Être propriétaire de son logement en tant que concubins: conseils pratiques
En Suisse, le logement est généralement acquis à deux, par un couple marié, un partenariat enregistré ou un couple en concubinage. Contracter conjointement un prêt hypothécaire en tant que couple signifie que chacun répond solidairement des obligations découlant du contrat hypothécaire. D’un autre côté, le fait d’acquérir ensemble le bien immobilier présente l’avantage que les revenus réguliers des deux partenaires sont pris en compte pour apprécier la capacité financière du prêt hypothécaire. A quoi faut-il faire particulièrement attention pour lescouples en concubinage?
Pour les concubins, le financement d’un logement en propriété est soumis aux mêmes règles que pour les couples mariés ou les partenariats enregistrés:
- Ainsi, au moins 20% de fonds propres sont exigés. Et au moins 10% doivent être des fonds propres qui ne proviennent pas de la prévoyance professionnelle.
- Autre condition: le couple doit respecter ensemble les règles de capacité financière usuelles. Cela signifie que les frais de financement théoriques d’un logement en propriété (calculés à 4,75% à la Banque Migros), majorés des amortissements et des frais annexes, ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut. Pour le calcul de la capacité financière, tous les revenus durables du couple en concubinage sont pris en considération.
Trois variantes de propriété au choix
Lorsqu’un couple acquiert un logement en propriété, trois variantes de propriété sont envisageables:
- la propriété individuelle – dans cette forme de propriété, l’un des deux partenaires est inscrit au registre foncier en tant que propriétaire. Le propriétaire individuel peut librement disposer du bien immobilier;
- la copropriété – contrairement à la propriété individuelle, la copropriété constitue une variante «en partenariat». Dans le cadre de la copropriété, chaque partenaire peut librement disposer de sa part; en théorie, une part de copropriété peut même être vendue. Les parts des partenaires sont inscrites séparément au registre foncier, généralement avec un rapport de 50/50. D’autres répartitions, comme un rapport d’un quart à trois quarts, sont également envisageables. Cela pourrait par exemple s’avérer judicieux si l’un des partenaires apportait 150 000 francs et l’autre 50 000 francs de fonds propres. La copropriété est la seule forme de propriété possible pour les couples en concubinage qui souhaitent acquérir un logement en propriété avec un versement anticipé d’avoirs de pension ou du pilier 3a. Le registre foncier doit en effet indiquer clairement quelle partie a été financée avec des avoirs de prévoyance;
- la propriété commune – dans cette variante, les deux concubins sont inscrits au registre foncier en tant que propriétaires égaux. Comme le nom l’indique, les «propriétaires communs» sont étroitement liés les uns aux autres, le bien immobilier leur appartient à parts égales, même si l’un des partenaires a apporté plus de fonds propres que l’autre.
Les bases juridiques, mais aussi les avantages et les inconvénients des trois variantes sont complexes. «Nous recommandons à chaque couple en concubinage de discuter au préalable de la forme de propriété souhaitée avec un notaire, une fiduciaire ou un juriste», souligne Thomas Walter, CEO de CSL Immobilier, partenaire immobilier de la Banque Migros. «Dans la quasi-totalité des cas, les couples optent pour la copropriété», indique Walter. Selon lui, la variante de la propriété individuelle, par exemple si l’ensemble des fonds propres provient d’un partenaire, est rarement choisie.
Régler les droits et obligations réciproques
Au-delà de l’aménagement de la propriété, il est important, dans la pratique, que les concubins abordent certaines questions juridiques et financières. «Nous recommandons aux couples d’y réfléchir de manière approfondie, de se faire conseiller le cas échéant et de régler les points essentiels dans un contrat de concubinage», souligne Walter. À cet égard, il convient de rappeler que le code civil (CC) contient de nombreuses dispositions relatives au mariage; en revanche, pour la vie en concubinage, la loi ne prévoit quasiment aucun cadre. Ainsi, le couple non marié peut régler librement les droits et obligations mutuels. Dans le cas, précisément, de l’acquisition commune d’un appartement ou d’une maison, il est particulièrement important de s’accorder sur les règles du jeu.
Que doit régir un contrat de concubinage?
En ce qui concerne le logement en propriété, le contrat de concubinage doit avant tout de régler les points suivants:
- les coûts – les coûts du logement en propriété se composent principalement de l’entretien, des charges, des rénovations ainsi que des intérêts et des amortissements du prêt hypothécaire. Les concubins doivent s’accorder sur une clé de répartition des coûts spécifique, par exemple sur la prise en charge à parts égales des coûts. Selon les cas, la clé dépend également des revenus de chacun et des possibilités financières des deux partenaires;
- la propriété – si le couple acquiert conjointement un logement en propriété, la forme de propriété choisie, les quotes-parts et droits de vote correspondants des deux partenaires doivent être consignés par écrit. Il est également recommandé de documenter l’apport des fonds propres au moment de l’achat;
- la séparation – un contrat de concubinage prévoit généralement certaines dispositions en cas de séparation ultérieure. Il est particulièrement important de savoir qui peut, dans quelles conditions, reprendre le logement en propriété et continuer à l’utiliser;
- succession et décès – comme le concubinage n’est pas régi par le droit successoral légal, le couple devrait établir à la fois un contrat de concubinage et un testament. Le testament régit les parts successorales respectives (en tenant compte des éventuelles parts légales d’autres héritiers, par exemple des enfants d’un concubin). D’autres stipulations relatives aux héritiers peuvent être fixées par un pacte successoral séparé.
Protection financière pour les concubins
Il est également conseillé aux couples en concubinage de réfléchir à leur protection financière. Que se passerait-il si un partenaire devenait incapable de travailler, par exemple à la suite d’un accident ou en raison d’une invalidité? De nombreux couples n’ont pas connaissance du fait que l’assurance accidents professionnelle couvre certes l’incapacité de gain après un accident. Cependant, d’autres cas, tels que l’incapacité de travail pour cause de maladie, sont statistiquement plus fréquents, mais sont de facto moins bien assurés.
Les prestations de la caisse de pension en cas de décès revêtent également une importance particulière. Les concubins ne sont certes pas systématiquement exclus des prestations. Mais selon les cas, ils dépendent des règlements de la caisse de pension concernée. Ainsi, dans le cadre de l’analyse de la prévoyance, il convient de déterminer si et dans quelles circonstances la caisse de pension verserait des prestations. Des conseils professionnels en matière de prestations de prévoyance sont proposés par des experts en planification financière tels que ceux de Banque Migros.
Check-list Concubinage
– Coûts: il est absolument recommandé de tenir une comptabilité de l’ensemble des coûts et des investissements. Il s’agit notamment des contributions financières pour l’entretien et la rénovation, mais aussi des intérêts et des amortissements hypothécaires. Les concubins devraient conserver les justificatifs correspondants à long terme. En effet, ce n’est que sur la base de tels documents et pièces justificatives qu’il sera possible, dans la mesure du nécessaire, de procéder à une répartition des parts en fonction de qui aura contribué à la plus-value ou à la préservation du bien et pour quel montant. Si les concubins ne tiennent pas eux-mêmes une comptabilité à ce sujet, se sont tout simplement les quotes-parts inscrites au registre foncier qui s’appliquent.
– Analyse de la prévoyance: selon la loi, les partenaires en concubinage ne sont souvent pas du tout bénéficiaires de l'assurance-accidents, de l'AVS et aussi de la caisse de pension, ou seulement sous certaines conditions. Pour combler d'éventuelles lacunes de prévoyance en cas d'accident, d'invalidité ou de décès, il convient de se faire conseiller par un spécialiste - par exemple par des experts en planification financière comme ceux de la Banque Migros.
– Propriété et quote-part: en principe, un couple doit opter pour l'une des trois formes de propriété : Propriété exclusive, copropriété ou propriété commune. La plupart des couples se mettent d'accord sur une solution partenariale, selon la copropriété avec une quote-part de 50 pour cent chacun de la propriété commune. La question de savoir si des quotes-parts différentes sont appropriées dépend des circonstances concrètes : Qui peut apporter combien de fonds propres ? Qui pourra contribuer aux frais courants et dans quelle mesure ? Quelles seraient les conséquences fiscales (les intérêts hypothécaires peuvent être déduits du revenu) ?
– Contrat: un contrat écrit n'est certes pas obligatoire, mais il permet de prévenir les conflits concernant les contributions aux frais, la propriété ou en cas de séparation.
– Temps: en règle générale, un contrat de concubinage doit être rédigé individuellement. Pour cela, le couple doit prévoir suffisamment de temps avant l'achat. Pour que le contrat de concubinage soit rédigé de manière irréprochable sur le plan juridique, il est souvent nécessaire de faire appel à un juriste ou à un notaire.
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Le présent article est fourni uniquement à des fins d’information; il s’adresse aux personnes domiciliées en Suisse et non assujetties à l’impôt aux États-Unis. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. La Banque Migros SA ne garantit ni l’exactitude ni l’exhaustivité ni l’actualité des présentes informations et décline toute responsabilité en cas de pertes ou dommages éventuels, de quelque nature que ce soit, pouvant résulter de ces informations. Pour un conseil (individuel) et des réponses spécifiques, nous vous recommandons de vous adresser à un conseiller ou une conseillère qualifié(e) ou à un(e) expert(e) fiscal(e). Veuillez noter que nous n’assumons aucune responsabilité pour le contenu des liens externes.
