Logement
Prêt hypothécaire et retraite: la charge financière est-elle supportable?
La retraite implique de nombreux changements, y compris pour votre hypothèque Votre revenu diminue, mais les règles de financement, elles, ne changent pas. Un recalcul de votre capacité de financement de votre prêt hypothécaire peut donc s’avérer nécessaire. Mais ne vous inquiétez pas: en planifiant suffisamment tôt, vous pouvez, à la retraite également, profiter en toute sérénité de votre logement en propriété. Nous vous montrons ce à quoi vous devez faire attention pour continuer de bénéficier d’un prêt hypothécaire à la retraite.
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Temps de lecture: 7 minutes
En bref
– La capacité financière est recalculée lors du départ à la retraite, car votre revenu tombe généralement à 60-70% du dernier revenu d’activité lucrative. Les coûts de logement théoriques ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut. La Banque Migros utilise actuellement un taux d’intérêt théorique de 4,75% au lieu de 5% et des frais annexes de 0,8% au lieu de 1% sur le marché, ce qui améliore votre capacité de financement.
– Le nantissement maximal baisse de 80% à 65-67% de la valeur du bien immobilier. Le prêt hypothécaire de deuxième rang doit être entièrement amorti lors du départ à la retraite. On ne peut plus prétendre à une nouvelle hypothèque de deuxième rang une fois atteint l’âge de la retraite.
– Commencez à planifier dès 50 ans. Établissez un budget réaliste pour la retraite et vérifiez votre capacité financière dans l’optique d’un revenu réduit. En planifiant à temps, vous éviterez des difficultés financières.
– Différentes solutions permettent de préserver la capacité financière: amortissements facultatifs, prise en compte du patrimoine libre, solidarité passive ou vente aux enfants. Un conseil personnalisé vous aidera à trouver la stratégie qui vous convient.
– Bon à savoir: trop amortir peut s’avérer problématique. Si vous investissez la totalité de votre patrimoine dans le remboursement de votre hypothèque, vous manquerez plus tard de flexibilité financière pour faire face à des frais de rénovation ou des frais de santé. Augmenter le montant d’un prêt hypothécaire peut être difficile et n’est pas garanti. Il est donc judicieux de garder des réserves de liquidités.
Pourquoi le prêt hypothécaire peut-il poser problème à la retraite?
Nombreux sont les propriétaires qui rêvent de vivre dans leur logement après leur départ en retraite. Cela se comprend: une maison ou un appartement en propriété offre une sécurité émotionnelle, et peut aussi se révéler attrayant financièrement. Néanmoins, le départ à la retraite implique des changements susceptibles d’avoir des répercussions sur votre hypothèque.
Un revenu moins élevé à la retraite
Votre situation financière change considérablement avec le départ à la retraite. L’AVS et la caisse de pension ne couvrent généralement que 60 à 70% de votre dernier revenu d’activité lucrative. Malgré cette diminution, les mêmes règles en matière de capacité de financement continuent de s’appliquer à votre prêt hypothécaire. Autrement dit, vos coûts de logement ne doivent pas dépasser 33% de votre revenu brut. Cette baisse de revenu peut compromettre votre capacité de financement du prêt hypothécaire.
La capacité de financement du prêt hypothécaire est recalculée à la retraite
Les banques vérifient régulièrement si la capacité de financement de votre prêt hypothécaire est garantie à long terme. Pour le calcul, elles utilisent un taux d’intérêt théorique. Ainsi, la Banque Migros applique un taux de 4,75%, contre 5% chez la plupart des autres banques, même si le niveau des taux hypothécaires actuels est nettement inférieur. Cette précaution permet de s’assurer que vous pourrez continuer à assumer votre prêt hypothécaire, même en cas de hausse des taux d’intérêt. Le calcul est le suivant:
- Taux hypothécaires (théoriques 4,75% ou 5%)
- Frais annexes (0,8% ou 1% de la valeur du bien)
- Amortissement (si convenu)
Si ces coûts représentent plus de 33% de votre revenu, le prêt hypothécaire est considéré comme non supportable. Dans ce cas, votre prêteur cherchera avec vous des solutions.
Exemple: un couple possède une maison d’une valeur de 800 000 francs avec un prêt hypothécaire de 480 000 francs. Après le départ à la retraite, le revenu issu de l’AVS et de la caisse de pension s’élèvera à 90 000 francs par an. À la Banque Migros, les coûts théoriques s’élèvent à 29 200 francs (22 800 francs d’intérêts + 6400 francs de charges). Cela correspond à 32,4% du revenu, la capacité financière est donc assurée.
Le nantissement maximal du prêt hypothécaire baisse
Pendant votre activité lucrative, le prêt hypothécaire peut atteindre jusqu’à 80% de la valeur de nantissement. À la retraite, cette limite baisse à 65% – 67% à la Banque Migros. Au premier abord, cela peut sembler dramatique, mais cela ne pose que rarement problème dans la pratique.
La raison en est que le prêt hypothécaire de deuxième rang, qui couvre ces 15% supplémentaires, doit de toute façon être entièrement amorti avant le départ à la retraite. Si vous vous satisfait à cette obligation, vous remplissez automatiquement l’exigence d’un nantissement maximal de 67%.
Important: une fois atteint l’âge de la retraite, une nouvelle hypothèque de deuxième rang n’est plus possible à la Banque Migros. Vous pouvez cependant augmenter le prêt hypothécaire de premier rang en tenant compte de votre capacité financière, par exemple pour des rénovations ou des transformations adaptées aux personnes âgées.
Comment puis-je assurer la capacité de financement de mon prêt hypothécaire à la retraite?
Si vous planifiez à temps, diverses possibilités s'offrent à vous pour garantir la capacité de financement de votre prêt hypothécaire après votre départ en retraite. Voici les principales solutions:
Amortissement facultatif avec des capitaux de caisse de pension ou du pilier 3a
Une méthode courante est l’amortissement facultatif de votre prêt hypothécaire à l’aide de fonds de la caisse de pension ou du pilier 3a. Vous réduisez ainsi votre dette hypothécaire et la charge d’intérêts mensuelle.
Mais prudence: si vous amortissez de trop grands montants, cela peut poser problème. En effet, le retrait d’avoirs de caisse de pension entraîne une baisse de votre rente mensuelle, ce qui, paradoxalement, peut affecter le calcul de la capacité financière. En outre, vous immobilisez, dans votre logement en propriété, du capital qui pourrait vous manquer ultérieurement pour vos frais de subsistance ou des dépenses imprévues.
Notre conseil: trouvez le bon équilibre entre réduction de la dette et liquidités. Un amortissement complet n’est pas toujours la meilleure solution.
Prise en compte des actifs libres
De nombreuses banques prennent également en compte votre patrimoine libre lors du calcul de la capacité de financement. Une partie de votre capital est alors convertie en une rente fictive et ajoutée à votre revenu. Les modalités de calcul diffèrent d’une banque à l’autre, raison pour laquelle une comparaison est utile. Si le patrimoine financier net est d’au moins 150 000 francs, la Banque Migros considère une telle utilisation du patrimoine comme une source de revenu supplémentaire. Dans ce cas, elle ne prend pas seulement en compte les dépôts-titres: les avoirs du pilier 3a sont également incorporés, mais seulement à partir de cinq ans qui précèdent l’âge de la retraite ordinaire, car c’est à partir de ce moment qu’il est possible de disposer librement de ses avoirs de prévoyance.
Solidarité passive
Une autre possibilité pour garantir votre capacité de financement est la solidarité passive avec les membres de la famille, par exemple avec vos enfants adultes. Plusieurs personnes répondent conjointement du prêt hypothécaire, ce qui réduit le risque pour la banque et améliore ainsi votre capacité financière.
Mais cette solution exige de la confiance ainsi qu’un règlement clair au sein de la famille. De même, toutes les parties concernées devraient être conscientes de leurs droits et obligations. En effet, le secteur bancaire restreint le cercle des débiteurs solidaires potentiels aux partenaires de vie, aux copropriétaires ainsi qu’aux usufruitiers et bénéficiaires de droit d’habitation inscrits au registre foncier.
Vente aux enfants
Une solution à long terme peut être la vente du bien immobilier aux enfants, souvent assortie d’un droit d’habitation pour les parents. Ainsi, le bien reste dans la famille et le financement passe à la génération suivante.
Il est important de disposer d’un règlement équitable qui tienne compte de tous les membres de la famille et qui soit consigné dans le cadre d’un pacte successoral. Vous trouverez plus d’informations à ce sujet dans notre guide «Transmettre sa maison à ses enfants».
Comment calculer ma capacité financière?
Vous souhaitez savoir si vous pourrez encore assumer votre prêt hypothécaire à la retraite? Avec notre calculateur de capacité financière, vous pouvez vérifier votre situation individuelle de manière simple et rapide. Le calculateur tient compte des facteurs suivants:
- votre revenu prévisionnel à la retraite
- le montant de votre prêt hypothécaire
- le taux d’intérêt théorique de 4,75%
- les frais annexes de votre bien immobilier à hauteur de 0,8%
Calculer votre capacité financière
Notez que le calculateur vous donne uniquement une première évaluation. Pour une évaluation détaillée de votre situation, nous vous recommandons un entretien-conseil personnel.
Prêt hypothécaire à la retraite: à quoi dois-je faire attention?
Prêt hypothécaire à la retraite: planifier suffisamment tôt
Conseil essentiel: commencez à planifier dès 50 ans. Vous aurez ainsi encore suffisamment de temps pour combler d’éventuelles lacunes financières et adapter votre stratégie.
Check-list pour une planification précoce:
- Établissez un budget réaliste de fonctionnement après la retraite.
- Calculez votre revenu prévisionnel issu de l’AVS et de la caisse de pension.
- Vérifiez si avec ce revenu, vous pourrez assumer votre prêt hypothécaire.
- Prévoyez les rénovations visant à préserver la valeur du bien pendant que vous exercez encore une activité lucrative (et dans la mesure où elles sont fiscalement déductibles!).
Choisir le bon modèle hypothécaire pour la retraite
Choisir le bon modèle de financement est encore plus important à la retraite. Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte:
- Visibilité ou flexibilité?
– Les prêts hypothécaires à taux fixe offrent une sécurité grâce à des taux d’intérêt fixes sur plusieurs années.
– Les prêts hypothécaires à taux variable ou les prêts hypothécaires SARON sont flexibles et donc idéals si vous prévoyez un déménagement ou une vente. - La bonne durée:
– Des durées plus longues (6-10 ans) offrent plus de visibilité et donc une sécurité dans la planification.
– Des durées plus courtes (2 à 5 ans) offrent une plus grande flexibilité.
– Important: évitez les durées très longues à partir de 75 ans, car des indemnités de résiliation anticipée élevées peuvent être facturées en cas de décès ou de vente. - Prêts hypothécaires échelonnés: répartissez votre prêt hypothécaire en plusieurs tranches avec des durées différentes. Vous êtes ainsi à l’abri des fortes fluctuations de taux et restez flexible.
Dois-je rembourser mon prêt hypothécaire lors du départ en retraite?
Il n’est pas possible de répondre de manière générale à cette question – cela dépend de votre situation individuelle. Un amortissement complet n’est pas toujours judicieux.
- Avantages de l’amortissement:
– réduction de la charge d’intérêts
– meilleure capacité financière
– plus de sécurité financière - Inconvénients de l’amortissement:
– Moins de liquidités disponibles
– Perte de déductions fiscales (intérêts débiteurs) (jusqu’en 2028 environ)
– Augmentation du montant du prêt plus difficile à la retraite
Le montant exact de votre prêt hypothécaire dépend de nombreux facteurs. Vous trouverez plus d’informations à ce sujet dans notre guide sur l’amortissement.
Résumé
Si vous vous organisez à temps, avoir un prêt hypothécaire à la retraite ne doit pas poser de problème.
Les principaux enseignements:
- Commencez la planification suffisamment tôt (dès 50 ans).
- Calculez votre capacité de financement sur la base d’hypothèses réalistes.
- Choisissez le modèle hypothécaire adapté à votre situation de vie.
- Conservez suffisamment de liquidités – n’amortissez pas des montants trop élevés.
- Faites-vous conseiller – nous vous aidons à trouver la meilleure solution.
Avec la bonne stratégie, vous pourrez, à la retraite également, profiter en toute sérénité de votre logement en propriété. Nous sommes à l’écoute et agissons en conséquence: avec nous, vous vous sentirez compris.
Questions fréquentes
Quel devrait être le montant d’une hypothèque à l’arrivée de la retraite?
Le prêt hypothécaire ne devrait pas dépasser 67% de la valeur de nantissement. Les coûts de logement théoriques ne doivent pas dépasser 33% du revenu brut.
Détails:
- Nantissement maximal: 67% de la valeur de nantissement (à la Banque Migros)
- Limite de capacité financière: 33% du revenu brut à l’âge de la retraite
- Calcul: taux d’intérêt théorique (4,75%) + frais annexes (0,8%) = max. 33% du revenu
- Important: le prêt hypothécaire de deuxième rang doit être entièrement remboursé au moment du départ à la retraite.
Le juste montant d’une hypothèque à l’âge de la retraite dépendra de votre revenu de rente et de la valeur de votre bien immobilier. Utilisez notre calculateur de capacité financière pour un une évaluation individuelle.
La banque peut-elle m’obliger à vendre?
Une vente forcée n’est possible qu’à titre exceptionnel, lorsque la capacité financière n’est plus assurée et qu’aucune autre solution n’est trouvée.
- En pratique: les banques recherchent activement des solutions pour éviter les ventes forcées:
– amortissement volontaire à l’aide de l’avoir de prévoyance
– prise en compte de la fortune libre
– engagement de membres de la famille (solidarité passive)
– vente aux enfants avec droit d’habitation pour les parents - Prévention:
– commencez à planifier dès 50 ans
– communiquez suffisamment tôt avec votre banque
– examinez différentes options de financement
– établissez un budget réaliste - Conclusion: qui planifie à temps évite presque toujours une vente forcée.
Jusqu’à quel âge peut-on obtenir un prêt hypothécaire?
Il n’y a pas de limite d’âge légale pour les prêts hypothécaires en Suisse. La Banque Migros octroie également des prêts hypothécaires aux personnes retraitées pour autant que leur capacité financière soit confirmée.
- Conditions à la retraite:
– la capacité financière doit être établie (33% du revenu de la rente)
– nantissement maximal de 67% de la valeur de nantissement
– pas de nouveau prêt hypothécaire de deuxième rang après le départ à la retraite
– possibilité d’augmentation du prêt hypothécaire de premier rang (p. ex. pour les rénovations) - Particularités à partir de 75 ans:
– durées plus courtes recommandées (en raison d’un héritage ou d’une vente)
– parts plus élevées de fonds propres
Quels revenus comptent pour l’octroi d’une hypothèque à la retraite?
Les rentes AVS, les rentes de caisse de pension et éventuellement, selon la banque, les rentes fictives issues du patrimoine libre sont prises en compte dans le calcul de la capacité financière.
- Toujours pris en compte:
– rentes AVS (1er pilier)
– rentes de la caisse de pension (2e pilier)
– rentes du pilier 3a (si perçu sous forme de rente) - Souvent pris en compte:
– rente fictive issue de la fortune libre (calcul de conversion)
– revenus locatifs de biens loués
– revenu d’une activité lucrative à la retraite
– prestations d’assurances vie privées - Non pris en compte:
– capital unique du pilier 3a (uniquement sous forme de nantissement)
– capital unique de la caisse de pension (uniquement sous forme de nantissement)
– patrimoine sans revenus réguliers
– donations ou successions - Important: les règles diffèrent d’une banque à l’autre. Il vaut la peine de comparer.
Dois-je rembourser mon prêt hypothécaire avec l’arrivée de la retraite?
Non, seul le prêt hypothécaire de deuxième rang doit être entièrement amorti d’ici le départ à la retraite. Le prêt hypothécaire de premier rang peut se poursuivre si la capacité financière est assurée.
- Obligation d’amortissement:
– Prêt hypothécaire de deuxième rang: doit être remboursé d’ici le départ à la retraite (obligation légale)
– Prêt hypothécaire de premier rang: pas d’obligation d’amortissement si la capacité financière est assurée - Avantages d’un amortissement partiel:
– charge d’intérêts réduite
– meilleure capacité financière
– plus de sécurité financière - Inconvénients d’un amortissement complet:
– moins de liquidités disponibles
– perte de déductions fiscales (intérêts débiteurs)
– pas de flexibilité en cas d’urgence
– augmentation du montant du prêt plus difficile à la retraite - Recommandation: trouvez le bon équilibre entre réduction de la dette et liquidités. Vous trouverez plus d’informations à ce sujet dans notre guide sur l’amortissement.
Conseil: des hypothèques plus élevées à la retraite ?
Si l'on reste dans son logement après la retraite, il se peut que l'on doive rénover le bien immobilier vieillissant ou le transformer pour l'adapter à l'âge. Pour cela, il faut envisager d'augmenter l'hypothèque. Il se peut également que l'on ait besoin d'un financement parce que l'on souhaite verser une avance sur héritage aux enfants. La Banque Migros accorde des prêts hypothécaires aux personnes retraitées, à condition qu'elles en aient la capacité financière. Il convient toutefois de noter qu'une fois l'âge de la retraite atteint, il n'est plus possible d'obtenir un deuxième prêt hypothécaire. Le nantissement peut donc s'élever au maximum à 67% au lieu de 80%.
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