Vendere la propria abitazione: modalità, imposte e ipoteca

Prima di agire, dovreste parlare con la vostra banca:

• chiarite a quanto ammonta la vostra ipoteca attuale e se vi viene addebitata un’indennità per disdetta anticipata in caso di estinzione prematura dell’ipoteca.
• Se acquistate un nuovo immobile in parallelo, discutete delle possibilità di finanziamento e di un eventuale finanziamento ponte. La Banca Migros vi sostiene in tutte le questioni relative a ipoteche, indennità per disdetta anticipata e finanziamenti ponte. Fissate un appuntamento per una consulenza.

In linea di principio, potete vendere la vostra proprietà privatamente o assumere un intermediario per farlo. Se conoscete già un intermediario, potete richiedergli direttamente un’offerta; in caso contrario, è consigliabile chiedere alla vostra banca se può raccomandarvi un servizio di intermediazione. La Banca Migros, ad esempio, collabora con Nextkey by CSL Immobiliare. Un intermediario offre diversi vantaggi:

• Gli intermediari professionali conoscono il mercato, valorizzano un bene immobiliare con documenti di vendita di alta qualità e sono esperti nel trattare con i potenziali acquirenti. Sono tutti fattori che possono determinare un aumento del prezzo di vendita.
• Oltre a far aumentare le probabilità di successo, vendere un immobile tramite un intermediario riduce anche il tempo da dedicare all’intero processo di vendita. Stando alle esperienze di Nextkey, chi vuole vendere la propria abitazione in autonomia deve prevedere un impiego di tempo che va da 140 a 180 ore. Solo le visite possono durare circa 40 ore.
• Il distacco emotivo è un ulteriore vantaggio dell’intermediario. I proprietari hanno spesso un legame affettivo con la loro abitazione, il che può rendere difficile una valutazione obiettiva del valore. L’intermediario, invece, grazie alla sua prospettiva puramente professionale, aiuta a gestire obiettivamente le critiche di potenziali acquirenti durante le visite, cosa che spesso riesce difficile ai proprietari.

Le parti interessate si aspettano una documentazione completa. Questa prevede

• un estratto attuale del registro fondiario
• una planimetria e piani di costruzione
• l’attestato dell’assicurazione stabili
• l’ultima notifica di stima dell’assicurazione stabili
• una descrizione dell’opera e un piano di situazione
• informazioni sui trasporti pubblici, sulle scuole e sui negozi
• giustificativi relativi a ristrutturazioni o interventi di risanamento effettuati

Più completa è la vostra documentazione, più professionale sarà la vostra offerta e più velocemente troverete acquirenti seri. «Prestate attenzione a fornire sempre informazioni veritiere», consiglia David Pflughaupt, esperto intermediario e responsabile team di Nextkey nella Svizzera tedesca. «Una documentazione trasparente crea fiducia e pone le basi per un processo di vendita senza intoppi».

• La stima dell’immobile è la base fondamentale per fissare il prezzo di vendita. Per gli immobili di proprietà classici è consigliabile effettuare una stima edonica che tenga conto dei dati di mercato aggiornati e utilizzi immobili di confronto. Gli oggetti di lusso richiedono spesso competenze specifiche.
• Tuttavia, il valore di un immobile non deve necessariamente corrispondere al prezzo che il mercato è disposto a pagare. Il valore di un immobile può essere percepito in maniera soggettiva, soprattutto se soddisfa al meglio le proprie esigenze. «La chiave del successo consiste nel determinare un prezzo in linea con il mercato», spiega David Pflughaupt di Nextkey. «Un prezzo realistico evita di chiedere troppo e di scoraggiare i potenziali acquirenti – o di vendere al di sotto del valore. Un servizio di intermediazione professionale può essere d’aiuto».
• Importante: nel caso di un appartamento di proprietà, la quota del fondo di rinnovazione è parte integrante del valore dell’immobile ovvero del prezzo d’acquisto. L’acquirente non effettua alcun rimborso separato.

• Prendetevi tutto il tempo necessario per esaminare attentamente le offerte ricevute e decidere con consapevolezza.

• Spesso le persone interessate al vostro immobile provengono dalla stessa regione: lo dimostra un rilevamento dell’Ufficio federale di statistica, secondo il quale in Svizzera la maggior parte dei traslochi avviene all’interno dello stesso comune o cantone. Il motivo è che tanti preferiscono rimanere nella zona già conosciuta per motivi professionali, familiari o sociali.
• Spesso la vendita di un immobile è più di una semplice operazione finanziaria. Tanti venditori hanno un forte legame emotivo con la loro casa, poiché potrebbero aver vissuto lì per molti anni e maturato dei ricordi. È quindi comprensibile che chi vende riflette anche sulle persone che in futuro vivranno nell’immobile. Alcuni venditori sono più propensi a cedere la propria casa a qualcuno che l’apprezza tanto quanto loro. Altri, invece, si concentrano sull’aspetto finanziario e optano per l’offerta più alta. L’importante è che vi sentiate sempre a vostro agio con la decisione presa.

• Il vostro annuncio dovrebbe apparire sui portali immobiliari comuni, dove la maggior parte degli acquirenti cerca l’abitazione dei propri sogni. Circa il 70-90% di tutte le vendite avviene oggi tramite le piattaforme online. Inoltre, potete anche utilizzare i social media per ottenere una maggiore copertura.
• Importante: siate trasparenti riguardo al prezzo e alle informazioni sull’oggetto.

• Le visite sono decisive perché rappresentano il momento ideale per convincere i potenziali acquirenti a livello personale. Assicuratevi che la vostra proprietà sia in ordine e ben curata. Pareti appena tinteggiate, un giardino pulito e stanze ben ordinate fanno la differenza.
• Se vivete ancora nell’immobile, pianificate le visite in modo da avere tempo sufficiente per rispondere alle domande, senza essere sotto pressione. Un servizio di intermediazione esperto vi solleva da questo compito e può rispondere in modo mirato alle esigenze delle persone interessate.

• Il dossier di vendita è il fiore all’occhiello del vostro immobile. Dovrebbe contenere tutte le informazioni importanti, dalla posizione alla disposizione delle stanze fino alle caratteristiche e finiture.
• Integrarvi delle foto di alta qualità è un must assoluto perché consentono di farsi un’idea dell’abitazione e spesso la decisione di fare o meno una visita dipende proprio da queste. Vale la pena avvalersi di fotografi professionisti che investono del tempo nella giusta illuminazione e prospettiva.

• Un accordo di riservazione è usuale, ma non obbligatorio. Questo suggella l’intenzione di entrambe le parti e solitamente prevede un acconto compreso tra circa l’1% e il 5% del prezzo d’acquisto. Questo pagamento viene spesso effettuato prima dell’atto pubblico e serve come segno di buona volontà.
• Importante: l’accordo di riservazione dovrebbe disciplinare chiaramente cosa succede nel caso in cui una delle parti receda dal contratto. Si consiglia di fare un protocollo fotografico per evitare successive controversie sullo stato dell’immobile.

• Il contratto di compravendita deve essere redatto mediante atto pubblico; si tratta di una procedura obbligatoria in Svizzera. Il notaio legge il contratto ad alta voce, ne spiega il contenuto e autentica le firme.
• Importante: l’atto pubblico non equivale al trasferimento di proprietà. Quest’ultimo viene effettuato solo dopo il completo pagamento del prezzo di acquisto attraverso l’iscrizione al registro fondiario. Di norma, l’iscrizione avviene per via amministrativa dopo l’appuntamento dal notaio, in modo che il venditore e l’acquirente non debbano comparire di nuovo di persona.

Una volta autenticato l’atto pubblico, l’acquirente trasferisce il prezzo d’acquisto. Non appena il denaro sarà accreditato sul vostro conto, potrete consegnare l’immobile.

• Al momento della consegna i nuovi proprietari ricevono le chiavi. Fissate un appuntamento e fate insieme un sopralluogo per documentare le condizioni dell’abitazione. Leggete tutti i contatori (elettricità, acqua, riscaldamento) e prendetene nota.
• Se vivete ancora nell’abitazione, potreste aver bisogno di più tempo per il trasloco. Concordate questo in anticipo con l’acquirente e mettetelo per iscritto.

• Il trasferimento di proprietà acquisisce validità giuridica soltanto con l’iscrizione al registro fondiario. L’ufficio del registro fondiario procede al cosiddetto passaggio di proprietà, che può richiedere alcune settimane. Di norma, l’iscrizione avviene per via amministrativa dopo l’appuntamento dal notaio, in modo che il venditore e l’acquirente non debbano comparire di nuovo di persona.
• Importante: l’assicurazione stabili cantonale, se obbligatoria, passa automaticamente ai nuovi proprietari. Le assicurazioni private (ad es. l’assicurazione mobilia domestica) dovete disdirla voi stessi.

L’intero processo dura in genere dai 7 ai 13 mesi, a seconda della situazione del mercato e dell’attrattiva dell’immobile. In un mercato favorevole per chi vende, con una domanda elevata, le cose possono andare più veloci, mentre nei periodi di calma occorre essere più pazienti. La preparazione richiede solitamente da 2 a 3 mesi, la commercializzazione da 3 a 6 mesi e la realizzazione da 1 a 2 mesi. La conclusione, consegna inclusa, richiede circa 1 o 2 mesi.

I costi principali sono l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare (a seconda del ricavato e della durata del possesso), un’eventuale indennità per disdetta anticipata in caso di estinzione prematura dell’ipoteca e la provvigione d’intermediazione. Inoltre, si applicano importi di modesta entità per stime, estratti del registro fondiario ed eventuali ristrutturazioni.

Le spese notarili variano a seconda del cantone e del prezzo di vendita. In genere è l’acquirente ad assumersi i costi per l’atto pubblico e l’iscrizione al registro fondiario, ma spesso i costi vengono anche suddivisi.

In Svizzera è solitamente il venditore a pagare la provvigione d’intermediazione. Alcuni broker lavorano con una provvigione che si basa sul prezzo di vendita, altri con una provvigione forfettaria; vale la pena confrontare i prezzi.

Sì, in linea di principio è possibile, a condizione che la banca l’approvi e l’acquirente possa dimostrare la sostenibilità finanziaria. Il trasferimento sarà particolarmente conveniente se le condizioni della vostra ipoteca sono interessanti e in tal modo potete evitare l’indennità per disdetta anticipata. Parlate per tempo con la vostra banca per chiarire le possibilità.

Dipende: piccoli ritocchi come una mano di vernice fresca o un giardino ben curato ripagano quasi sempre. Le grandi ristrutturazioni convengono solo se aumentano sensibilmente il prezzo di vendita, altrimenti investite più di quanto vi viene restituito. Fatevi consigliare da un servizio di intermediazione in merito alle misure opportune.