L’abitazione di proprietà nel rapporto di concubinato: consigli per la vita pratica

Relativamente al finanziamento della proprietà abitativa, per le coppie in concubinato si applicano le stesse regole che vigono per le coppie coniugate o registrate:

• Quindi, l’ammontare minimo di capitale proprio richiesto è del 20%. E almeno il 10% deve essere costituito da mezzi propri che non vengono attinti dalla previdenza professionale.
• Come ulteriore requisito, la coppia nel suo insieme deve soddisfare le norme di sostenibilità correnti. Ciò significa che i costi di finanziamento teorici per un’abitazione di proprietà (calcolati al 4,75% presso la Banca Migros) più gli ammortamenti e le spese accessorie possono rappresentare al massimo un terzo del reddito lordo. In questo calcolo della sostenibilità finanziaria sono computabili tutte le entrate durature della coppia convivente.

Tre varianti di proprietà fra cui scegliere

All’acquisto di una proprietà, una coppia può scegliere una di queste tre varianti:

• Proprietà esclusiva: con questa forma di proprietà uno dei due partner viene iscritto come proprietario nel registro fondiario; il proprietario unico può disporre liberamente dell’immobile.
• Comproprietà: a differenza della proprietà esclusiva, la comproprietà rappresenta una variante «condivisa». Nella comproprietà ogni partner può disporre liberamente della propria quota e, in teoria, può anche vendere la quota di comproprietà. Le quote dei partner sono indicate separatamente nel registro fondiario, solitamente con una suddivisione in un rapporto 50:50. Sono possibili anche altri criteri di ripartizione, ad esempio un rapporto di un quarto e tre quarti rispettivamente. Sarebbe logico, ad esempio, nel caso in cui un partner apporti 150 000 franchi e l’altro 50 000 franchi di capitale proprio. La comproprietà è l’unica forma di proprietà possibile per le coppie in concubinato che desiderano acquistare una proprietà abitativa con il prelievo anticipato della cassa pensione o del pilastro 3a. Dal registro fondiario deve infatti risultare chiaramente quale parte è stata finanziata con l’avere di previdenza.
• Proprietà comune: in questa variante entrambi i partner in concubinato vengono registrati nel registro fondiario come proprietari con pari diritti. Come dice il nome stesso, i «proprietari in comune» sono strettamente vincolati l’uno all’altro, l’immobile appartiene a loro in parti esattamente uguali, anche nel caso in cui un partner abbia apportato più capitale proprio rispetto all’altro.

Le basi giuridiche, ma anche i vantaggi e gli svantaggi delle varianti, sono complessi. «Consigliamo a qualsiasi coppia in concubinato di discutere preventivamente la forma individuale di proprietà con un notaio, un fiduciario o un giurista», sottolinea Thomas Walter, CEO di CSL Immobilien, partner immobiliare della Banca Migros.​​​​​​. «Le coppie scelgono quasi sempre la comproprietà», afferma Walter. Aggiunge anche che in rari casi si applica la variante della proprietà esclusiva, ad esempio se l’intero capitale proprio è conferito da uno dei due partner.

Disciplinare i diritti e gli obblighi reciproci

Al di là della struttura formale della proprietà, nella pratica è importante che le coppie in concubinato riflettano sulle questioni giuridiche e finanziarie. «Raccomandiamo alle coppie di affrontare l’argomento in modo approfondito, di chiedere eventualmente una consulenza e di disciplinare i punti essenziali con un contratto di concubinato», sottolinea Walter. In proposito va ricordato che nel Codice Civile (CC) si trovano numerose disposizioni sul matrimonio, mentre per la convivenza in concubinato la legge non prevede praticamente nessuna condizione quadro. Rimane quindi da definire il modo in cui una coppia senza atto di matrimonio vuole disciplinare i diritti e gli obblighi reciproci. Proprio quando si acquista un appartamento o una casa in comune, è particolarmente importante concordare certe regole del gioco.

Cosa dovrebbe disciplinare un contratto di concubinato?

In relazione alla proprietà abitativa, in un contratto di concubinato devono essere disciplinati soprattutto i seguenti punti:

• Costi: i costi della proprietà abitativa sono essenzialmente costituiti da manutenzione, spese accessorie, ristrutturazioni, interessi e ammortamenti per l’ipoteca. La coppia in concubinato deve accordarsi su una determinata chiave di ripartizione dei costi, ad esempio la copertura dei costi in parti uguali. A seconda dei casi, la chiave dipende ovviamente anche dalle rispettive situazioni di reddito e dalle possibilità finanziarie dei due partner.
• Proprietà: se la coppia acquista congiuntamente una proprietà abitativa, sull’atto di proprietà dovrebbero essere indicati per iscritto la forma di proprietà scelta, le rispettive quote e i diritti di decisione dei due partner. È consigliabile anche documentare quali sono i fondi propri apportati al momento dell’acquisto.
• Separazione: un contratto di concubinato prevede di norma determinate disposizioni in caso di futura separazione. Particolarmente importante è stabilire chi può intestarsi e continuare a utilizzare la proprietà abitativa e a quali condizioni.
• Eredità e decesso: la legge sul diritto successorio non disciplina il concubinato, una coppia dovrebbe quindi redigere sia un contratto di concubinato sia un testamento. Il testamento disciplina le rispettive quote ereditarie (tenendo conto di eventuali quote legittime di altri eredi, ad esempio i figli di un partner in concubinato). Ulteriori accordi con gli eredi possono essere stipulati sottoscrivendo un contratto successorio separato.

Copertura finanziaria per le coppie in concubinato

Anche le coppie in concubinato fanno bene a pensare alla copertura finanziaria. Cosa potrebbe succedere in caso di sopravvenuta incapacità al guadagno di un partner, ad esempio a seguito di un infortunio o di un’invalidità? Molte coppie non sono consapevoli del fatto che, anche se l’incapacità al guadagno dopo un infortunio è ben coperta dall’assicurazione aziendale contro gli infortuni, altri casi, come ad esempio l’incapacità lavorativa dovuta a malattia, sono statisticamente più frequenti ma di fatto sono meno coperti da assicurazione.

Particolarmente importanti sono anche le prestazioni della rispettiva cassa pensioni in caso di decesso. È pur vero che, in linea di principio, i partner in concubinato non sono esclusi dalle prestazioni, ma nei dettagli dipendono dai regolamenti della rispettiva cassa pensioni. Al momento dell’analisi previdenziale occorre quindi chiarire se e in quali circostanze la cassa pensioni erogherebbe effettivamente delle prestazioni. Gli esperti in pianificazione finanziaria, come ad es. quelli della Banca Migros, offrono una consulenza professionale sulle prestazioni previdenziali.