Vendre une maison ou un appartement: déroulement, impôts et prêt hypothécaire

Avant d’agir, vous devriez consulter votre banque:

• Clarifiez le montant de votre prêt hypothécaire actuel et renseignez-vous pour savoir si une indemnité de résiliation anticipée est due en cas de résiliation du prêt hypothécaire avant l’échéance.
• Si vous achetez un nouveau bien immobilier en parallèle, discutez des possibilités de financement et d’un éventuel financement intermédiaire. La Banque Migros vous soutient pour toutes les questions relatives aux prêts hypothécaires, aux indemnités de résiliation anticipée et aux financements intermédiaires. Convenez maintenant d’un entretien-conseil.

Vous pouvez vendre votre propriété à titre privé ou alors engager un courtier. Si vous connaissez déjà un courtier, vous pouvez le contacter pour qu’il vous soumette directement une offre. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez demander à votre banque qu’elle vous recommande un service de courtage. La Banque Migros, p. ex., collabore avec Nextkey by CSL Immobilier SA. Le recours à un courtier offre plusieurs avantages:

• Les courtiers professionnels connaissent le marché, mettent le bien immobilier en valeur, grâce à une documentation de vente de qualité, et ont de l’expérience dans les relations avec les acheteurs potentiels. Tous ces facteurs qui peuvent conduire à un prix de vente plus élevé.
• La vente d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’un courtier augmente non seulement les chances de succès pour les vendeurs, mais réduit également le temps consacré au processus. Selon les expériences faites par Nextkey, quiconque souhaite vendre lui-même son logement doit prévoir un investissement de temps de 140 à 180 heures. Les visites à elles seules peuvent prendre environ 40 heures.
• Un autre avantage du courtage est l’indépendance émotionnelle du courtier. En effet, les propriétaires ont souvent un lien émotionnel avec leur bien immobilier, ce qui peut compliquer l’évaluation objective de sa valeur. L’indépendance du courtier lui permet de gérer objectivement les critiques d’acheteurs potentiels lors des visites, alors que cela est souvent difficile pour les propriétaires.

Les prospects s’attendent à recevoir une documentation complète. Celle-ci comprend notamment les documents suivants:

• Extrait actuel du registre foncier
• Plan d’ensemble et plans de construction
• Attestation de l’assurance bâtiment
• Dernier avis d’estimation de l’assurance bâtiment
• Description de la construction et plan de situation
• Informations sur l’accès aux réseaux de transport, les écoles et les commerces
• Justificatifs des rénovations ou assainissements effectués

Plus votre documentation est complète et votre offre professionnelle, plus vite vous trouverez des acheteurs sérieux. «Assurez-vous de toujours fournir des informations véridiques», recommande David Pflughaupt, courtier expérimenté et responsable d’équipe chez Nextkey Suisse alémanique. «Une documentation transparente crée la confiance et jette les bases d’un processus de vente sans heurts.»

• L’évaluation du bien immobilier constitue la base essentielle pour le prix de vente. Pour les propriétés classiques, il est recommandé d’effectuer une évaluation hédoniste tenant compte des données actuelles du marché et comparant le bien avec des objets similaires. Les objets de luxe nécessitent quant à eux, souvent, une expertise individuelle.
• Mais la valeur d’un bien immobilier ne doit pas nécessairement correspondre au prix que le marché est prêt à payer. Car la valeur d’un bien peut être ressentie individuellement, surtout s’il répond idéalement aux besoins des personnes intéressées. «Fixer un prix conforme au marché est la clé du succès», poursuit David Pflughaupt de Nextkey. «Avec un prix réaliste, vous évitez de demander un prix trop élevé et de dissuader les acheteurs potentiels, ou au contraire, de vendre le bien en dessous de sa valeur. Un service professionnel de courtage peut vous aider.»
• Important: dans un appartement en propriété, la part du fonds de rénovation fait partie de la valeur du bien ou du prix de vente. Il n’y a pas de remboursement séparé par l’acheteur .

• Le descriptif est la carte de visite de votre bien immobilier. Il doit contenir toutes les informations importantes, de l’emplacement aux caractéristiques de l’équipement, en passant par l’agencement des pièces.
• Des photos de qualité sont un must: elles sont déterminantes pour la première impression, et c’est souvent sur leur base que se décident les visites. Il vaut la peine de faire appel à des photographes professionnels qui investissent du temps dans l’éclairage idéal et la perspective optimale.

• Votre annonce devrait être publiée sur les portails immobiliers courants, car c’est là que la plupart des acheteurs recherchent l’objet de leurs rêves. Aujourd’hui, les premiers contacts se nouent en ligne pour environ 70% à 90% des ventes. Vous pouvez également utiliser les médias sociaux pour augmenter votre portée.
• Important: communiquez les prix et les caractéristiques de l’objet en toute transparence.

• La réalisation de visites est décisive et vous permet de convaincre, en personne, les acheteurs potentiels. Veillez à ce que votre logement soit propre et bien rangé. Des murs fraîchement repeints, un jardin bien entretenu et des pièces agréables font la différence.
• Si vous habitez encore le bien, planifiez les visites de sorte à disposer de suffisamment de temps pour répondre aux questions. Un courtier expérimenté peut se charger de cette tâche et répondre de manière ciblée aux besoins des prospects.

Laissez-vous suffisamment de temps pour examiner attentivement les offres reçues et prendre une décision éclairée.

• Souvent, ce sont des personnes de la région qui s’intéressent à votre bien. Une enquête de l’Office fédéral de la statistique montre en effet que la plupart des déménagements en Suisse ont lieu dans la même commune ou le même canton. Et ce, parce que beaucoup de gens veulent rester dans leur environnement familier, que ce soit pour des raisons professionnelles, familiales ou relationnelles.
• La vente d’un bien immobilier est souvent plus qu’une simple transaction financière. De nombreux vendeurs ont un lien émotionnel étroit avec leur chez-soi, car ils y ont peut-être vécu de nombreuses années et s’y sont créé des souvenirs. Il est donc compréhensible qu’ils se fassent une certaine idée des futurs acquéreurs. Certains propriétaires souhaitent que leur maison soit occupée par quelqu’un qui l’apprécie autant qu’eux-mêmes. D’autres mettent l’accent sur l’aspect financier et optent pour l’offre la plus élevée. Mais dans tous les cas, l’important est que vous vous sentiez à l’aise en prenant votre décision.

• Un acte de réservation est courant, mais pas obligatoire. Il garantit les intentions des deux parties et comprend généralement un acompte représentant environ 1 à 5% du prix d’achat. Ce paiement est souvent effectué avant l’authentification de l’acte et constitue un signe de bonne volonté.
• Important: l’acte de réservation doit définir clairement ce qui se passe si l’une partie se désiste. Il est recommandé de réaliser une documentation photo afin d’éviter les litiges ultérieurs sur l’état de la propriété.

• En Suisse, le contrat de vente doit obligatoirement être authentifié. Le/la notaire lit le contrat aux parties, en explique les contenus et authentifie les signatures.
• Important: l’authentification ne constitue pas un transfert de propriété. Celui-ci a lieu avec l’inscription au registre foncier, une fois que le prix du bien a été intégralement versé au vendeur. L’inscription est en général un simple acte administratif et intervient après le rendez-vous chez le notaire, de sorte que le vendeur et l’acheteur n’ont pas besoin de se présenter une nouvelle fois en personne.

Après l’authentification, l’acheteur vire le prix d’achat. Dès que l’argent a été crédité sur votre compte, le bien peut être remis.

• Les nouveaux propriétaires reçoivent les clés lors de la remise du bien. Convenez d’un rendez-vous fixe et parcourez l’objet ensemble pour en documenter l’état. Tous les relevés de compteurs (électricité, eau, chauffage) doivent être notés.
• Si vous habitez toujours le bien, vous aurez peut-être besoin de temps supplémentaire pour déménager. Clarifiez cela suffisamment tôt avec l’acheteur et consignez-le par écrit.

• Le transfert de propriété ne devient valable qu’avec l’inscription au registre foncier. Le registre foncier procède au changement de propriétaire; cela peut prendre plusieurs semaines. L’inscription est en général un simple acte administratif et intervient après le rendez-vous chez le notaire, de sorte que le vendeur et l’acheteur n’ont pas besoin de se présenter une nouvelle fois en personne.
• Important: l’assurance bâtiment cantonale, si elle est obligatoire, est automatiquement transférée aux nouveaux propriétaires. Vous devez résilier vous-même les assurances privées (p. ex. assurance inventaire du ménage).

L’ensemble du processus dure en général 7 à 13 mois, en fonction de la situation du marché et de l’attractivité de l’objet. Sur un marché favorable aux vendeurs et à forte demande, les choses peuvent aller vite, tandis que dans les périodes plus calmes, il faut plus de patience. La préparation prend généralement 2 à 3 mois, la commercialisation 3 à 6 mois et la réalisation de la vente 1 à 2 mois supplémentaires. La conclusion avec remise du bien prend environ 1 à 2 mois.

Les coûts principaux sont l’impôt sur les gains immobiliers (en fonction du bénéfice et de la durée de possession du bien), une éventuelle indemnité en cas de résiliation anticipée du prêt hypothécaire, ainsi que la commission de courtage. S’ajoutent à cela des coûts, peu élevés, liés aux évaluations, à l’obtention des extraits du registre foncier et aux rénovations éventuelles.

Les frais de notaire varient selon le canton et le prix de vente. En règle générale, l’acheteur prend en charge les frais d’authentification et d’inscription au registre foncier, mais souvent, les frais sont partagés.

En Suisse, c’est généralement le vendeur qui paie la commission de courtage. Certains courtiers perçoivent une commission en fonction du prix de vente, d’autres une commission forfaitaire; il vaut la peine de comparer les offres.

Oui, cela est en principe possible si la banque donne son accord et que l’acheteur peut apporter la preuve de sa capacité financière. Un transfert est particulièrement intéressant si les conditions de votre prêt hypothécaire sont attrayantes et qu’il vous permet de contourner l’indemnité de résiliation anticipée. Contactez votre banque, en temps utile, afin de clarifier les possibilités.

Cela dépend: les petits travaux de rafraîchissement, tels que repeindre les murs, ou l’entretien du jardin sont presque toujours payants. Les rénovations importantes ne valent la peine que si elles augmentent sensiblement le prix de vente, sinon vous investissez plus que vous ne recevez en retour. Faites-vous conseiller par un courtier pour savoir quelles mesures s’avèrent judicieuses.