Abitazione
Ipoteca: riscatto, proroga o ammortamento? Come prendere la decisione giusta
La vostra ipoteca è in scadenza? Allora vale la pena considerare le opzioni disponibili e decidere se prorogarla, riscattarla o ammortizzarla. Poiché le scadenze, gli interessi e le eventuali spese variano a seconda del modello, è consigliabile pianificare per tempo e confrontare vari preventivi. Di seguito vi spieghiamo a cosa prestare attenzione: termini di disdetta, indennità per disdetta anticipata, durate e tranche.
Pubblicato
Tempo di lettura: 5 minuti
Riepilogo
– Se la vostra ipoteca è in scadenza, avete tre opzioni: prorogarla presso la vostra attuale banca, cambiare banca (riscatto) oppure rinnovarla fissando l’ammontare degli ammortamenti futuri. La soluzione ideale dipende dalla vostra situazione finanziaria, dai tassi d’interesse correnti e dai vostri obiettivi.
– Anticipare i tempi conviene: iniziate a pianificare da 12 a 18 mesi prima della scadenza, in questo modo avrete tempo per i confronti e le trattative. Nel corso degli anni, anche piccole differenze del tasso d’interesse dello 0,2%-0,3% possono tradursi in diverse migliaia di franchi. In caso di mancata disdetta, l’ipoteca fissa spesso si converte automaticamente in un’ipoteca variabile, che in genere è più costosa e non offre la sicurezza di una pianificazione.
– Prorogare l’ipoteca è un’opzione semplice: rimanete presso la vostra banca e prorogate l’ipoteca a nuove condizioni. In questo caso l’onere amministrativo è minimo, tuttavia questa soluzione vi concede in genere meno margine di trattativa rispetto al trasferimento a un’altra banca.
– Il riscatto può essere vantaggioso: cambiare banca vi conviene soprattutto se ottenete tassi migliori o condizioni più flessibili. Se decidete di riscattare l’ipoteca fate però attenzione a rispettare i termini di disdetta (di solito da 3 a 6 mesi) e i possibili costi, ad esempio l’indennità per disdetta anticipata.
– Buono a sapersi: in caso di più tranche ipotecarie, la situazione diventa più complessa. Generalmente, infatti, le tranche possono essere riscattate solo se l’intervallo tra queste non supera i due anni. Se per contro le tranche sono più distanziate, è necessario ricorrere a una proroga o a un riscatto parziale (splitting della cartella ipotecaria), con costi aggiuntivi. In queste situazioni richiedete un’assistenza professionale.
La mia ipoteca è in scadenza: quali possibilità ho?
Se la vostra ipoteca sta per scadere avete diverse possibilità. In linea di principio potete prorogare il finanziamento esistente, cambiare banca oppure ammortizzare interamente o parzialmente la vostra ipoteca. La soluzione più adatta dipende dalla vostra situazione finanziaria personale, dai vostri obiettivi e dai tassi d’interesse correnti.
Prorogare l’ipoteca
Con questa variante mantenete l’ipoteca presso la vostra banca attuale. Poiché non bisogna stipulare nuovi contratti con un’altra banca, la procedura è semplice. Perlopiù è possibile negoziare le condizioni già 6-12 mesi prima della scadenza dell’ipoteca.
Riscattare l’ipoteca
In questo caso cambiate banca per stipulare una nuova ipoteca. Questa variante vi avvantaggia se presso la nuova banca ottenete tassi migliori o condizioni più flessibili. Osservate i termini di disdetta e gli eventuali costi.
Ammortizzare l’ipoteca
Oltre alla proroga e al riscatto vi è una terza opzione: l’ammortamento. Allo scadere dell’ipoteca, se scegliete di prorogarla potete anche stabilire se e in che misura volete ammortizzare in futuro. A seconda della situazione, vale la pena ridurre il debito ipotecario e, a lungo termine, abbassare gli oneri finanziari. Tenete però presente che il capitale è vincolato nell’abitazione di proprietà e che minori interessi debitori attualmente significano imposte più elevate (questo svantaggio verrà meno a partire dal 2028 circa). Per maggiori informazioni consultate l’articolo «Ammortamento volontario sì o no: l’importo giusto dell’ipoteca».
Cosa devo tenere presente in caso di ammortamento?
- Scadenza delle ipoteche: in caso di ipoteca fissa, nella maggior parte dei casi l’ammortamento volontario è possibile solo alla scadenza. Durante la durata convenuta non è consentito effettuare rimborsi diretti né versamenti più elevati nel pilastro 3a per rimborsare il debito. Al momento di rinnovare l’ipoteca, pertanto, pianificate gli ammortamenti volontari.
- Rendimento o risparmio sugli interessi: chi rimborsa l’ipoteca risparmia sugli interessi, ma rinuncia a possibili rendimenti sugli investimenti. «Il rendimento a lungo termine di un investimento diversificato sui mercati finanziari supera generalmente i costi che si risparmiano rimborsando un prestito ipotecario con, ad esempio, un tasso d'interesse del 3%, spiega Sacha Marienberg, responsabile Investment Office della Banca Migros. «Investire anziché ammortizzare rimane quindi un’opzione da tenere presente, indipendentemente dalla deducibilità fiscale degli interessi.»
- Mantenimento della flessibilità finanziaria: anche se non si investe in borsa, ci sono buoni motivi per non esagerare con gli ammortamenti: «Può essere più sensato mantenere una riserva di liquidità, ad esempio per le ristrutturazioni», afferma Sacha Marienberg. Ammortizzando si vincola più denaro nell’immobile, il che può comportare rischi di concentrazione nel mix patrimoniale. Aumentare l’ipoteca in un secondo momento richiede tempo e comporta spese.
- Sopportabilità dopo il pensionamento: ulteriori ammortamenti sono senz’altro opportuni in vista del pensionamento, quando l’ammontare della rendita è spesso inferiore del 30-40% rispetto al reddito da lavoro. In questo modo vi garantite la sopportabilità dell’ipoteca anche con un reddito ridotto.
- Conclusione: verificate se l’ammortamento volontario è adeguato alla vostra situazione di vita. Spesso la strada migliore da seguire è una strategia bilanciata, che consiste nell’ammortizzare una parte e mantenere l’altra come riserva finanziaria.
Vantaggi e svantaggi in sintesi
| Caratteristica | Proroga | Trasferimento | Ammortamento |
|---|---|---|---|
Condizioni/tassi d’interesse |
Secondo l’offerta della vostra banca |
Opportunità di tassi e condizioni migliori |
Meno debiti, oneri finanziari più bassi nel lungo termine |
Costi/commissioni |
In genere niente costi aggiuntivi |
Possibili commissioni, indennità per disdetta anticipata |
Nessuna commissione diretta; effetti fiscali secondo il metodo scelto |
Flessibilità |
Limitata: vincolata alla banca attuale |
Possibilità di ridefinire la durata e il modello adeguati |
Vincolo del capitale proprio, meno liquidità a disposizione |
Margine di trattativa |
Perlopiù ridotto |
Maggiore grazie alle offerte della concorrenza |
Medio: ammontare e frequenza del rimborso trattabili |
Consiglio: indipendentemente dall’opzione scelta, confrontate in ogni caso gli interessi ipotecari attuali. Anche piccole differenze possono avere un forte impatto nel corso degli anni. Confrontate gli interessi ipotecari.
Qual è il momento ideale per riscattare o prorogare un’ipoteca?
| La vostra situazione | Cosa dovreste fare ora | Perché è importante |
|---|---|---|
L’ipoteca scade tra più di 12 mesi |
Osservate l’andamento dei tassi e cominciate a riflettere sul da farsi |
Potete simulare con calma diversi scenari, avete il tempo per prendere decisioni strategiche |
L’ipoteca scade tra 6-12 mesi |
Richiedete e confrontate preventivi; fissate un colloquio di consulenza |
Questo è il momento ideale per fare confronti: siete abbastanza in anticipo, ma potete già richiedere offerte concrete |
L’ipoteca scade tra meno di 6 mesi |
Agite immediatamente e verificate i termini di disdetta |
I termini di disdetta ammontano spesso a 3-6 mesi e, in caso di mancata disdetta, l’ipoteca può essere automaticamente convertita in un’ipoteca variabile (più costosa) |
Più tranche con durata diversa |
Pianificate singolarmente la strategia per ciascuna tranche; verificate se è possibile un riscatto parziale |
Generalmente le tranche possono essere riscattate solo se l’intervallo tra queste non supera i due anni; altrimenti è necessario un riscatto parziale con adeguamento dei diritti di pegno immobiliare |
Assicurarsi con anticipo i tassi d’interesse: ritenete che i tassi aumenteranno? Potete assicurarvi condizioni vantaggiose già 6-12 mesi prima della scadenza dell’ipoteca. Pagando un sovrapprezzo generalmente modesto (supplemento forward) fissate subito il tasso d’interesse, anche se l’ipoteca comincia solo in un secondo momento.
Consiglio: chiedete una consulenza per sapere se nella vostra situazione conviene fissare già oggi il tasso d’interesse. Il nostro team di esperti sarà lieto di assistervi.
Cosa succede se non faccio nulla prima della scadenza di un’ipoteca?
Se non prorogate o riscattate l’ipoteca in tempo utile, la banca la converte automaticamente in un’ipoteca variabile. È vero che potete disdirla con un preavviso breve (pari di solito a 3-6 mesi), ma l’ipoteca variabile è decisamente svantaggiosa.
- Tassi d’interesse più elevati: le ipoteche variabili sono spesso più costose delle ipoteche fisse.
- Nessuna sicurezza nella pianificazione: il tasso d’interesse può variare ogni 3-6 mesi.
- Incertezza sul budget: i vostri costi mensili oscillano a seconda dell’andamento dei tassi...
Esempio: per un’ipoteca di 500 000 franchi, una differenza dei tassi d’interesse dello 0,5% può ammontare a circa 2500 franchi l’anno, denaro che potreste risparmiare agendo tempestivamente.
Il nostro consiglio: riflettete su come intendete procedere con l’ipoteca non oltre 6-12 mesi prima della scadenza. Eviterete così brutte sorprese e avrete il controllo delle vostre finanze.
Cosa succede se non faccio nulla prima della scadenza di un’ipoteca?
Se non prorogate o riscattate l’ipoteca in tempo utile, la banca la converte automaticamente in un’ipoteca variabile. È vero che potete disdirla con un preavviso breve (pari di solito a 3-6 mesi), ma l’ipoteca variabile è decisamente svantaggiosa.
- Tassi d’interesse più elevati: le ipoteche variabili sono spesso più costose delle ipoteche fisse.
- Nessuna sicurezza nella pianificazione: il tasso d’interesse può variare ogni 3-6 mesi.
- Incertezza sul budget: i vostri costi mensili oscillano a seconda dell’andamento dei tassi...
Esempio: per un’ipoteca di 500 000 franchi, una differenza dei tassi d’interesse dello 0,5% può ammontare a circa 2500 franchi l’anno, denaro che potreste risparmiare agendo tempestivamente.
Il nostro consiglio: riflettete su come intendete procedere con l’ipoteca non oltre 6-12 mesi prima della scadenza. Eviterete così brutte sorprese e avrete il controllo delle vostre finanze.
Come si fa concretamente a prorogare l’ipoteca?
Prorogare l’ipoteca non è complicato, basta pianificare per tempo e conoscere i passaggi principali. Ecco come procedere.
Chiarite la durata dell’ipoteca, confrontate le condizioni
Cosa dovreste fare: verificate nel vostro contratto ipotecario quando scade l’ipoteca (o le singole tranche). Annotatevi le scadenze e i possibili termini di disdetta. Confrontate in seguito gli attuali tassi ipotecari del mercato: nel corso degli anni anche piccole differenze dello 0,2%-0,3% possono tradursi in migliaia di franchi.
Il nostro consiglio: effettuate online i confronti o richiedete una consulenza. Spesso conviene richiedere vari preventivi anche se si desidera rimanere presso la banca attuale.
Chiarite le esigenze finanziarie
Fatevi le seguenti domande
- La vostra situazione finanziaria è cambiata? (reddito, spese, investimenti previsti)
- Avete in programma spese importanti, ad esempio per rinnovi o ristrutturazioni?
- Desiderate maggiore flessibilità o preferite la sicurezza della pianificazione tramite tassi d’interesse fissi?
- State per andare in pensione? In tal caso è importante che la sopportabilità dell’ipoteca sia garantita anche con un reddito ridotto, stilate pertanto un budget che vi consente di mettere a confronto entrate e uscite.
Buono a sapersi: spesso è possibile regolamentare un aumento dell’ipoteca per ristrutturazioni direttamente al momento della proroga, risparmiando così lavoro amministrativo.
Richiedete preventivi (nuova banca o banca attuale)
Presso la banca attuale: il modo più semplice è quello di lasciare l’ipoteca nella banca attuale. Contattate tempestivamente la vostra o il vostro consulente, in genere 6-12 mesi prima della scadenza. Negoziate le condizioni e chiedete delle alternative (altre durate, mix di prodotti).
Presso altre banche: richiedete parallelamente dei preventivi ad almeno altre due banche. In questo modo potrete confrontare le condizioni e avere un margine di trattativa presso la vostra banca di fiducia. Oltre al tasso d’interesse, tenete conto anche dei seguenti fattori:
- flessibilità in caso di ammortamento
- possibilità di riscatto gratuita nei casi di rigore
- commissioni aggiuntive e spese accessorie
Disdite l’ipoteca in corso alla scadenza della durata contrattuale e nel rispetto del termine di preavviso
Se cambiate banca: disdite la vostra ipoteca attuale per iscritto e tramite raccomandata, nel rispetto del termine di preavviso (di solito da 3 a 6 mesi). Assicuratevi che la nuova ipoteca prosegua senza interruzione, in modo da evitare lacune di finanziamento. La nuova banca si occupa in genere della gestione della cartella ipotecaria.
Importante in caso di tranche: se la vostra ipoteca prevede tranche di durate diverse, il cambio è possibile solo se l’intervallo tra queste non supera i due anni; in caso contrario, potrebbe essere necessario adeguare i diritti di pegno immobiliare.
Stipulate una nuova ipoteca
Avete scelto un’offerta? Non vi resta che formalizzare il contratto. Ecco come procedere.
- Mettete a disposizione la documentazione. La banca verifica la vostra solvibilità e la sopportabilità dell’ipoteca. Approntate i seguenti documenti:
– certificati di salario e dichiarazioni delle imposte attuali
– attestato patrimoniale e debiti esistenti
– estratto del registro fondiario e contratto di compravendita (se disponibili)
– documenti sull’immobile (planimetrie)
– per i lavoratori autonomi: bilanci d’esercizio degli ultimi 2-3 anni - Scegliete il modello ipotecario e la durata. Decidete quale modello è più adatto a voi.
– Ipoteca fissa: sicurezza di pianificazione con tasso fisso per 2-10 anni
– Ipoteca variabile: flessibile, ma con possibili fluttuazioni dei tassi d’interesse
– Ipoteca SARON: si orienta al tasso di riferimento, generalmente più conveniente e flessibile
– Il nostro consiglio: suddividete la vostra ipoteca in più tranche con durate diverse. In questo modo distribuite il rischio del tasso d’interesse e restate più flessibili. - Firmate il contratto. Verificate attentamente il contratto ipotecario prima di firmarlo. Prestate particolare attenzione a:
– tasso d’interesse e durata
– termini e condizioni di disdetta
– regole per l’ammortamento
– costi in caso di riscatto anticipato (indennità per disdetta anticipata)
– possibilità di rimborsi speciali del debito - Trasferite la cartella ipotecaria (in caso di cambio di banca). La nuova banca si occupa di norma di gestire la procedura con l’ufficio del registro fondiario. La cartella ipotecaria viene trasferita alla nuova banca, il che può richiedere alcune settimane. Pianificate quindi tempo sufficiente affinché non vi siano intoppi.
- Buono a sapersi: se cambiate banca potreste dovere corrispondere costi una tantum per il trasferimento della cartella ipotecaria e commissioni amministrative (in genere alcune centinaia di franchi). Chiedete in anticipo l’ammontare di tutti gli eventuali costi.
Conclusioni
-
La decisione giusta non è la stessa per tutti. La convenienza di prorogare, riscattare o ammortizzare l’ipoteca dipende dalla vostra situazione finanziaria personale, dai vostri obiettivi e dalle attuali condizioni di mercato.
- Le principali conclusioni: in caso di proroga mantenete l’ipoteca preso la vostra banca attuale; la procedura è semplice, ma spesso consente meno margine di trattativa. In caso di riscatto passate a un’altra banca e potreste beneficiare di tassi d’interesse migliori, ma dovete osservare i termini di disdetta e i possibili costi. L’ammortamento può essere definito al momento della proroga; ciò riduce l’onere degli interessi a lungo termine, ma vincola il capitale nell’abitazione di proprietà.
- Agire per tempo conviene: iniziate a pianificare 12-18 mesi prima della scadenza, in modo da avere tempo a sufficienza per i confronti e le trattative. Anche piccole differenze di tasso dello 0,2%-0,3% possono tradursi in migliaia di franchi nel corso degli anni.
- Importante: prestate massima attenzione ai termini di disdetta. In caso di mancata disdetta, l’ipoteca spesso viene convertita automaticamente in un’ipoteca variabile, più costosa. Quando vi sono più tranche con durate diverse, la situazione si fa più complessa: in genere, le tranche possono essere riscattate solo se l’intervallo tra queste non supera i 2 anni. Una consulenza professionale vi aiuta a mantenere una visione d’insieme e a trovare la strategia ottimale.
- Le prossime tappe: fatevi una prima visione d’insieme consultando i nostri tassi d’interesse ipotecari e verificate la sopportabilità. Fissate poi un colloquio di consulenza personale: vi mostreremo qual è la soluzione più adatta a voi e vi aiuteremo in tutte le fasi del processo.
- Prenotate qui una consulenza.
Domande frequenti
Posso richiedere più di un preventivo?
Sì, vi conviene senz’altro richiederne alcuni, preferibilmente ad almeno due o tre banche diverse. Questo vi dà spazio per negoziare e vi facilita nel trovare le condizioni migliori. Già una differenza del tasso d’interesse dello 0,2%-0,3% nel corso degli anni può tradursi in un risparmio di diverse migliaia di franchi. La maggior parte delle banche elabora preventivi gratuiti e non vincolanti. Confrontate non solo il tasso d’interesse, ma anche le spese accessorie, i termini di disdetta e la flessibilità nell’ammortamento.
Quanto costa riscattare un’ipoteca?
Se l’ipoteca viene riscattata alla scadenza della durata, di norma si applicano solo piccole spese amministrative (di solito tra i 200 e i 500 franchi). Anche il trasferimento della cartella ipotecaria può comportare dei costi (alcune centinaia di franchi).
Vi sosteniamo nella realizzazione del vostro sogno abitativo
Cercate l’ipoteca adatta alla vostra casa? Confrontate i nostri modelli ipotecari e scoprite quali sono gli attuali tassi d’interesse ipotecari. Sapremo consigliarvi in modo personalizzato. Insieme troveremo il finanziamento che fa per voi e faremo in modo che rimaniate al sicuro.
Avvertenze legali
Il presente articolo ha scopo puramente informativo e si rivolge alle persone in Svizzera e non soggette all’obbligo fiscale negli Stati Uniti. Non costituisce una consulenza legale o fiscale. La Banca Migros SA non fornisce alcuna garanzia in merito all’esattezza, alla completezza e all’attualità delle informazioni fornite e declina qualsivoglia responsabilità per eventuali perdite o danni di qualsiasi natura, che potrebbero derivare dalle presenti informazioni. Per una consulenza (individuale) e domande specifiche consigliamo di rivolgersi a un/una consulente professionale qualificato/a o a un/a esperto/a fiscale. Si prega di tenere presente che decliniamo qualsiasi responsabilità per il contenuto dei link esterni.
Ti è piaciuto questo articolo?
Grazie per il tuo feedback.
