Lasciare in eredità l’immobile: come tutelare l’abitazione di proprietà per la generazione successiva

La pianificazione tempestiva della successione crea condizioni chiare 

Quando un’eredità include degli immobili, è fondamentale la pianificazione tempestiva e ponderata per evitare potenziali conflitti tra gli eredi. Una preparazione accurata è particolarmente importante nel caso in cui i superstiti si vedano confrontati con un decesso inaspettato. In assenza di un testamento formulato in modo chiaro si applica automaticamente la successione legittima, la cui regolamentazione non sempre corrisponde ai desideri effettivi della persona defunta. Gli esperti consigliano pertanto di elaborare tempestivamente soluzioni ad hoc per evitare controversie e incertezze.

Non sempre riesce facile confrontarsi precocemente con un tema così emozionale, soprattutto se l’abitazione di proprietà è stata la propria casa per molti anni. In un caso del genere può essere difficile staccarsi o separarsi dall’immobile, spesso associato a ricordi e valori affettivi che possono rivestire grande importanza per gli eredi. 

Un testamento formulato in modo chiaro è il primo passo per assicurarsi che la proprietà abitativa venga trasferita agli eredi secondo i vostri desideri. Se vi sono più eredi, al decesso della persona proprietaria i valori patrimoniali vengono trasferiti a una comunione ereditaria. 

Comunione ereditaria: il potenziale conflittuale diminuisce con accordi chiari e una comunicazione aperta 

In una comunione ereditaria, la decisione deve essere sempre presa di comune accordo da tutti gli eredi, è cioè necessaria l’unanimità. Gli eredi possono quindi disporre solo congiuntamente dell’eredità. Non appena la massa ereditaria è stata suddivisa, è possibile sciogliere la comunione ereditaria. 

Fino a quel momento, tuttavia, possono scoppiare dispute accese perché non sempre è tanto semplice raggiungere l’unanimità. Parlare apertamente durante la vita con i potenziali eredi in merito ai loro desideri e alle loro aspettative può aiutare a evitare malintesi e conflitti che potrebbero insorgere in un secondo momento. Anche nel caso di un immobile, tutti gli eredi devono essere d’accordo su cosa farne, ad esempio se venderlo o affittarlo. 

Valutazione dell’immobile: quando è opportuna una perizia immobiliare per determinare il valore di mercato.

Se uno/a degli eredi desidera acquistare la proprietà, deve indennizzare gli altri eredi. Il valore della proprietà andrebbe determinato solo al momento della vendita effettiva; lo si può fare anche anticipatamente, tuttavia questo dipende fortemente dalla situazione attuale del mercato. 

Valutare l’immobile è decisivo sia per l’imposta di successione che per l’equa ripartizione tra gli eredi. Una stima immobiliare professionale può aiutare a determinare l’attuale valore di mercato dell’immobile. Se nella successione sorgono controversie tra gli eredi, è utile una perizia tecnica per fare chiarezza e attenuare i conflitti. Tale perizia determina il valore oggettivo di un immobile e funge da base per un’equa ripartizione dell’eredità. Se invece a ereditare è una sola persona, per stabilire il valore dell’immobile di norma basta una stima del valore di mercato. Gli esperti consigliano di richiedere tempestivamente una valutazione professionale per evitare malintesi e discussioni.

Imposta sulle successioni: comprendere le differenze tra i cantoni e ridurre l’onere fiscale

L’imposta di successione può costituire un onere finanziario considerevole per gli eredi, soprattutto se l’immobile ha un elevato valore di mercato. In Svizzera le aliquote delle imposte di successione variano a seconda del cantone e del grado di parentela. Mentre in molti cantoni i discendenti diretti sono esenti da questa imposta, i parenti più lontani o le persone senza legami di parentela possono dover pagare tasse elevate. È quindi consigliabile informarsi per tempo sulle disposizioni fiscali nel proprio cantone e, all’occorrenza, adottare misure per ridurre al minimo l’onere fiscale, ad esempio facendo donazioni quando si è in vita.

Strategie per la cessione o la vendita di immobili: un riepilogo delle opzioni

Un conto è acquistare un immobile in giovane età. Quando questo diventa un onere indesiderato o difficile da gestire in ragione dell’età, è un altro discorso. Di frequente, la soluzione consiste nella vendita dell’immobile. Nell’attuale contesto di mercato dove i prezzi sono molto elevati e la domanda è robusta, vendere può essere una strada percorribile. Allo stesso tempo, tuttavia, può anche essere vantaggioso tenere il terreno e lasciarlo in eredità. I fondi considerati come terreni edificabili in Svizzera sono ormai rari, per tale motivo il loro valore è elevato e può anche aumentare ulteriormente. Poiché tuttavia ogni situazione è diversa dalle altre, dovrebbe essere considerata singolarmente. 

I proprietari di immobili in età avanzata devono valutare diverse possibilità e, idealmente, regolarle mentre sono ancora in vita: 

• Vendita dell’immobile: vendita al valore di mercato attuale 
• Donazione dell’immobile (con/senza diritto di abitazione/usufrutto): il testatore può intestare la proprietà dell’immobile a uno o più eredi quando è ancora in vita. Il testatore può far iscrivere nel registro fondiario un diritto di abitazione per tutta la vita o un diritto di usufrutto per continuare a rimanere nella casa o nell’appartamento. 
• Donazione mista: in caso di donazione mista, il prezzo d’acquisto è inferiore all’attuale valore di mercato ed è una via di mezzo tra l’acquisto e la donazione.
• Anticipo sull’eredità: l'anticipo sull’eredità avviene a titolo gratuito tra il testatore e l’erede. 

La situazione ideale è diversa a seconda delle circostanze individuali. A questo proposito occorre tenere conto delle diverse opinioni qualora vi siano più eredi, della variazione dei valori immobiliari nel tempo e degli aspetti fiscali. 

Individuare la soluzione migliore per la proprietà ereditata

Una volta che l’immobile è stato trasferito agli eredi, questi hanno diverse opzioni: a seconda delle premesse e della situazione individuale, l’una o l’altra può rivelarsi vantaggiosa:

• Vendere l’immobile (rinnovato o meno)
• Abitare personalmente l’immobile
• Affittare l’immobile
• Se si tratta di una casa unifamiliare con sufficiente area circostante è possibile demolire l’oggetto e costruire una piccola casa plurifamiliare con diversi appartamenti da vendere, affittare o abitare personalmente

In caso di comunione ereditaria serve una decisione unanime sul futuro dell’immobile e anche una compensazione tra gli eredi. 

Conclusione: richiedere un supporto specialistico per le questioni immobiliari

• Lasciare in eredità un immobile è una questione complessa che include aspetti giuridici, fiscali e finanziari. È quindi essenziale avvalersi della consulenza professionale di un notaio, di un consulente fiscale o di un avvocato. Questi esperti possono aiutarvi a trovare le soluzioni migliori per la vostra situazione individuale e garantire che siano soddisfatti tutti i requisiti giuridici. Può essere utile anche un colloquio con la banca per chiarire la situazione ipotecaria e discutere di possibili modelli di finanziamento.
• Qualora siano coinvolte parti in conflitto, è molto importante che la vendita venga affiancata da un broker che, essendo neutrale, può quindi assumere un punto di vista oggettivo rispetto all’immobile.