Ipoteca SARON o ipoteca fissa: quale è più adatta alle mie esigenze?

1. Quali criteri considerare nella scelta dell’ipoteca giusta

La scelta del modello ipotecario giusto dipende da diversi fattori

• Propensione al rischio: riuscite a far fronte alle oscillazioni dei tassi? Chi preferisce la sicurezza nella pianificazione fa meglio a optare per un’ipoteca a tasso fisso. Chi punta su tassi d’interesse vantaggiosi può trarre vantaggio da un’ipoteca SARON.
• Flessibilità finanziaria: disponete di riserve finanziarie per far fronte a eventuali aumenti dei tassi d’interesse? Un recente sondaggio della Banca Migros mostra che il 50% dei cittadini svizzeri risparmia fino a 1000 franchi al mese. Verificate attentamente se il vostro budget offre margini per tassi d’interesse più elevati.
• Situazione di vita personale: avete intenzione di rimanere nella vostra abitazione per lungo tempo? O avete previsto di venderla nel prossimo futuro? A seconda della prospettiva di vita conviene optare per un modello diverso.
• Aspettative sui tassi: come si evolveranno presumibilmente i tassi d’interesse? Le previsioni sui tassi d’interesse svolgono un ruolo fondamentale nella scelta del modello. Il 58% della popolazione svizzera considera gli eventi politici e sociali il principale rischio per gli investimenti; questo è un altro dato emerso dal citato sondaggio della Banca Migros.

2. Le differenze principali in sintesi

In questa tabella sono riportate le principali differenze tra i tre modelli ipotecari:

3. Ipoteca fissa

L’ipoteca fissa è il prodotto ipotecario più richiesto in Svizzera. Offre un tasso d’interesse fisso per l’intera durata, indipendentemente dall’andamento del mercato. Questo vi dà sicurezza nella pianificazione e vi protegge da eventuali aumenti dei tassi.

Fa al vostro caso se...

• ... preferite costi mensili fissi e desiderate pianificare il vostro budget a lungo termine.
• ... non volete speculare e preferite la sicurezza.
• ... avete intenzione di rimanere per lungo tempo nella vostra abitazione.
• ... desiderate tutelarvi da un rialzo dei tassi d’interesse.

I vantaggi

• Sicurezza nella pianificazione: il tasso d’interesse rimane lo stesso per l’intera durata e voi sapete esattamente quanto pagate ogni mese.
• Protezione dagli aumenti dei tassi: se i tassi sul mercato aumentano, voi continuate comunque a pagare il tasso convenuto.
• Semplice pianificazione del budget: gli interessi fissi facilitano notevolmente la pianificazione del vostro bilancio.

Gli svantaggi

• Meno flessibilità: se dovete disdire anticipatamente, vi potrebbe costare molto. In caso di vendita dell’immobile prima della scadenza, si applicano spesso indennità per disdetta anticipata. Queste, in determinate circostanze, possono ammontare a diverse decine di migliaia di franchi.
• Non beneficiate del calo dei tassi: se i tassi di mercato scendono, continuate a pagare il tasso d’interesse concordato, più elevato.
• Tassi d’interesse più elevati in caso di forte domanda: nei periodi in cui le previsioni sui tassi sono in aumento, le ipoteche fisse possono essere più costose rispetto a quelle a tasso variabile.

4. Ipoteca SARON

L’ipoteca SARON si basa sul tasso di riferimento SARON (Swiss Average Rate Overnight). Questo si adegua trimestralmente agli attuali tassi di mercato a breve termine (tassi del mercato monetario).

Fa al vostro caso se...

• ... disponete di riserve finanziarie e potete far fronte all’aumento dei tassi d’interesse.
• ... prevedete un calo o una stabilizzazione dei tassi.
• ... desiderate rimanere flessibili, ad esempio per realizzare un’eventuale vendita.
• ... siete disposti ad accettare adeguamenti a cadenza trimestrale.

I vantaggi

• Flessibilità: potete disdire l’ipoteca con un termine di preavviso di 6 mesi, senza onerose indennità per disdetta anticipata.
• Beneficiate dei tassi in calo: se i tassi di mercato scendono, scende anche il vostro tasso d’interesse.
• Possibilità di cambiare: se si profila un aumento dei tassi, potete passare a un’ipoteca fissa e assicurarvi il tasso d’interesse attuale.

Gli svantaggi

• Rischio di tasso d’interesse: se i tassi d’interesse salgono, aumentano anche i vostri costi, e precisamente ogni tre mesi. Questo può mettere a dura prova il vostro budget. All’inizio degli anni Novanta, i tassi a breve termine (tassi del mercato monetario) salirono temporaneamente al di sopra del 10%, un caso storico estremo che dimostra quanto possano essere volatili questi tassi. Senza riserve sufficienti, l’aumento dei tassi d’interesse può diventare un problema.
• Monitoraggio degli interessi: nessuno sa quale sarà l’andamento dei tassi d’interesse. Un periodo prolungato di tassi elevati può rivelarsi costoso. Se optate per un’ipoteca SARON, dovreste quindi seguire l’andamento dei tassi, in modo da poter eventualmente passare per tempo a un’ipoteca fissa e bloccare così il tasso d’interesse attuale.
• Costi per il passaggio: il passaggio da un’ipoteca SARON a un’ipoteca fissa può comportare commissioni amministrative (in genere tra i 200 e i 500 franchi).

5. Ipoteca variabile

L’ipoteca variabile offre la massima flessibilità: può essere disdetta in qualsiasi momento con un termine di preavviso di 6 mesi. Il tasso d’interesse può tuttavia essere adeguato dalla banca. L’ipoteca variabile è indicata soprattutto per un finanziamento ponte o per pianificare un rifinanziamento in tempi brevi.

Fa al vostro caso se...

• ... avete bisogno di un’ipoteca solo a breve termine.
• ... avete intenzione di vendere l’immobile nell’immediato futuro.
• ... desiderate la massima flessibilità e siete in grado di far fronte agli adeguamenti dei tassi.

I vantaggi

• Massima flessibilità: è possibile disdire in qualsiasi momento con un termine di preavviso di 6 mesi.
• Soluzione a breve termine: ideale per periodi di transizione o se non siete ancora sicuri del modello ipotecario a lungo termine che desiderate scegliere.

Gli svantaggi

• Adeguamento dei tassi in qualsiasi momento: la banca può adeguare il tasso d’interesse verso l’alto o verso il basso.
• Spesso tassi d’interesse più elevati: l’ipoteca variabile è spesso più costosa dell’ipoteca SARON e dell’ipoteca fissa.
• Nessuna sicurezza nella pianificazione: non è adatta per un finanziamento a lungo termine.

6.  Credit privato

Una nuova cucina, un bagno moderno o un pavimento di alta qualità non solo aumentano il comfort abitativo, ma possono anche aumentare il valore del vostro immobile. Spesso la ristrutturazione comprende anche mobili nuovi, un’illuminazione moderna o un arredamento al passo con i tempi. Spesso, chi desidera finanziare la ristrutturazione dell’abitazione pensa per prima cosa a un’ipoteca. Tuttavia, per i progetti di ristrutturazione di piccole e medie dimensioni il credito privato può essere un’alternativa flessibile e pratica. Scoprite di più nell'articolo: Finanziare la ristrutturazione dell’abitazione con un credito privato: la soluzione flessibile per la vostra casa

7. Come scegliere l’ipoteca che fa al vostro caso?

La scelta dell’ipoteca giusta è una decisione individuale. I seguenti punti vi aiuteranno nella decisione:

1. Analizzate la vostra situazione finanziaria: a quanto ammontano le entrate e le uscite mensili? Avete riserve finanziarie per spese impreviste o aumenti dei tassi d’interesse?
2. Definite la vostra propensione al rischio: riuscite a far fronti ai tassi d’interesse oscillanti o preferite costi fissi?
3. Tenete conto dei vostri progetti di vita: pensate di rimanere nell’immobile per un lungo periodo? O avete intenzione di vendere nei prossimi anni?
4. Confrontate i tassi d’interesse attuali: informatevi sugli attuali tassi ipotecari. Anche piccole differenze possono avere un impatto significativo nel corso degli anni.
5. Considerate un mix di ipoteche: molti clienti combinano diversi modelli, ad es. 50% dell’ipoteca a tasso fisso (per la sicurezza) e 50% di un’ipoteca SARON (per la flessibilità). Così beneficiate dei vantaggi di entrambe le soluzioni.

Consiglio: indipendentemente dalla soluzione che sceglierete, confrontate in ogni caso gli interessi ipotecari attuali. Anche piccole differenze possono avere un forte impatto nel corso degli anni.
Confrontare gli interessi ipotecari

8. Quali sono gli attuali tassi ipotecari?

I tassi ipotecari variano costantemente e dipendono da diversi fattori, quali ad esempio la politica monetaria della Banca nazionale svizzera (BNS), la situazione congiunturale e le aspettative sull’andamento dei tassi. Desiderate confrontare le attuali condizioni per le ipoteche SARON, le ipoteche fisse e quelle variabili? Allora date un’occhiata qui: Attuali tassi d’interesse ipotecari.

9. Di quanto capitale proprio devo disporre per un’ipoteca?

Per stipulare un’ipoteca in Svizzera occorre in genere almeno il 20% di capitale proprio. Di questa somma, almeno il 10% deve provenire da mezzi propri «reali», ossia da risparmi, averi del pilastro 3a, titoli o donazioni. Il restante 10% può provenire anche dalla cassa pensioni (2° pilastro). Maggiori informazioni sul calcolo dei fondi propri e sui diversi modelli di finanziamento sono disponibili nella nostra guida pratica: Acquistare una propria casa: quanto capitale proprio serve?