Wohnen

Eigenmietwert berechnen: Die Praxis der Kantone

Das Schweizer Stimmvolk beschloss in der Abstimmung vom 28. September 2025 die Abschaffung des Eigenmietwerts. Bis dieser Entscheid in Kraft tritt, wird es noch einige Zeit dauern. Einzelne Kantone haben mittlerweile die Eigenmietwerte bereits erhöht.

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Kann der Eigenmietwert überprüft und reduziert werden?

  • Die diversen kantonalen Bewertungsgrundsätze und Datengrundlagen sind für private Eigentümerinnen und Eigentümer nicht ohne weiteres zugänglich. Formelwerte sind noch relativ einfach und transparent. Statistische Vergleichsdaten sind aber für die Hauseigentümer*innen meist kaum überprüfbar. Oft steckt eine ebenso komplexe wie ausgefeilte Methode dahinter, die sich über Jahre weiterentwickelt hat. Es gilt aber der Grundsatz: Der Eigenmietwert hat sich an einem realistisch erzielbaren Mietertrag für ein bestimmtes Objekt zu orientieren.
  • Wenn Eigentümerinnen und Eigentümer tatsächlich an einer Adresse mit vergleichbaren Immobilien wohnen, könnte sich ein Vergleich lohnen. Es gäbe einen triftigen Grund, den Eigenmietwert anzufechten, wenn die objektiv belegten Vergleichsmieten deutlich tiefer lägen. In der Praxis ist es aber oft eine hohe Hürde, Vergleichsobjekte zu finden. Typengleiche Häuser und Wohnungen sind in der Praxis selten. Entweder sind die Mieten gar nicht transparent, oder die Objekte und die Art und Weise der Nutzung sind aus irgendeinem Grund nicht vergleichbar. Ein Fazit zu diesem Punkt: Einsprachen gegenüber den kantonal festgelegten Eigenmietwerten haben oft einen schweren Stand.
  • Die gesetzlichen Bestimmungen sehen in jedem Fall vor, dass die ortsüblichen Verhältnisse zu berücksichtigen sind. Abgesehen davon lässt sich mit der tatsächlichen Nutzung durch die steuerpflichtige Person argumentieren: Rund die Hälfte der Kantone erlaubt eine Ermässigung im Fall einer Unternutzung der Liegenschaft. Die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen. Die Anforderungen der Kantone sind aber hoch: Es genügt nicht, wenn die Kinder ausgezogen sind und ein Teil des Hauses in dem Sinne «unterbelegt» ist. Die Zimmer müssen de facto leergeräumt sein (d.h. nicht möbliert). Falls der nicht genutzte Gebäudeteil temporär als Büro oder Abstellkammer gebraucht werden kann, wird es wohl kaum eine Ermässigung geben
  • Fazit: Im Zug steigender Verkehrswerte ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Eigenmietwerte der Kantone in den nächsten Jahren weiter steigen. Es lohnt sich aber in jedem Fall, die Bewertungsmethoden und die Abzugsmöglichkeiten nach dem kantonalen Steuergesetz gut zu kennen.