Immobilien-Prognose 3. Quartal 2026 – Preisdynamik hält an: Mieten und Kaufpreise im Aufwärtstrend

Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage treibt Mieten und Kaufpreise

Die Hypothekarzinsen in der Schweiz zeigen derzeit eine Seitwärtsbewegung, wobei die Zinssätze für Festhypotheken leicht gestiegen sind und SARON-Hypotheken stabil bei 1,16 Prozent verharren. Diese niedrigen Zinsen fördern die Nachfrage nach Wohneigentum, was zu einem weiteren Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser führt. Zudem kann die Bautätigkeit mit der Nachfrage nicht Schritt halten, was die Preise zusätzlich befeuert. Gleichzeitig steigen die Mieten aufgrund der anhaltenden Wohnungsknappheit ebenfalls weiter, während der kommerzielle Immobilienmarkt eine gemischte Entwicklung zeigt: Verkaufsflächen verzeichnen einen Rückgang der Mieten, während Büroflächen in zentralen Lagen weiterhin gefragt sind.

Im Zuge der Abschaffung des Eigenmietwerts stellen sich vermehrt Fragen bezüglich vermieteten Wohneigentums. Eigentümerinnen und Eigentümer, die eine Wohnung oder ein Haus besitzen, das vermietet ist, können die Kosten für den Liegenschaftsunterhalt auch nach der Steuerreform weiterhin von den Steuern abziehen. Ebenfalls kann der Schuldzins abgezogen werden, jedoch nur in Höhe des Wertanteils der vermieteten Liegenschaft am Gesamtvermögen. Die Mieterträge aus der vermieteten Immobilie sind auch nach der Gesetzesänderung per Steuerperiode 2029 zu versteuern. 

Hypotheken: Seitwärtsbewegung setzt sich fort

• Die Hypothekarzinsen bleiben tief. Während zu Beginn des Jahres ein leichter Rückgang bei den Zinsen für Festhypotheken verzeichnet wurde, sind die Zinsen seither wieder leicht gestiegen. Bei den Zinssätzen für SARON-Hypotheken hingegen wurde seit Anfang Jahr praktisch keine Bewegung gemessen. Diese befinden sich momentan auf einem Niveau von 1,16 Prozent. Die verhältnismässig niedrigen Hypothekarzinsen stützen die Nachfrage auf dem Eigentumsmarkt. Dementsprechend steigen die Preise schweizweit für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser weiter. 
• Vorerst erwarten wir keine Leitzinsänderung. Weder ein Anstieg noch eine Senkung zeichnen sich aufgrund des aktuellen Konjunktur- und Inflationsumfelds ab. Wir gehen deshalb davon aus, dass sich die Seitwärtsbewegung der Hypothekarzinsen in den nächsten Monaten fortsetzt.

Wohnmarkt (Eigentum): Preise steigen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern

• Die Preise für Wohneigentum legten auch im 2. Quartal 2026 im Vergleich zum Vorjahr deutlich zu. Dasselbe Bild trifft ebenfalls auf den Vergleich zum Vorquartal zu, jedoch fällt da der Anstieg deutlich geringer aus. Das Wachstum der Angebotspreise schwächt sich leicht ab. Es liegt weiterhin bei etwas unter 1 Prozent. Die Bautätigkeit im Einfamilienhaussegment kann mit der Nachfrage nicht mithalten. Die neusten Zahlen des Bundesamtes für Statistik weisen provisorische Werte für 2025 aus und bestätigen den bereits gehegten Verdacht erneut. Auch 2025 sind im Vergleich zum Vorjahr wiederum rund 6 Prozent weniger Einfamilienhäuser entstanden, während die Nachfrage ungebrochen hoch bleibt. Es zeichnet sich somit eine Fortführung des Trends ab, und die Verknappung im Einfamilienhaussegment bleibt Realität. 
• Für die nächsten Monate gehen wir weiterhin von steigenden Angebotspreisen aus. Die Nachfrage aufgrund des niedrigen Zinsumfeldes und der wachsenden Bevölkerung bleibt unverändert hoch und das Angebot beschränkt. 

Wohnmarkt (Miete): Mieten steigen im Vergleich zum Vorquartal

• Das Wachstum der Angebotsmieten scheint keine Grenzen zu kennen. Die Mieten steigen ungebremst weiter, sei es im Vergleich zum Vorjahr, aber auch gegenüber dem Vorquartal. Die Wohnungsknappheit hält an, und die Wohnbautätigkeit kommt dem nicht nach. Seit längerer Zeit werden jährlich weniger Gebäude mit Wohnnutzung erstellt im Vergleich zum jeweiligen Vorjahr. Die Investitionen zeigen jedoch, dass bereits 2025 deutlich mehr ins Bauen investiert wurde als noch im Vorjahr. Werden diese Daten im Detail betrachtet, kann der Wohnungsbau nicht mithalten, und für 2025 zeigen die provisorischen Daten nur einen Anstieg von 0,1 Prozent der Anzahl Wohnungen schweizweit. Damit kann die bundesweite Nachfrage nach Wohnraum nicht abgedeckt werden. 
• Für Wohnungssuchende ist das aktuelle Marktumfeld herausfordernd. Obwohl im Laufe der Zeit immer wieder Wohnungen inseriert werden, sind diese oftmals teuer oder nicht am gewünschten Standort. Es wird somit immer schwieriger ein Objekt zu finden, das den Bedürfnissen entspricht, sei es aus Sicht der finanziellen Lage, des Ortes oder der Wohnungsgrösse. Als Möglichkeit wird häufig der Wegzug in eine Gemeinde weiter weg eines regionalen Zentrums gesehen, da die Mieten nahe von grösseren Städten deutlich höher sind als in etwas weiter entfernt gelegenen Gebieten.  

Kommerzieller Immobilienmarkt: Mieten für Verkaufsflächen verzeichnen Rückgang

• Im Vergleich zum Vorjahr verharrten die Mieten für Verkaufsflächen auf unverändertem Niveau. Wird hingegen der Vergleich zum Vorquartal betrachtet, sind die Mieten gar zurückgegangen. Das Angebot an Verkaufsflächen ist ausserhalb der Zentren verhältnismässig hoch, und die Nachfrage hinkt hinterher. Bekannte Einkaufsstrassen und zentrale Lagen in Innenstädten halten sich weiterhin gut und verfügen auch über eine ausreichende Nachfrage. Obwohl der stationäre Handel vor allem im Non-Food Bereich teilweise vom Online-Shopping abgelöst wird, werden die Läden in der Innenstadt weiterhin rege besucht. Populäre Marken nutzen beliebte Standorte unter Anderem auch zu Werbezwecken. 
• Der starke Anstieg der Gewerbemieten im Vorjahr hat sich nun im Quartalsvergleich rigoros abgeschwächt. Der Büromarkt hält sich momentan bezüglich der Mieten stabil. Diese sind im Vergleich zum Vorquartal um über 1 Prozent gestiegen. Trotz teils hohen Leerständen sind Büroflächen in Zentren gefragt. An gut erschlossenen Lagen sind die Interessenten auch bereit, höhere Mieten zu bezahlen, während an abgelegeneren Standorten für einen erfolgreichen Mietvertragsabschluss nebst einem passenden Preis oftmals auch noch weitere Zusprüche von den Eigentümern gefordert werden.