Logement

Calculer la valeur locative: la pratique des cantons

Par le vote du 28 septembre 2025, le peuple suisse a décidé de supprimer la valeur locative. Il faudra encore un certain temps avant que cette décision n’entre en vigueur. Certains cantons ont déjà augmenté les valeurs locatives.

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La valeur locative peut-elle être contrôlée et réduite?

  • Les différents principes d’évaluation cantonaux et bases de données sont difficilement accessibles aux propriétaires privés. Les valeurs de formule restent relativement simples et transparentes. Toutefois, les données statistiques comparatives sont généralement difficilement vérifiables pour les propriétaires immobiliers. Il s’agit souvent d’une méthode complexe et élaborée qui a évolué au fil des années. Toutefois, le principe suivant s’applique: la valeur locative doit être basée sur un revenu locatif réalisable pour un bien donné.
  • Si les propriétaires habitent effectivement à une adresse avec des immeubles comparables, une comparaison pourrait s’avérer utile. Il y aurait de bonnes raisons de contester la valeur locative si les loyers comparatifs objectivement établis étaient nettement inférieurs. Dans la pratique, trouver des biens comparables est souvent un obstacle important. Les maisons et appartements de type identique sont rares. Soit les loyers ne sont pas du tout transparents, soit les biens et les modalités d’utilisation ne sont pas comparables, pour quelque raison que ce soit. Pour conclure sur ce point: les recours à l’égard des valeurs locatives fixées par les cantons peinent souvent à aboutir.
  • Dans tous les cas, les dispositions légales prévoient que les conditions locales doivent être prises en considération. En outre, l’utilisation effective par le contribuable peut être argumentée: environ la moitié des cantons autorisent une réduction en cas de sous-utilisation de l’immeuble. La charge de la preuve incombe au contribuable. Les exigences des cantons sont toutefois élevées: il ne suffit pas que les enfants aient déménagé et qu’une partie de la maison soit «sous-occupée». Les chambres doivent être effectivement vides (c’est-à-dire non meublées). Si la partie inutilisée de l’immeuble peut être temporairement utilisée comme bureau ou comme débarras, aucune réduction ne sera vraisemblablement appliquée.
  • Conclusion: dans le contexte d’une hausse des valeurs vénales, il est fort probable que les valeurs locatives des cantons continuent d’augmenter au cours des prochaines années. Quoi qu’il en soit, il vaut la peine de bien connaître les méthodes d’évaluation et les possibilités de déduction prévues par la loi fiscale cantonale.