Logement
Calculer la valeur locative: la pratique des cantons
Par le vote du 28 septembre 2025, le peuple suisse a décidé de supprimer la valeur locative. Il faudra encore un certain temps avant que cette décision n’entre en vigueur en 2029. Certains cantons ont déjà augmenté les valeurs locatives.
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Pour les propriétaires d’une maison, d’une unité d’étage ou d’un appartement de vacances, la valeur locative est un scandale. La raison est évidente: la «valeur locative des biens fonciers à usage propre» est un impôt sur des revenus purement fictifs. Il correspond aux revenus locatifs hypothétiques que les propriétaires pourraient percevoir lors de la location de leur bien immobilier. Mais comme il s’agit d’un logement à usage propre, les propriétaires doivent de facto payer des impôts sur des revenus dont ils n’ont jamais vu un franc ou un centime.
Selon la pratique courante, les valeurs locatives dans les cantons s’élèvent à au moins 70% des loyers comparatifs. Selon une décision du Tribunal fédéral, le niveau minimum à respecter dans chaque cas individuel s’élève à 60%. En outre, les cantons sont libres de choisir les méthodes leur permettant de déterminer et d’ajuster périodiquement les valeurs locatives.
Valeurs locatives: généralement plus élevées
Plusieurs cantons ont renoncé ces dernières années à une adaptation de la valeur locative, dans l’espoir d’un changement de système d’imposition du logement avec la suppression de la valeur locative (ainsi que de la déductibilité fiscale des intérêts débiteurs et des frais d’entretien). Les cantons sont sous pression, car les valeurs vénales ont augmenté en de nombreux endroits au cours des 10 dernières années. Certains cantons ont été contraints de relever déjà les valeurs locatives relativement faibles:
- En raison des deuxièmes jugements, le Conseil d’État du canton de Zurich modifie la directive relative à l’évaluation des immeubles et à la valeur locative au 1er janvier 2026. La directive révisée entraîne une augmentation des valeurs d’impôt sur la fortune de 48% en moyenne. Les valeurs locatives augmentent en moyenne de 11% pour les maisons individuelles et de 10% en moyenne pour les propriétés par étages. Les contribuables reçoivent les nouvelles évaluations immobilières (valeur fiscale de la fortune et valeur locative) début 2027 avec la déclaration fiscale 2026.
- Déjà en 2015, le Grand Conseil du canton d’Argovie a décidé d’augmenter les valeurs locatives. Au 1er janvier 2025, la réévaluation a eu lieu pour l’actualisation des valeurs fiscales sur la fortune et l’augmentation des valeurs locatives à 62% du loyer du marché.
- En 2020, le canton de Berne a procédé à une réévaluation fondamentale de tous les biens fonciers, tant en ce qui concerne les valeurs d’impôt sur la fortune que les valeurs locatives propres. Les valeurs imposées ont eu tendance à augmenter; un doublement des valeurs locatives a notamment été observé pour les biens avec un bon emplacement.
- Dans un arrêt rendu en 2017, le Tribunal fédéral a demandé au canton de Bâle-Campagne d’adapter le système. En février 2025, le Parlement cantonal de Bâle-Campagne a de nouveau reporté le nouveau calcul de la valeur locative. Elle a ainsi fait suite à la proposition de la Commission des finances qui, comme il y a deux ans, a proposé d’attendre la suppression de la valeur locative au niveau fédéral.
Valeur locative dans d’autres cantons
La plupart des cantons visent pour la valeur locative une fourchette comprise entre 70 et 90% des valeurs de marché. La situation initiale repose toujours sur les méthodes et les estimations immobilières cantonales. Chaque canton dispose de ses propres termes (p. ex. valeur fiscale, valeur cadastrale, valeur d’estimation des biens, valeur au moment de la construction, valeur officielle). La difficulté réside toujours dans le fait que, pour beaucoup de biens en propriété, il n’existe pas de loyers comparatifs objectifs. Pour l’essentiel, les méthodes de calcul sont très différentes:
- une partie des cantons applique une procédure standardisée comme celle du canton de Zurich.
- Certains consultent des données statistiques comparatives et utilisent des modèles informatiques hédoniques (BE, AG, FR).
- D’autres cantons disposent de leurs propres services d’estimation qui collectent des données comparatives et évaluent les biens fonciers situés dans le canton (AI, GL, GR, LU, SG, SZ). Dans le canton d’Appenzell Rhodes-Intérieures, par exemple, les valeurs locatives sont fixées par l’Office d’évaluation cantonal.
- De nombreux cantons ont leur propre méthode, par exemple sur la base du prix d’achat et de la valeur vénale (ZG) ou de la valeur d’assurance de l’immeuble (multipliée par un facteur de correction).
- À Genève, les contribuables remplissent un questionnaire et donnent des informations sur le bien (superficie, âge, équipement, etc.).
La situation est encore plus compliquée, car la Confédération ne prend que partiellement les valeurs locatives cantonales pour l’impôt fédéral; souvent, la Confédération applique également diverses majorations ou n’accorde que des rabais plus faibles sur les valeurs du marché.
La valeur locative peut-elle être contrôlée et réduite?
- Les différents principes d’évaluation cantonaux et bases de données sont difficilement accessibles aux propriétaires privés. Les valeurs de formule restent relativement simples et transparentes. Toutefois, les données statistiques comparatives sont généralement difficilement vérifiables pour les propriétaires immobiliers. Il s’agit souvent d’une méthode complexe et élaborée qui a évolué au fil des années. Toutefois, le principe suivant s’applique: la valeur locative doit être basée sur un revenu locatif réalisable pour un bien donné.
- Si les propriétaires habitent effectivement à une adresse avec des immeubles comparables, une comparaison pourrait s’avérer utile. Il y aurait de bonnes raisons de contester la valeur locative si les loyers comparatifs objectivement établis étaient nettement inférieurs. Dans la pratique, trouver des biens comparables est souvent un obstacle important. Les maisons et appartements de type identique sont rares. Soit les loyers ne sont pas du tout transparents, soit les biens et les modalités d’utilisation ne sont pas comparables, pour quelque raison que ce soit. Pour conclure sur ce point: les recours à l’égard des valeurs locatives fixées par les cantons peinent souvent à aboutir.
- Dans tous les cas, les dispositions légales prévoient que les conditions locales doivent être prises en considération. En outre, l’utilisation effective par le contribuable peut être argumentée: environ la moitié des cantons autorisent une réduction en cas de sous-utilisation de l’immeuble. La charge de la preuve incombe au contribuable. Les exigences des cantons sont toutefois élevées: il ne suffit pas que les enfants aient déménagé et qu’une partie de la maison soit «sous-occupée». Les chambres doivent être effectivement vides (c’est-à-dire non meublées). Si la partie inutilisée de l’immeuble peut être temporairement utilisée comme bureau ou comme débarras, aucune réduction ne sera vraisemblablement appliquée.
- Conclusion: dans le contexte d’une hausse des valeurs vénales, il est fort probable que les valeurs locatives des cantons continuent d’augmenter au cours des prochaines années. Quoi qu’il en soit, il vaut la peine de bien connaître les méthodes d’évaluation et les possibilités de déduction prévues par la loi fiscale cantonale.
Disclaimer
Le présent article est fourni uniquement à des fins d’information; il s’adresse aux personnes domiciliées en Suisse et non assujetties à l’impôt aux États-Unis. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. La Banque Migros SA ne garantit ni l’exactitude ni l’exhaustivité ni l’actualité des présentes informations et décline toute responsabilité en cas de pertes ou dommages éventuels, de quelque nature que ce soit, pouvant résulter de ces informations. Pour un conseil (individuel) et des réponses spécifiques, nous vous recommandons de vous adresser à un conseiller ou une conseillère qualifié(e) ou à un(e) expert(e) fiscal(e). Veuillez noter que nous n’assumons aucune responsabilité pour le contenu des liens externes.
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