso non vengono considerati solo i depositi titoli. Vengono infatti presi in considerazione anche gli averi del pilastro 3a, tuttavia solo cinque anni prima dell’età ordinaria di pensionamento AVS, perché da quel momento è possibile disporre liberamente dei fondi previdenziali. 

Responsabilità solidale

Un’ulteriore variante è quella della responsabilità solidale con i familiari, ad esempio con i figli adulti. In questo caso, più persone rispondono congiuntamente dell’ipoteca, riducendo così il rischio per la banca e migliorando la vostra sostenibilità.

Una soluzione del genere richiede fiducia e una chiara regolamentazione all’interno della famiglia. Tutte le parti coinvolte dovrebbero essere consapevoli dei propri diritti e doveri. Di fatto, il settore bancario limita la cerchia dei possibili debitori solidali ai partner conviventi, ai comproprietari nonché agli usufruttuari e ai titolari di diritti d’abitazione iscritti nel registro fondiario.

Vendita ai figli

Una soluzione a lungo termine può essere la vendita dell’immobile ai vostri figli, spesso legata a un diritto di abitazione per voi. Così l’immobile rimane in famiglia, mentre il finanziamento passa alla generazione successiva.

È importante avere una regolamentazione equa che tenga conto di tutti i membri della famiglia e che sia stabilita in un contratto successorio. Per maggiori informazioni in merito consultate la nostra guida «Intestare la casa ai figli».

Come posso calcolare la sostenibilità?

Volete sapere se la vostra ipoteca sarà ancora sostenibile quando sarete in pensione? Con il nostro calcolatore della sostenibilità potete verificare la vostra situazione individuale in modo semplice e veloce. Il calcolatore tiene conto dei seguenti elementi:

• reddito previsto dopo il pensionamento
• ammontare dell’ipoteca
• tasso d’interesse teorico del 4,75%
• spese accessorie del vostro immobile dello 0,8%

Calcolo della sostenibilità

Tenete presente che il calcolatore vi fornisce una prima stima, ma per una valutazione dettagliata della vostra situazione vi consigliamo di richiedere un colloquio di consulenza personale.

A cosa devo prestare attenzione se vado in pensione con un’ipoteca?

In pensione con un’ipoteca – pianificate per tempo

Il consiglio più importante: iniziate a pianificare già a partire dai 50 anni. In questo modo avrete ancora tempo sufficiente per colmare eventuali lacune finanziarie e adeguare la vostra strategia.

Lista di controllo per una pianificazione tempestiva

• Stilate un budget realistico per il periodo successivo al pensionamento.
• Calcolate il vostro reddito previsto derivante dall’AVS e dalla cassa pensioni.
• Verificate se con questo reddito la vostra ipoteca rimane sostenibile.
• Pianificate le ristrutturazioni volte a mantenere il valore dell’immobile mentre esercitate ancora un’attività lucrativa (e finché queste sono fiscalmente deducibili!)

Scegliere il modello ipotecario appropriato per la vecchiaia

In età avanzata la scelta del giusto modello ipotecario diventerà ancora più importante. In questo contesto, diversi fattori giocano un ruolo importante.

• Sicurezza di pianificazione o flessibilità?
  – Le ipoteche fisse offrono sicurezza grazie a tassi d’interesse fissi per diversi anni.
  – Le ipoteche variabili o le ipoteche SARON rimangono flessibili, sono ideali se pianificate un trasloco o una vendita.
• La durata giusta:
  – Durate più lunghe (6-10 anni) danno sicurezza nella pianificazione.
  – Durate più brevi (2-5 anni) offrono maggiore flessibilità.
  – Importante: a partire dai 75 anni evitate durate molto lunghe, poiché in caso di decesso o di vendita potrebbero essere addebitate elevate indennità per disdetta anticipata.
• Ipoteche scaglionate: suddividete la vostra ipoteca in più tranche con durate diverse. In questo modo siete protetti da forti fluttuazioni dei tassi e rimanete più flessibili.

Mi conviene rimborsare l’ipoteca al momento del pensionamento?

Non è possibile rispondere in modo generico a questa domanda, perché dipende dalla vostra situazione individuale. Non sempre è opportuno ammortizzare l’intera ipoteca.

• Vantaggi dell’ammortamento
   – Minori oneri da interessi
   – Migliore sostenibilità
   – Più sicurezza finanziaria
• Svantaggi dell’ammortamento
  – Meno liquidità disponibile
  – Perdita di detrazioni fiscali (interessi debitori) (fino circa al 2028)
  – Ricostituzione più difficile in età avanzata

L’importo giusto della vostra ipoteca dipende da molti fattori. Per saperne di più consultate la nostra guida sull’ammortamento.

Conclusioni

Se si pianifica per tempo, andare in pensione con un’ipoteca non deve essere necessariamente un problema.

Le principali conclusioni

• Cominciate a pianificare per tempo (a partire dai 50 anni).
• Calcolate la sostenibilità sulla base di ipotesi realistiche.
• Scegliete il modello ipotecario più adatto alla vostra situazione personale.
• Mantenete una liquidità sufficiente – non ammortizzate troppo.
• Richiedete una consulenza: noi possiamo aiutarvi a trovare la soluzione migliore.

Con la strategia giusta, potrete godere della vostra casa in tutta spensieratezza anche dopo il pensionamento. Noi vi ascoltiamo e agiamo di conseguenza; con noi vi sentirete compresi.