Abitazione
Calcolare il valore locativo: la prassi dei cantoni
Nel voto del 28 settembre 2025, gli elettori svizzeri hanno deciso l’abolizione del valore locativo. Ci vorrà ancora del tempo prima che questa decisione entri in vigore nel 2029. Alcuni cantoni hanno già aumentato i valori locativi.
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Per chi è proprietario/a di una casa, di un’unità per piani o di un appartamento vacanze, il valore locativo è una scocciatura. Il motivo è presto spiegato: il cosiddetto «valore locativo per immobili a uso proprio» è un’imposta su redditi puramente fittizi. Sono le ipotetiche entrate derivanti dai canoni di locazione che i/le proprietari/e potrebbero ricavare dall’affitto del loro immobile. Tuttavia, trattandosi di una proprietà abitativa a uso proprio, i/le proprietari/e pagano di fatto delle imposte per redditi di cui non hanno mai visto un franco o un centesimo.
Secondo la prassi corrente, i valori locativi nei cantoni ammontano ad almeno il 70% dei relativi affitti comparativi. In base a una decisione del Tribunale federale, il 60% è l’importo minimo da rispettare in ogni singolo caso. A parte questo, i cantoni sono liberi di determinare i metodi con i quali calcolare e adeguare periodicamente i valori locativi.
Valori locativi: tendenza all’aumento
Negli ultimi anni diversi cantoni hanno rinunciato a un adeguamento del valore locativo, in previsione che si verifichi un cambio di sistema nell’ambito della tassazione della proprietà abitativa, con l’abolizione del valore locativo (insieme con la deducibilità fiscale degli interessi debitori e delle spese di manutenzione). I cantoni sono sotto pressione poiché negli ultimi dieci anni i valori commerciali sono aumentati in molti luoghi. Alcuni cantoni sono stati costretti ad aumentare già i valori locativi comparativamente bassi:
- In base a due sentenze giudiziarie, il Consiglio di Stato del Canton Zurigo modifica la direttiva sulla valutazione degli immobili e il valore locativo a partire dal 1° gennaio 2026. La direttiva rielaborata comporta un aumento dei valori di imposta sulla sostanza in media del 48%. I valori locativi aumentano in media dell’11% per le case unifamiliari e del 10% per le proprietà per piani. I contribuenti riceveranno le nuove valutazioni degli immobili (valore di imposta patrimoniale e valore locativo) all’inizio del 2027 insieme alla dichiarazione fiscale 2026.
- Già nel 2015 il Gran Consiglio del Canton Argovia ha deciso di aumentare i valori locativi. Dal 1° gennaio 2025 sono state effettuate la nuova valutazione per l’aggiornamento dei valori di imposta patrimoniale e l’aumento dei valori locativi al 62% del canone di mercato.
- Nel 2020 il Canton Berna ha effettuato una sostanziale rivalutazione di tutti gli immobili, sia per quanto riguarda i valori di imposta patrimoniale che per i valori locativi. I valori tassati sono tendenzialmente aumentati; in posizioni ottime si parla addirittura di un raddoppio dei valori locativi.
- In una sentenza del 2017, il Tribunale federale ha chiesto al Canton Basilea Campagna di adeguare il sistema. A febbraio 2025, il Parlamento cantonale della Campagna di Basilea ha nuovamente rinviato il nuovo calcolo del valore locativo. Ha quindi seguito la richiesta della Commissione delle finanze che, come già due anni fa, ha proposto di attendere l’abolizione del valore locativo a livello federale prima di procedere alla modifica.
Valore locativo in altri cantoni
La maggior parte dei cantoni prevede per il valore locativo un margine compreso tra il 70 e il 90% circa dei valori di mercato. Si parte sempre dai metodi cantonali e dalle stime immobiliari. Ogni cantone si avvale di concetti propri (ad es. valore fiscale, valore catastale stimato, valore stimato dei beni, valore attuale, valore ufficiale). La difficoltà sta sempre nel fatto che per molti immobili di proprietà non vi sono affitti comparativi oggettivi. Sostanzialmente, i metodi di calcolo sono molto diversi:
- una parte dei cantoni segue una procedura standardizzata come quella del Canton Zurigo.
- Alcuni cantoni consultano dati statistici comparativi e utilizzano modelli edonici computerizzati (BE, AG, FR).
- Altri ancora dispongono di proprie sezioni di stima che raccolgono dati comparativi e stimano gli immobili del cantone (AI, GL, GR, LU, SG, SZ). Nel Cantone Appenzello Interno, ad esempio, è l’Ufficio stima cantonale a stabilire i valori locativi.
- Molti cantoni hanno il proprio metodo, basato ad esempio sul prezzo d’acquisto e sul valore commerciale (ZG) o sul valore assicurativo del fabbricato (moltiplicato per un fattore di correzione).
- A Ginevra, i contribuenti compilano un questionario e forniscono informazioni sull’immobile (superficie, età, arredamento, ecc.).
La situazione è ancora più complicata perché per l’imposta federale la Confederazione riprende solo in parte i valori locativi cantonali; spesso applica ulteriori supplementi o concede solo piccole deduzioni sui valori di mercato.
È possibile studiare e ridurre il valore locativo?
- I diversi principi di valutazione cantonali e le basi di dati non sono facilmente accessibili ai/alle proprietari/e privati/e. I valori della formula sono ancora relativamente semplici e trasparenti. Tuttavia, i dati statistici comparativi sono per lo più difficili da verificare per i/le proprietari/e di immobili. Spesso si tratta di un metodo complesso ed elaborato che si è evoluto nel corso degli anni. Vale tuttavia il principio secondo cui il valore locativo deve basarsi su un ricavo locativo che si può ottenere in modo realistico per un determinato immobile.
- Se i/le proprietari/e risiedono effettivamente in un indirizzo con immobili simili, potrebbe valere la pena fare un confronto. Vi sarebbe un motivo valido per contestare il valore locativo se gli affitti comparativi oggettivamente dimostrati fossero nettamente inferiori. Nella pratica, tuttavia, è spesso molto difficile trovare immobili di confronto, perché nella realtà è raro trovare case e abitazioni dello stesso tipo. O gli affitti non sono affatto trasparenti, oppure gli immobili e le modalità di utilizzo non sono confrontabili per qualche motivo. Concludendo su questo punto: spesso è molto complicato sollevare obiezioni nei confronti dei valori locativi stabiliti a livello cantonale.
- Le disposizioni di legge prevedono in ogni caso che si tenga conto delle condizioni locali. A prescindere da ciò, con l’utilizzo effettivo da parte del soggetto passivo si può argomentare che circa la metà dei cantoni consente una riduzione in caso di sottoutilizzo dell’immobile. L’onere della prova spetta al contribuente. Le esigenze dei cantoni sono però elevate: non è sufficiente che i figli se ne siano andati e che una parte della casa sia quindi «semivuota». Le stanze devono essere de facto vuote (ossia non ammobiliate). Se la parte inutilizzata dell’edificio può essere temporaneamente utilizzata come ufficio o ripostiglio, difficilmente ci sarà una riduzione.
- Conclusione: con l’aumento dei valori commerciali, è molto probabile che i valori locativi dei cantoni continuino ad aumentare nei prossimi anni. Vale comunque la pena conoscere bene i metodi di valutazione e le possibilità di deduzione previste dalla legge tributaria cantonale.
Avvertenze legali
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