Léguer un bien immobilier: à quoi veiller en vue de la transmission à la prochaine génération?
En Suisse, léguer un logement en propriété relève du défi pour de nombreuses familles. La génération des baby-boomers en particulier, qui comprend de nombreux propriétaires, est confrontée à des questions juridiques, fiscales et financières quand il s’agit de transmettre les valeurs patrimoniales à la descendance. Une planification précoce et des règles claires sont essentielles pour éviter les conflits et assurer la couverture financière de la famille.
En bref
– La décision de léguer un logement en propriété est importante et doit être mûrement réfléchie. En planifiant bien à temps, en tenant compte des aspects fiscaux et juridiques et en faisant appel à des experts, vous pourrez assurer la transmission sans heurts de votre logement en propriété à la prochaine génération.
– En prenant les bonnes mesures, vous pourrez éviter les conflits tout en réduisant la charge financière de vos héritiers.
Une planification successorale précoce crée des conditions claires
Lorsqu’une succession comprend des biens immobiliers, une planification précoce et réfléchie est essentielle pour prévenir les conflits potentiels entre les héritiers. Une préparation minutieuse est particulièrement importante pour que les survivants sachent comment procéder en cas de décès subit. Sans un testament clairement formulé, l’ordre successoral légal s’applique automatiquement. Mais il ne correspond pas toujours aux attentes effectives du défunt. Les experts conseillent donc d’élaborer des solutions individuelles à un stade précoce afin d’éviter les litiges et les incertitudes.
Il n’est pas toujours facile de se pencher de façon précoce sur ce thème hautement émotionnel, surtout lorsque l’on a occupé le logement en propriété pendant des années: il peut être psychologiquement difficile de le quitter ou de s’en séparer. Un logement est souvent associé à des souvenirs et à des valeurs affectives qui peuvent revêtir une grande importance pour les héritiers.
Un testament clairement formulé est la première étape pour garantir que votre logement en propriété sera légué conformément à votre souhait. S’il y a plusieurs héritiers, les valeurs patrimoniales sont transférées à une communauté héréditaire au décès du propriétaire.
Communauté héréditaire: des accords clairs et une communication ouverte atténuent le potentiel de conflit
Dans une communauté héréditaire, les décisions doivent toujours être prises avec l’accord de tous les héritiers, c’est-à-dire à l’unanimité. Par conséquent, les héritiers ne peuvent disposer qu’ensemble de l’héritage. Dès que la masse successorale a été répartie, la communauté héréditaire peut être dissoute.
Mais jusque-là, il peut y avoir de vives controverses, car il peut être extrêmement difficile d’obtenir cette unanimité. Des discussions ouvertes en temps utile avec les héritiers potentiels au sujet de leurs souhaits et de leurs attentes peuvent aider à éviter des malentendus et des conflits ultérieurs. Le principe selon lequel tous les héritiers doivent être d’accord sur le sort du bien – par exemple, le vendre ou le louer – s’applique également aux immeubles.
Évaluation de l’immeuble: quand une expertise de la valeur vénale est-elle judicieuse?
Si l’un des héritiers souhaite racheter le bien immobilier, il doit dédommager les autres héritiers. La valeur de l’immeuble ne devrait être déterminée qu’au moment où la vente est sérieusement envisagée. Il est aussi possible de déterminer la valeur générale du bien à l’avance, mais celle-ci sera toujours très fortement tributaire de la situation actuelle du marché.
L’estimation du bien immobilier est cruciale, tant pour l’impôt sur les successions que pour la répartition équitable entre les héritiers. Une estimation immobilière professionnelle peut aider à déterminer la valeur actuelle. Mais s’il y a litige entre les héritiers, seule une expertise de la valeur vénale pourra apporter de la clarté et désamorcer les conflits. Une telle expertise détermine la valeur objective d’un bien immobilier, permettant ainsi de répartir équitablement la succession. Par contre, en cas d’héritier unique, une estimation de la valeur vénale suffit généralement. Les experts conseillent de recourir à des estimations professionnelles à un stade précoce afin d’éviter les conflits et les malentendus.
Impôt sur les successions: comprendre les différences entre les cantons et réduire la charge fiscale
L’impôt sur les successions peut représenter une charge financière considérable pour les héritiers, en particulier si les biens immobiliers ont une valeur vénale élevée. En Suisse, les taux de l’impôt sur les successions varient selon le canton et le degré de parenté. Alors que les descendants directs sont exonérés de l’impôt dans de nombreux cantons, les parents éloignés ou les personnes non apparentées peuvent être fortement imposés. Il vaut donc la peine de se renseigner suffisamment tôt sur les dispositions fiscales cantonales et, le cas échéant, de prendre des mesures pour réduire la charge fiscale au minimum, par exemple via une donation de son vivant.
Transmission ou vente de biens immobiliers: quelles sont les options?
Acheter un bien immobilier dans son jeune âge, c’est une chose. Mais qu’advient-il de l’immeuble si vous ne voulez ou ne pouvez plus l’utiliser plus tard? La solution courante est de vendre. Dans le contexte de marché actuel, caractérisé par des prix très élevés et une demande solide, cela est tout à fait envisageable. Mais il peut aussi être intéressant de garder le bien-fonds en vue de le léguer. Les bien-fonds comptant comme terrains à bâtir étant désormais peu fréquents en Suisse, ils présentent une valeur de rareté et un fort potentiel d’appréciation. Cependant, chaque situation est individuelle et doit donc être considérée comme telle.
Les propriétaires immobiliers âgés doivent pondérer différentes solutions et, idéalement, régler la situation de leur vivant:
- Vente du bien immobilier à la valeur actuelle du marché
- Donation du bien immobilier (avec/sans droit d’habitation ou d’usufruit): le disposant peut transmettre de son vivant un bien immobilier à un ou plusieurs héritiers. Il peut faire inscrire un droit d’habitation à vie ou un droit d’usufruit en sa faveur au registre foncier afin de pouvoir rester dans le logement
- Donation mixte: le prix d’achat est inférieur à la valeur actuelle du marché. C’est une combinaison entre achat et donation
- Avance d’hoirie à titre gratuit entre le disposant et les héritiers
L’option la plus avantageuse peut varier considérablement en fonction de la situation. À cet égard, il faut tenir compte des différentes opinions s’il y a plusieurs héritiers, de l’évolution des valeurs immobilières au fil du temps, ainsi que des aspects fiscaux.
Trouver la meilleure solution pour la propriété dont on a hérité
Lorsque la propriété est transmise aux héritiers, différentes options s’offrent à eux. Selon le contexte et la situation individuelle, l’option la plus intéressante peut varier:
- Vendre le bien immobilier (avec ou sans rénovation préalable)
- Habiter soi-même le bien immobilier
- Louer le bien immobilier
- S’il s’agit d’une maison individuelle avec suffisamment d’espace: la démolir pour construire un petit immeuble locatif de plusieurs appartements destinés à la vente, la location ou l’usage propre
En cas de communauté héréditaire, la décision concernant l’avenir du bien immobilier doit être prise à l’unanimité, et il faut qu’il y ait une compensation entre les héritiers.
Conclusion: faire appel à des experts pour les questions immobilières
- Léguer un bien immobilier est complexe et englobe des aspects juridiques, fiscaux et financiers. Un conseil professionnel de la part d’un notaire, d’un conseiller fiscal ou d’un avocat est donc indispensable. Ces experts peuvent vous aider à trouver les solutions les mieux adaptées à votre situation individuelle et s’assurent que toutes les exigences légales sont respectées. Un entretien avec votre banque peut également s’avérer judicieux pour clarifier la situation hypothécaire et discuter des modèles de financement possibles.
- En présence de parties litigieuses, un courtier devrait impérativement accompagner la vente. Étant neutre, cette personne peut ainsi adopter un point de vue objectif sur le bien immobilier.
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Disclaimer
Le présent article est fourni uniquement à des fins d’information; il s’adresse aux personnes domiciliées en Suisse et non assujetties à l’impôt aux États-Unis. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. La Banque Migros SA ne garantit ni l’exactitude ni l’exhaustivité ni l’actualité des présentes informations et décline toute responsabilité en cas de pertes ou dommages éventuels, de quelque nature que ce soit, pouvant résulter de ces informations. Pour un conseil (individuel) et des réponses spécifiques, nous vous recommandons de vous adresser à un conseiller ou une conseillère qualifié(e) ou à un(e) expert(e) fiscal(e). Veuillez noter que nous n’assumons aucune responsabilité pour le contenu des liens externes.
