Immobilie vererben: So sichern Sie Ihr Eigenheim für die nächste Generation

Frühzeitige Nachlassplanung schafft klare Verhältnisse 

Wenn Immobilien Teil eines Nachlasses sind, ist eine rechtzeitige und durchdachte Planung essenziell, um potenzielle Konflikte unter den Erben zu verhindern. Eine sorgfältige Vorbereitung ist besonders wichtig, falls die Hinterbliebenen unerwartet mit einem Todesfall konfrontiert werden. Ohne ein klar formuliertes Testament tritt automatisch die gesetzliche Erbfolge in Kraft – eine Regelung, die nicht immer den tatsächlichen Vorstellungen des Verstorbenen entspricht. Experten raten daher, frühzeitig individuelle Lösungen zu erarbeiten, um Streitigkeiten und Unsicherheiten vorzubeugen.

Es ist nicht immer einfach sich mit einem derart emotionalen Thema frühzeitig auseinanderzusetzen, insbesondere dann, wenn das Eigenheim das langjährige Zuhause war. Dann kann es emotional schwierig sein, sich von dem Objekt zu lösen oder zu trennen. Eine Immobilie ist oft mit Erinnerungen und emotionalen Werten verbunden, die für die Erben von grosser Bedeutung sein können. 

Ein klar formuliertes Testament ist der erste Schritt, um sicherzustellen, dass Ihr Wohneigentum gemäss Ihrem Wunsch vererbt wird. Bei mehreren Erben werden die Vermögenswerte im Moment des Todes des bisherigen Eigentümers in eine Erbengemeinschaft überführt. 

Erbengemeinschaft: Klare Absprachen und offene Kommunikation mindern Konfliktpotenzial

Bei einer Erbengemeinschaft müssen immer alle Miterben mit einem Entscheid einverstanden sein. Es gilt die Einstimmigkeit. Die Erben können deshalb nur gemeinsam über die Erbschaft verfügen. Sobald die Aufteilung der Erbmasse erfolgt ist, kann sich die Erbengemeinschaft auflösen. 

Bis zum Zeitpunkt der Auflösung können jedoch heftige Auseinandersetzungen stattfinden, denn das Erreichen der Einstimmigkeit kann äusserst schwierig sein. Offene Gespräche zu Lebzeiten mit den potenziellen Erben über deren Wünsche und Vorstellungen können helfen, zu einem späteren Zeitpunkt auftretende Missverständnisse und Konflikte zu vermeiden. Im Falle einer Liegenschaft gilt ebenfalls, dass alle Erben einverstanden sind, was mit dem Objekt geschehen soll. Möglichkeiten sind beispielsweise der Verkauf des Objekts oder die Vermietung. 

Bewertung der Liegenschaft: Wann ein Verkehrsgutachten sinnvoll ist

Sollte einer der Erben die Immobilie kaufen wollen, muss er oder sie die anderen Erben auszahlen. Der Wert der Liegenschaft sollte erst zum Zeitpunkt des ernsthaften Verkaufs festgelegt werden. Ein genereller Wert kann auch bereits vorgängig bestimmt werden, jedoch hängt dieser immer sehr stark von der jeweiligen aktuellen Marktlage ab. 

Die Bewertung der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle, sowohl für die Erbschaftssteuer als auch für die gerechte Verteilung unter den Erben. Eine professionelle Immobilienbewertung kann helfen, den aktuellen Marktwert der Immobilie zu ermitteln. Kommt es im Erbfall zu Streitigkeiten unter den Erben, kann ein Verkehrsgutachten Klarheit schaffen und Konflikte entschärfen. Dieses Gutachten ermittelt den objektiven Wert einer Immobilie und dient als Grundlage für eine gerechte Aufteilung des Nachlasses. Erbt hingegen eine Einzelperson, genügt in der Regel eine Marktwertschätzung, um den Wert der Immobilie zu bestimmen. Experten raten, frühzeitig auf professionelle Bewertungen zu setzen, um Missverständnisse und Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Erbschaftssteuer: Unterschiede zwischen Kantonen verstehen und Steuerlast senken

Die Erbschaftssteuer kann eine erhebliche finanzielle Belastung für die Erben darstellen, insbesondere bei Immobilien mit hohem Marktwert. In der Schweiz variieren die Erbschaftssteuersätze je nach Kanton und Verwandtschaftsgrad. Während direkte Nachkommen in vielen Kantonen von der Erbschaftssteuer befreit sind, können für entferntere Verwandte oder nicht verwandte Personen hohe Steuern anfallen. Es ist daher ratsam, sich frühzeitig über die steuerlichen Regelungen in Ihrem Kanton zu informieren und gegebenenfalls Massnahmen zu ergreifen, um die Steuerlast zu minimieren, beispielsweise durch Schenkungen zu Lebzeiten.

Strategien zur Weitergabe oder Veräusserung von Immobilien: Ihre Optionen im Überblick

Der Kauf einer Immobilie in jungen Jahren ist das eine. Was passiert jedoch mit der Liegenschaft, sollte man altersbedingt diese nicht mehr nutzen wollen oder können? Eine gängige Lösung ist der Verkauf der Immobilie. Im aktuellen Marktumfeld mit sehr hohen Preisen und einer soliden Nachfrage kann dies ein gangbarer Weg sein. Gleichzeitig kann es jedoch auch vorteilhaft sein, das Grundstück zu behalten und dieses zu vererben. Grundstücke, die als Bauland gezählt werden, sind in der Schweiz mittlerweile rar; sie haben deshalb einen Seltenheitswert und auch weiteres Wertsteigerungspotenzial. Jede Situation ist jedoch individuell und sollte auch als solche betrachtet werden.  

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Immobilienbesitzer im fortgeschrittenen Alter abzuwägen haben und idealerweise zu Lebzeiten regeln sollten:  

• Immobilie verkaufen: Verkauf zum aktuellen Marktwert 
• Schenkung der Immobilie (mit/ohne Wohnrecht/Nutzniessung): Der Erblasser kann die Immobilie bereits zu Lebzeiten auf einen oder mehrere Erben überschreiben. Der Erblasser kann sich ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nutzniessungsrecht im Grundbuch eintragen lassen, damit er weiterhin im Haus oder in der Wohnung bleiben kann. 
• Gemischte Schenkung: Bei einer gemischten Schenkung liegt der Kaufpreis unter dem des aktuellen Marktwertes. Es ist eine Mischung aus Kauf und Schenkung.
• Erbvorbezug: Der Erbvorbezug erfolgt unentgeltlich zwischen den Erblassern und den Erben. 

Die vorteilhafteste Situation kann je nach individueller Lage sehr unterschiedlich ausfallen. Zu berücksichtigen gilt es dabei unterschiedliche Auffassungen bei mehreren Erbbeteiligten, die Veränderung von Immobilienwerten über die Zeit sowie steuerliche Aspekte. 

Die beste Lösung für Ihre geerbte Immobilie finden

Ist die Immobilie an die Erben übergeben, stellen sich diesen verschiedene Optionen. Je nach Ausgangslage und individueller Situation kann sich eine andere Option als vorteilhaft erweisen: 

• Liegenschaft verkaufen (mit oder ohne vorherige Aufwertung)
• Immobilie selbst bewohnen
• Vermietung der Immobilie
• Bei Einfamilienhaus mit genügend Umschwung: Objekt abreissen und kleines Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen darauf bauen, Wohnungen dann verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen

Bei einer Erbengemeinschaft muss einstimmig über die Zukunft der Immobilie entschieden werden. Ein Ausgleich unter den Erben muss zudem stattfinden. 

Fazit: Fachkundige Unterstützung bei Immobilienfragen einholen

• Die Vererbung von Immobilien ist ein komplexes Thema, das rechtliche, steuerliche und finanzielle Aspekte umfasst. Eine professionelle Beratung durch einen Notar, einen Steuerberater oder einen Anwalt ist daher unerlässlich. Diese Experten können Ihnen helfen, die besten Lösungen für Ihre individuelle Situation zu finden und sicherzustellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind. Auch ein Gespräch mit Ihrer Bank, kann sinnvoll sein, um die Hypothekarsituation zu klären und mögliche Finanzierungsmodelle zu besprechen.
• Sobald verstrittene Parteien vorkommen, sollte auf jeden Fall ein Makler den Verkauf begleiten. Denn diese Person ist neutral und kann so einen objektiven Standpunkt bezüglich der Immobilie einnehmen.