Haus oder Wohnung verkaufen: Ablauf, Steuern & Hypothek

Bevor Sie aktiv werden, sollten Sie mit Ihrer Bank sprechen:

• Klären Sie ab, wie hoch Ihre aktuelle Hypothek ist und ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, falls Sie die Hypothek vorzeitig auflösen.
• Falls Sie parallel eine neue Immobilie kaufen, besprechen Sie Finanzierungsmöglichkeiten und eine allfällige Zwischenfinanzierung. Die Migros Bank unterstützt Sie bei allen Fragen rund um Hypotheken, Vorfälligkeitsentschädigungen und Zwischenfinanzierungen. Vereinbaren Sie jetzt einen Beratungstermin.

Grundsätzlich können Sie Ihre Immobilie entweder privat verkaufen oder Sie engagieren dafür einen Makler. Sollten Sie bereits einen Makler kennen, können Sie direkt eine Offerte einholen. Falls nicht, bietet es sich an, bei Ihrer Bank nachzufragen, ob sie einen Maklerservice empfehlen können. Die Migros Bank beispielsweise arbeitet mit Nextkey by CSL Immobilien zusammen. Ein Makler bietet verschiedene Vorteile:

• Professionelle Maklerdienste kennen den Markt, rücken ein Immobilienobjekt mit hochwertigen Verkaufsunterlagen ins beste Licht und sind geübt im Umgang mit potenziellen Käufern. Das sind alles Faktoren, die zu einem höheren Verkaufspreis führen können.
• Die Veräusserung einer Immobilie über einen Makler vergrössert nicht nur die Erfolgsaussichten für die Verkäuferinnen und Verkäufer, sie verringert gleichzeitig den Zeitaufwand. Wer in Eigenregie sein Wohneigentum verkaufen will, muss dafür gemäss Erfahrungen von Nextkey gut und gern 140 bis 180 Stunden budgetieren. Davon können allein die Besichtigungen rund 40 Stunden ausmachen.
• Ein weiterer Vorteil eines Maklers ist seine emotionale Unabhängigkeit. Eigentümerinnen und Eigentümer sind oft emotional an Ihre Immobilie gebunden, was die objektive Einschätzung des Wertes erschweren kann. Die Unabhängigkeit des Maklers hilft, Kritik von potenziellen Käufern während Besichtigungen sachlich zu handhaben, was für Eigentümerinnen und Eigentümer oft schwierig ist.

Interessenten erwarten eine vollständige Dokumentation. Dazu gehören:

• Aktueller Grundbuchauszug
• Grundrissplan und Baupläne
• Gebäudeversicherungsnachweis
• Letzte Schätzungsanzeige der Gebäudeversicherung
• Baubeschrieb und Situationsplan
• Informationen zu Verkehrsanbindung, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten
• Belege über durchgeführte Renovationen oder Sanierungen

Je vollständiger Ihre Unterlagen, desto professioneller wirkt Ihr Angebot – und desto schneller finden Sie ernsthafte Käufer. «Achten Sie darauf, immer wahrheitsgetreue Angaben zu machen», rät David Pflughaupt, erfahrener Makler und Teamleiter bei Nextkey Deutschschweiz. «Eine transparente Dokumentation schafft Vertrauen und legt den Grundstein für einen reibungslosen Verkaufsprozess.»

• Die Immobilienbewertung ist die zentrale Grundlage für den Verkaufspreis. Bei klassischen Eigentumsobjekten empfiehlt sich eine hedonische Bewertung, die aktuelle Marktdaten berücksichtigt und Vergleichsobjekte heranzieht. Luxusobjekte erfordern oft eine individuelle Expertise.
• Der Wert einer Immobilie muss aber nicht automatisch dem Preis entsprechen, den der Markt bereit ist zu zahlen. Denn der Wert eines Objekts kann individuell empfunden werden, insbesondere wenn es die eigenen Bedürfnisse ideal erfüllt. «Eine marktgerechte Preisfindung ist der Schlüssel zum Erfolg», erklärt David Pflughaupt von Nextkey. «Ein realistischer Preis schützt davor, zu viel zu verlangen und potenzielle Käufer abzuschrecken – oder unter Wert zu verkaufen. Ein professioneller Maklerservice kann hier helfen.»
• Wichtig zu wissen: Bei einer Eigentumswohnung ist der Anteil am Erneuerungsfonds Teil des Immobilienwerts bzw. des Kaufpreises. Es findet keine separate Rückzahlung durch den Käufer statt. .

• Das Exposé ist das Aushängeschild Ihrer Immobilie. Es sollte alle wichtigen Informationen enthalten – von der Lage über die Raumaufteilung bis hin zu Ausstattungsmerkmalen.
• Hochwertige Fotos sind ein absolutes Muss: Sie machen den ersten Eindruck und entscheiden oft darüber, ob jemand eine Besichtigung vereinbaren möchte. Profi-Fotografen investieren Zeit in die richtige Beleuchtung und Perspektive – das zahlt sich aus.

• Ihr Inserat sollte auf den gängigen Immobilienportalen erscheinen – dort suchen die meisten Käufer nach ihrem Traumobjekt. Rund 70 bis 90 Prozent aller Verkäufe werden heute über Online-Plattformen angebahnt. Zusätzlich können Sie auch Social-Media-Kanäle nutzen, um mehr Reichweite zu erzielen.
• Wichtig zu wissen: Seien Sie transparent bei Preis und Objektangaben.

• Besichtigungstermine sind entscheidend: Hier überzeugen Sie potenzielle Käufer persönlich. Achten Sie darauf, dass Ihre Immobilie aufgeräumt und gepflegt ist. Frisch gestrichene Wände, ein sauberer Garten und ordentlich präsentierte Räume machen viel aus.
• Wenn Sie selbst noch in der Immobilie wohnen, planen Sie die Besichtigungen so, dass Sie genügend Zeit haben, um Fragen zu beantworten – ohne unter Zeitdruck zu stehen. Ein erfahrener Maklerdienst nimmt Ihnen diese Aufgabe ab und kann gezielt auf die Bedürfnisse der Interessenten eingehen.

Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um die eingehenden Angebote sorgfältig zu prüfen und eine fundierte Entscheidung zu treffen:

• Oftmals werden sich wahrscheinlich Personen aus der Region für Ihr Objekt interessieren. Tatsächlich zeigt eine Erhebung des Bundesamtes für Statistik, dass die meisten Umzüge in der Schweiz innerhalb der gleichen Gemeinde oder des gleichen Kantons stattfinden. Dies liegt daran, dass viele Menschen in ihrer vertrauten Umgebung bleiben möchten, sei es aus beruflichen, familiären oder sozialen Gründen.
• Der Verkauf einer Immobilie hat oft mehr als nur einen finanziellen Aspekt. Viele Verkäufer haben eine enge emotionale Bindung zu ihrem Zuhause, da sie dort möglicherweise viele Jahre gelebt und Erinnerungen geschaffen haben. Daher ist es verständlich, dass man sich Gedanken darüber macht, wer künftig in der Immobilie wohnen wird. Manche Verkäufer möchten ihr Zuhause an jemanden weitergeben, der es ebenso schätzt wie sie selbst. Andere legen den Fokus auf den finanziellen Aspekt und entscheiden sich für das höchste Gebot. Wichtig ist dabei stets, dass Sie sich mit der Entscheidung wohlfühlen.

• Ein Reservationsvertrag ist üblich, aber nicht zwingend erforderlich. Er sichert die Absicht beider Parteien ab und beinhaltet meist eine Anzahlung zwischen rund 1 bis 5 Prozent des Kaufpreises. Diese Zahlung erfolgt oft vor der Beurkundung und dient als Zeichen des guten Willens.
• Wichtig zu wissen: Der Reservationsvertrag sollte klar regeln, was passiert, wenn eine Partei abspringt. Empfehlenswert ist ein Fotoprotokoll, um spätere Streitigkeiten über den Zustand der Immobilie zu vermeiden.

• Der Kaufvertrag muss öffentlich beurkundet werden – das ist in der Schweiz Pflicht. Der Notar oder die Notarin liest den Vertrag vor, erklärt die Inhalte und beurkundet die Unterschriften.
• Wichtig zu wissen: Die Beurkundung ist nicht identisch mit der Eigentumsübertragung. Letztere erfolgt erst nach der vollständigen Kaufpreiszahlung durch den Eintrag ins Grundbuch. Der Eintrag erfolgt in der Regel nach dem Notariatstermin administrativ, so dass Verkäufer und Käufer nicht nochmals persönlich erscheinen müssen.

Nach der Beurkundung überweist der Käufer bzw. die Käuferin den Kaufpreis. Sobald das Geld auf Ihrem Konto eingegangen ist, können Sie die Immobilie übergeben.

• Bei der Übergabe gehen die Schlüssel an die neuen Eigentümer/-innen. Vereinbaren Sie einen festen Termin und gehen Sie gemeinsam durch das Objekt, um den Zustand zu dokumentieren. Alle Zählerstände (Strom, Wasser, Heizung) sollten notiert werden.
• Falls Sie noch in der Immobilie wohnen, brauchen Sie eventuell zusätzliche Zeit für den Umzug. Vereinbaren Sie dies frühzeitig mit dem Käufer bzw. der Käuferin – und halten Sie es schriftlich fest.

• Die Eigentumsübertragung wird erst mit dem Eintrag ins Grundbuch rechtsgültig. Das Grundbuchamt nimmt die sogenannte Handänderung vor – das kann einige Wochen dauern. Der Eintrag erfolgt in der Regel nach dem Notariatstermin administrativ, so dass Verkäufer und Käufer nicht nochmals persönlich erscheinen müssen.
• Wichtig zu wissen: Die kantonale Gebäudeversicherung, falls obligatorisch, geht automatisch auf die neuen Eigentümer/-innen über. Private Versicherungen (z.B. Hausratversicherung) müssen Sie selbst kündigen.

Der gesamte Prozess dauert in der Regel 7 bis 13 Monate, je nach Marktsituation und Objektattraktivität. In einem starken Verkäufermarkt mit hoher Nachfrage kann es schneller gehen, während in ruhigeren Phasen mehr Geduld gefragt ist. Die Vorbereitung nimmt meist 2 bis 3 Monate in Anspruch, die Vermarktung 3 bis 6 Monate und die Abwicklung weitere 1 bis 2 Monate. Der Abschluss mit Übergabe rund 1 bis 2 Monate.

Die Hauptkosten sind die Grundstückgewinnsteuer (abhängig vom Gewinn und der Besitzdauer), eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Hypothekenauflösung sowie die Maklerprovision. Zusätzlich fallen kleinere Beträge für Bewertungen, Grundbuchauszüge und allfällige Renovationen an.

Die Notarkosten variieren je nach Kanton und Kaufpreis. In der Regel übernimmt der Käufer die Kosten für die Beurkundung und den Grundbucheintrag, oft werden die Kosten aber auch geteilt.

In der Schweiz zahlt üblicherweise der Verkäufer die Maklerprovision. Manche Makler arbeiten mit einer Provision in Abhängigkeit des Verkaufspreises, andere mit einer Pauschalprovision  – hier lohnt sich ein Vergleich.

Ja, das ist grundsätzlich möglich, sofern die Bank zustimmt und der Käufer die Tragbarkeit nachweisen kann. Eine Übertragung lohnt sich insbesondere, wenn die Konditionen Ihrer Hypothek attraktiv sind und Sie so die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen können. Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank, um die Möglichkeiten zu klären.

Das kommt darauf an: Kleine Auffrischungen wie frische Farbe oder ein gepflegter Garten zahlen sich fast immer aus. Grosse Renovationen lohnen sich nur, wenn sie den Verkaufspreis spürbar steigern – sonst investieren Sie mehr, als Sie zurückbekommen. Lassen Sie sich von einem Maklerdienst beraten, welche Massnahmen sinnvoll sind.