Abschaffung Eigenmietwert: Folgen und wie Sie jetzt vorgehen

Worüber wurde am 28. September 2025 abgestimmt?

Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung einen kompletten Systemwechsel beschlossen. Mit dem Eigenmietwert fallen auch die Steuerabzüge für Unterhaltskosten weg, und Steuerabzüge für Schuldzinsen sind nur noch beschränkt möglich.

Was ist überhaupt der Eigenmietwert?

• Grundsatz: Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümer von selbstbewohnten Immobilien versteuern müssen. Damit soll eine Gleichbehandlung zwischen Mietern und Eigentümern erreicht werden, indem der Vorteil des mietfreien Wohnens ausgeglichen wird. Wohneigentümer können im Gegenzug Aufwendungen wie Unterhaltskosten und Schuldzinsen von ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen.
• Berechnung: Festgelegt wird der Eigenmietwert durch die kantonale Steuerbehörde. Dabei sind die Kantone frei, nach welcher Methode sie den Eigenmietwert berechnen. Das Bundesgericht verlangt lediglich, dass er mindestens 60 Prozent jenes Mietzinses betragen soll, den das betreffende Wohnobjekt auf dem freien Markt erzielen würde. Die Kantone orientieren sich üblicherweise an einem Zielband von 60 bis 90 Prozent der Marktmiete. Steht ein Wohnraum permanent leer, z.B. weil die Kinder ausgezogen sind oder der Ehepartner verstorben ist, ist beim Bund und in einigen Kantonen ein spezieller Unternutzungsabzug auf den Eigenmietwert möglich. Ein Abzug ist in einigen Kantonen auch dann zulässig, wenn zwischen dem Eigenmietwert und dem steuerbaren Einkommen und Vermögen ein krasses Missverhältnis besteht.
• Ursprung: Die Eigenmietwert-Besteuerung wurde 1934 während der Weltwirtschaftskrise eingeführt. Letztere hatte zu einem starken Rückgang der Steuereinnahmen geführt. Gleichzeitig waren die öffentlichen Haushalte mit höheren Ausgaben konfrontiert, bedingt durch die krisenbedingt angewachsenen Sozialleistungen. In diesem Spannungsfeld wurde die Eigenmietwert-Besteuerung eingeführt, um die Steuerbasis zu verbreitern.

Wann wird der Eigenmietwert frühestens abgeschafft?

Ab der Steuerperiode 2029 wird kein Eigenmietwert mehr zu versteuern sein. Bis dahin gelten die bisherigen steuerlichen Rahmenbedingungen. Es bleibt also noch etwas Zeit, um sich auf die Änderungen vorzubereiten und entsprechende Massnahmen zu ergreifen.

Der Systemwechsel im Detail

Die Abschaffung des Eigenmietwerts kommt nicht allein. Es handelt sich um einen umfassenden Systemwechsel:

• Der Eigenmietwert wird für Haupt- und Zweitwohnsitze abgeschafft.
• Unterhaltsabzüge entfallen für selbstgenutzte Haupt- und Zweitwohnsitze auf Stufe der Bundessteuern. Kantone können aber bis 2050 weiterhin Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen zulassen.
• Schuldzinsenabzüge sind nur noch eingeschränkt möglich:
  1. Ersterwerber von Wohneigentum können zehn Jahre lang einen beschränkten Schuldzinsabzug vornehmen: Im ersten Jahr sind maximal 10'000 Franken (Ehepaare) bzw. 5000 Franken (Ledige) möglich, ab dem zweiten Jahr sinkt der Maximalbetrag jährlich um 1000 Franken (Ehepaare) bzw. 500 Franken (Ledige).
  2. Vermieter mit Miet- oder Pachterträgen (z.B. Eigentümer von vermieteten Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern) können einen Schuldzinsabzug Verhältnis vornehmen, der dem wertmässigen Anteil der vermieteten Liegenschaft am Gesamtvermögen entspricht. Ein Beispiel findet sich im Faktenblatt des Eidgenössischen Finanzdepartements zur neuen Schuldzinsregelung.
  3. Wichtig: Der eingeschränkte Schuldzinsabzug betrifft nicht allein Hypothekarzinsen, sondern alle Schuldzinsen von privaten Personen, also z.B. auch Zinsen von Privatkrediten, Kreditkartenschulden, privaten Darlehen oder Lombardkrediten. Bei der Vermögenssteuer ändert sich dagegen nichts: Schulden wie Hypotheken, Privatkredite oder Lombardkredite können weiterhin vollständig vom steuerbaren Vermögen abgezogen werden.

Was passiert mit Zweitwohnungen?

• Auch für Zweitwohnungen wird der Eigenmietwert abgeschafft. Allerdings steht es den Kantonen frei, für die wegfallenden Steuereinnahmen aus dem Eigenmietwert eine neue Objektsteuer für Zweitwohnungen einzuführen.
• Ob und wie die Kantone die besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen umsetzen, ist offen. Vor allem Tourismuskantone könnten Bedarf haben, um allfällige Mindereinnahmen bei den Zweitwohnungen zu kompensieren. Die Kantone haben viel Spielraum bei der konkreten Ausgestaltung und können auch die Gemeinden ermächtigen, die Steuer zu erheben.

Gewinner: Wer profitiert vom Systemwechsel?

Erstkäufer von Wohneigentum

Erstkäufer gehören zu den grössten Gewinnern der Reform:

• Vorteil 1 – Beschränkter Schuldzinsabzug: In den ersten zehn Jahren können Erstkäufer einen Schuldzinsabzug geltend machen. Der Maximalbetrag beträgt im ersten Jahr 10'000 Franken (Ehepaare) bzw. 5000 Franken (Ledige) und sinkt danach jährlich um 1000 Franken (Ehepaare) bzw. 500 Franken (Ledige).
• Vorteil 2 – Geringe Unterhaltskosten: Bei Neubauten fallen in den ersten Jahren nur geringe Unterhaltskosten an. Erstkäufer verlieren also wenig, wenn dieser Abzug wegfällt.

Rechenbeispiel: Ein Ehepaar kauft eine Neubauwohnung für 800'000 Franken mit einer Hypothek von 500'000 Franken (2 Prozent Zins). Im ersten Jahr kann das Paar den Schuldzinsabzug von 10'000 Franken vollständig nutzen. Unterhaltskosten fallen kaum an. Die Steuerentlastung kann sich auf mehrere 1000 Franken pro Jahr belaufen.
«Nicht auszuschliessen ist, dass diese Steuerentlastung einen moderaten Preisschub bei den Immobilien bewirkt», erklärt Thomas Walter, CEO des Migros-Bank-Immobilienpartners CSL Immobilien AG. «Denn die gleichzeitige Beibehaltung des Zinsabzugs und Abschaffung des Eigenmietwerts machen den Immobilienkauf für Ersterwerber noch interessanter – und könnten die Preise für Wohneigentum anheizen.»

Eigentümer von weitgehend abbezahlten Wohnobjekten

Auch Eigentümer mit weitgehend oder vollständig abbezahlten Hypotheken profitieren deutlich – besonders im Rentenalter.

Rechenbeispiel: Ein pensioniertes Ehepaar besitzt eine Liegenschaft im Wert von 1 Million Franken. Die Hypothek ist weitgehend abbezahlt (nur noch 200'000 Franken). Heute versteuern sie einen Eigenmietwert von 30'000 Franken, können aber nur noch 2000 Franken Schuldzinsen (bei 1 Prozent Zins) abziehen. Nach der Reform entfällt der Eigenmietwert komplett – das ergibt eine Steuerersparnis von über 5000 Franken pro Jahr.

Verlierer: Wem erwachsen Nachteile vom Systemwechsel?

Eigentümer von renovationsbedürftigen Objekten

Besitzer älterer, sanierungsbedürftiger Liegenschaften gehören zu den Verlierern der Reform. Der Grund: Sie können künftig weder die Unterhaltskosten noch energetische Sanierungen vom steuerbaren Einkommen abziehen (– zumindest auf Bundesebene, bei den kantonalen Steuern soll es bis 2050 die Möglichkeit für Abzüge geben).

Tipp: «Diese Veränderung legt nahe, mehrjährige Renovations- und Umbauarbeiten allenfalls vorzuziehen, um möglichst noch von den aktuellen, vollen Abzugsmöglichkeiten bei Bund und Kantonen zu profitieren», rät Walter. «Der absehbare Run auf Handwerker könnte allerdings die Preise für Sanierungsleistungen in die Höhe treiben. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte die Modernisierung seines Wohneigentums daher frühzeitig in Angriff nehmen.»
Die Streichung des Unterhaltsabzugs könnte zudem auf dem Immobilienmarkt zu verstärkten Preisdifferenzen zwischen Objekten in gutem und schlechtem Zustand führen. Sanierungsbedürftige Objekte verlören nämlich die in der Kostenrechnung enthaltenen latenten Steuereinsparungen – mit der Folge eines stärkeren Preisabschlags gegenüber gut unterhaltenen Objekten. Doch Walter relativiert: «Dieser Effekt wird sich in Grenzen halten, denn Immobilien bleiben hierzulande grundsätzlich ein knappes Gut.»

Zweitwohnungsbesitzer

Besitzer von Zweitwohnungen profitieren nicht von der Reform:

• Der Eigenmietwert fällt zwar weg, aber gleichzeitig verlieren die Besitzer von Zweitwohnungen alle Abzugsmöglichkeiten. Zudem steht es den Kantonen frei, für die wegfallenden Steuereinnahmen aus dem Eigenmietwert eine neue Objektsteuer für Zweitwohnungen einzuführen. «Besitzerinnen und Besitzer von Ferienobjekten unterliegen also in diesem Fall weiterhin mit ihrem Zweitwohnsitz nicht nur der normalen Vermögenssteuer, sondern einer zusätzlichen Steuer», erläutert Thomas Walter von CSL Immobilien AG.  
• Besonders betroffen dürften Zweitwohnungsbesitzer in Tourismuskantonen wie Wallis, Graubünden oder Tessin sein. Diese Kantone dürften von der neuen Objektsteuer Gebrauch machen, um Steuerausfälle zu kompensieren.

Welche Konsequenzen haben die Abschaffung des Eigenmietwerts bzw. der Systemwechsel?

Was sind die steuerlichen Auswirkungen?

Das ändert sich bei der Einkommenssteuer:

• Eigenmietwert entfällt: Sie müssen kein fiktives Einkommen mehr versteuern.
• Schuldzinsenabzug fällt weg: Hypothekarzinsen und andere Schuldzinsen können Sie nicht mehr vom Einkommen abziehen (Ausnahmen: Ersterwerber und private Eigentümer von vermieteten oder verpachteten Objekten).
• Unterhaltsabzug fällt weg: Weder Unterhaltskosten noch energetische Sanierungen sind abzugsfähig (Ausnahmen: Denkmalpflege beim Bund; Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen bei kantonalen Steuern bis 2050 je nach Kanton).

Das bleibt bei der Vermögenssteuer:

• Keine Änderung: Schulden wie Hypotheken können Sie weiterhin vollständig vom steuerbaren Vermögen abziehen.
• Liegenschaftswert: Die Bewertung Ihrer Immobilie für die Vermögenssteuer ändert sich nicht.

Was passiert mit bereits angekündigten Eigenmietwert-Erhöhungen?

In den vergangenen Jahren erfolgten in verschiedenen Kantonen Gerichtsurteile mit der Aufforderung, dass die betreffenden Kantone die Eigenmietwerte an die gestiegenen Verkehrswerte anzupassen hätten. In der Folge haben einzelne Kantone die Eigenmietwerte erhöht (z.B. Bern 2020, Aargau per 1. Januar 2025 ). Andere haben damit zugewartet – dies in der Erwartung, dass der Eigenmietwert auf Bundesebene abgeschafft wird:

• Basel-Land: In einem Urteil von 2017 forderte das Bundesgericht den Kanton  auf, das Steuersystem anzupassen. Das Baselbieter Kantonsparlament stellte im Februar 2025 die neue Eigenmietwert-Berechnung erneut zurück. Es folgte damit dem Antrag der Finanzkommission. Diese schlug wie bereits vor zwei Jahren vor, mit der Anpassung abzuwarten, ob auf Bundesebene der Eigenmietwert abgeschafft werde. Da dies nun mit der Abstimmung vom 28. September 2025 der Fall sein wird, dürfte eine Erhöhung des Eigenmietwerts vom Tisch sein.
• Zürich: Aufgrund zweiter Gerichtsurteile passte der Kanton Zürich die Weisung zur Bewertung der Liegenschaften und zum Eigenmietwert per 1. Januar 2026 an. Die Finanzdirektion teilte nach dem Volksentscheid vom 28. September 2025 mit, dass der Kanton auf die Erhöhung verzichten wolle.

Soll ich meine Hypothek jetzt zurückzahlen?

Im Rahmen des Immobilienkaufs haben viele Wohneigentümer mit ihrer Bank bereits eine teilweise Rückzahlung (Amortisation) der Hypothek vereinbart. Lohnen sich zusätzliche, freiwillige Amortisationen, weil die Schuldzinsen nicht mehr steuerlich abzugsfähig sein werden? Dazu folgende Überlegungen:

• Investieren statt amortisieren: Wer die Hypothek zurückzahlt, spart zwar Zinskosten, verzichtet aber andererseits auf Erträge, die sich mit der Anlage des Geldes erzielen liessen. «Die langfristige Rendite einer diversifizierten Finanzmarktanlage ist in der Regel höher als die Kosten, die man durch die Rückzahlung einer Hypothek mit z.B. 3 Prozent Zins einspart», erklärt Sacha Marienberg, Leiter Investment Office der Migros Bank. «Investieren statt amortisieren bleibt also unabhängig von der steuerlichen Abzugsfähigkeit der Zinsen eine prüfenswerte Option.»
• Finanziell flexibel bleiben: Auch wenn man nicht an den Börsen investiert, gibt es gute Gründe, die Hypothek nicht ganz zurückzuzahlen. «Stattdessen kann es sinnvoller sein, ein Polster von liquiden Mitteln zu behalten, z.B. für Renovationen», sagt Sacha Marienberg. «Und nicht zu vergessen: Wer amortisiert, verringert zwar die Verschuldung, bindet aber auch mehr Geld in seinem Wohneigentum. Das kann zu unerwünschten Klumpenrisiken im Vermögensmix führen.»

Lohnt sich jetzt eine Sanierung und Renovation?

Bei Sanierungen und Renovationen tickt die Uhr: Wer die steuerlichen Abzüge im heutigen, vollen Umfang bei Bund und Kantonen noch nutzen möchte, muss vor 2029 handeln:

• Die Ausgangslage: Nach heutigem Recht können Sie Unterhaltskosten und energetische Sanierungen vom steuerbaren Einkommen abziehen – je nach Grenzsteuersatz und Wohnort entspricht das einer Steuerersparnis von 20 bis 30 Prozent der Investitionskosten.
• Was ändert sich?
  Beim Bund: Abzüge für Energiesparmassnahmen und Rückbau fallen weg (Ausnahme: Denkmalpflege bleibt abzugsfähig).
  - Bei den Kantonen: Die Kantone können Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen bis längstens 2050 weiterhin gewähren – das muss aber jeder Kanton einzeln entscheiden
• Handlungsempfehlung:
  - Wenn Sie grössere Sanierungen planen (neue Heizung, Fassadendämmung, Fensterersatz usw.), sollten Sie diese idealerweise noch vor 2029 durchführen. So sichern Sie sich die aktuellen, vollen steuerlichen Vorteile sowohl beim Bund als auch bei den Kantonen.
  - Je nachdem ist zu überlegen, ob sie auch kleinere Unterhaltsarbeiten vorziehen wollen, wie z.B. Malerarbeiten oder den Ersatz von Küche und Bad. Denn solche Unterhaltsarbeiten, die sich nicht als Energie- oder Umweltschutzmassnahmen qualifizieren, werden inskünftig weder beim Bund noch beim Kanton steuerlich abzugsfähig sein.
  - Stockwerkeigentümergemeinschaften können sich überlegen, vor Inkrafttreten des Systemwechsels noch grössere, steuerlich abzugsfähige Einzahlungen in den Erneuerungsfonds vorzunehmen.
  - Bei knappen Finanzmitteln können Sie zugunsten der vorgezogenen Sanierungs- und Unterhaltsarbeiten z.B. die jährlichen Einzahlungen in die Säule 3a aufschieben. Seit Anfang 2026 ist es möglich, diese Zahlungen in späteren Jahren nachzuholen.
• Aber Vorsicht:
  - Sanierungsboom erwartet: Viele Eigentümer dürften ihre Projekte noch vor 2029 umsetzen wollen. Das kann zu Kapazitätsengpässen bei Handwerkern und höheren Preisen führen.
  - Frühzeitig planen: Holen Sie rechtzeitig Offerten ein und sichern Sie sich Termine. Je näher 2029 rückt, desto schwieriger wird es.
• Fazit: Energetische Sanierungen bleiben sinnvoll:
  - Auch nach dem Wegfall der Abzüge lohnen sich energetische Sanierungen langfristig: Sie senken Ihre Heizkosten, begünstigen den Werterhalt Ihrer Immobilie und leisten einen Beitrag zum Klimaschutz.
  - Nicht zu vergessen: Die kantonalen Energiegesetze verlangen in den kommenden Jahren einen Ersatz der fossilen Heizungen. Von daher wird weiterhin eine Notwendigkeit für energetische Sanierungen bestehen.

Fazit

• Die Abschaffung des Eigenmietwerts bringt einen grundlegenden Systemwechsel. Ob Sie davon profitieren oder Nachteile erfahren, hängt von Ihrer individuellen Situation ab: Hypothekenhöhe, Sanierungsbedarf und Lebensphase spielen die entscheidende Rolle.
• Jetzt handeln lohnt sich: Planen Sie anstehende Sanierungen frühzeitig, und prüfen Sie Ihre Hypothekenstrategie. Wichtig dabei: Treffen Sie keine übereilten Entscheidungen – lassen Sie sich beraten.