Reprise, prolongation ou amortissement de l’hypothèque? Comment prendre la bonne décision.

Mon hypothèque arrive à échéance: quelles sont mes possibilités?

Si votre prêt hypothécaire arrive bientôt à échéance, différentes options s’ouvrent à vous. En principe, vous pouvez prolonger le financement existant, changer de banque ou amortir tout ou partie de votre prêt hypothécaire. Le choix de la solution dépend de votre situation financière personnelle, de vos objectifs et des taux d’intérêt actuels.

Prolongation du prêt hypothécaire

Vous maintenez le prêt hypothécaire auprès de votre banque actuelle. Cette solution est simple, car aucun nouveau contrat n’est nécessaire avec une autre banque. Dans la plupart des cas, les conditions peuvent être négociées 6 à 12 mois avant l’échéance.

Reprise du prêt hypothécaire

Vous changez de banque et concluez une nouvelle hypothèque. Cette solution est particulièrement intéressante si vous bénéficiez de taux plus avantageux ou de conditions plus flexibles. Tenez compte des délais de résiliation et des coûts éventuels.

Amortissement du prêt hypothécaire

Outre la prolongation et la reprise, vous pouvez opter pour une troisième solution: l’amortissement. À l’échéance de votre prêt hypothécaire, vous pouvez déterminer si et dans quelle mesure vous souhaitez amortir le prêt. Selon la situation, il peut valoir la peine de réduire la dette hypothécaire afin d’alléger la charge d’intérêts à long terme. Veuillez toutefois noter que le capital est alors immobilisé dans votre logement en propriété et que, même si les intérêts débiteurs correspondants sont plus bas, ils  impliquent néanmoins actuellement des impôts plus élevés (cet inconvénient disparaîtra à partir de 2028 environ). Vous trouverez plus d’informations à ce sujet dans l’article «Amortissement du prêt hypothécaire: marche à suivre»:

À quoi dois-je veiller lors de l’amortissement?

• Échéance des prêts hypothécaires: l’amortissement facultatif des prêts hypothécaires à taux fixe ne peut généralement intervenir qu’à l’échéance. Pendant la durée convenue, aucun remboursement direct ni versement plus élevé dans le pilier 3a ne sont possibles pour rembourser la dette. Prévoyez par conséquent des amortissements facultatifs au moment du renouvellement du prêt hypothécaire.
• Rendements d’investissements ou économies sur les intérêts hypothécaires? Le remboursement du prêt permet de payer moins d’intérêts hypothécaires, mais signifie aussi renoncer à d’éventuels revenus d’investissement. «Le rendement à long terme d’un placement financier diversifié est généralement supérieur aux économies de coûts réalisées en remboursant un prêt hypothécaire au taux de 3%, p. ex.», explique Sacha Marienberg, responsable Investment Office de la Banque Migros. «Investir au lieu d’amortir le prêt reste donc une option à envisager, indépendamment de la déductibilité fiscale des intérêts.»
• Conserver sa flexibilité financière: même si vous n’investissez pas en bourse, il existe de bonnes raisons de ne pas trop amortir un prêt hypothécaire. «Il peut être plus judicieux de conserver une réserve de liquidités, p. ex. pour des rénovations», explique Sacha Marienberg. En cas d’amortissement, on immobilise plus d’argent dans le bien immobilier, ce qui peut conduire à un cumul de risques dans la composition du patrimoine. Une augmentation ultérieure du prêt hypothécaire prend du temps et implique des coûts.
• Capacité financière à la retraite: dans la perspective de la retraite, lorsque les revenus sont souvent 30% à 40% inférieurs à ceux de la période active, des amortissements supplémentaires peuvent être judicieux. Vous aurez ainsi l’assurance de pouvoir assumer le prêt hypothécaire, même avec de moindres revenus.
• Conclusion: vérifiez si, dans votre cas, un amortissement facultatif convient à votre situation personnelle. Souvent, une stratégie équilibrée est la meilleure solution: utiliser une partie des liquidités pour amortir le prêt hypothécaire et conserver l’autre partie comme réserve financière.

Aperçu des avantages et des inconvénients

Conseil: quelle que soit l’option choisie, comparez impérativement les taux hypothécaires actuels. Même de petites différences peuvent avoir un fort impact au fil des ans. Comparez les taux hypothécaires.

Quel est le moment idéal pour la reprise ou la prolongation d’un prêt hypothécaire?

Garantir le taux d’intérêt à l’avance: vous prévoyez une hausse des taux? Dans ce cas, vous pouvez bénéficier de conditions attrayantes déjà 6 à 12 mois avant l’échéance de votre prêt hypothécaire. Vous fixez le taux d’intérêt dès aujourd’hui, moyennant une majoration généralement peu élevée (supplément forward), même si le prêt hypothécaire débute ultérieurement.

Conseil: faites-vous conseiller pour savoir si le supplément forward en vaut la peine dans votre situation. Nos spécialistes se feront un plaisir de vous aider.

Que se passe-t-il si je n’entreprends rien avant l’échéance de mon prêt hypothécaire?

Si vous ne prolongez ou ne résiliez pas votre prêt hypothécaire à temps, la banque le convertit en général automatiquement en un prêt hypothécaire à taux variable. Celui-ci est certes résiliable à court terme (délai de résiliation entre 3 et 6 mois, en général), mais présente des inconvénients majeurs:

• Taux d’intérêt plus élevés: les prêts hypothécaires à taux variable sont souvent plus chers que les prêts hypothécaires à taux fixe.
• Pas de sécurité de planification: le taux d’intérêt peut varier tous les 3 à 6 mois.
• Incertitude budgétaire: vos coûts mensuels varient en fonction de l’évolution des taux.

Exemple: pour un prêt hypothécaire de 500 000 francs, une différence de taux de 0,5% peut représenter 2500 francs par an, un montant que vous pourriez économiser en intervenant à temps.

Notre conseil: faites le point au plus tard 6 à 12 mois avant l’échéance de votre prêt hypothécaire. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises et garderez le contrôle de vos finances.

Comment prolonger, étape par étape, mon prêt hypothécaire?

Prolonger un prêt hypothécaire n’est pas sorcier si vous y prenez suffisamment tôt et connaissez les principales étapes. Voici comment procéder:

Vérifiez la durée de votre hypothèque, comparer les conditions

Ce que vous devriez faire: vérifiez dans votre contrat hypothécaire la date d’échéance de votre prêt (ou de certaines tranches). Notez les dates et les délais de résiliation possibles. Comparez ensuite les taux hypothécaires actuels sur le marché: même de petites variations de 0,2% à 0,3% peuvent faire une différence de plusieurs milliers de francs au fil des ans.

Notre conseil: utilisez les comparateurs en ligne ou faites-vous conseiller. Il vaut souvent la peine de demander plusieurs offres, même si vous souhaitez rester auprès de votre banque actuelle.

Clarifier les besoins financiers

Les questions à se poser:

• Votre situation financière a-t-elle changé (revenus, dépenses, investissements prévus)?
• Vous prévoyez des dépenses importantes telles que des rénovations ou des transformations?
• Vous souhaitez plus de flexibilité ou préférez plutôt une sécurité de planification grâce à des taux d’intérêt fixes?
• Vous prenez bientôt votre retraite? Dans ce cas, il est important d’aborder la capacité de financement compte tenu d’un revenu réduit; établissez un budget du ménage avec vos revenus et vos dépenses.

Bon à savoir: une augmentation du prêt hypothécaire en vue de rénovations peut être convenue directement lors de la prolongation, ce qui réduit les charges administratives.

Demander des offres (nouvelle banque ou banque actuelle)

Auprès de votre banque actuelle: la solution la plus simple est souvent de rester auprès de votre banque actuelle. Contactez votre conseiller/conseillère à temps, dans l’idéal 6 à 12 mois avant l’échéance. Négociez les conditions et demandez quelles sont les autres solutions (autres durées, mix de produits).

Auprès d’autres banques: demandez simultanément des offres à au moins deux autres banques. Vous pouvez ainsi comparer les conditions et disposez d’une marge de négociations avec votre banque. Ne tenez pas seulement compte du taux d’intérêt, mais aussi des aspects suivants:

• flexibilité en matière d’amortissement;
• possibilité de résiliation sans frais dans les cas de rigueur;
• frais et charges supplémentaires.

Résilier le prêt hypothécaire existant au terme de la durée du contrat et dans le respect du délai de résiliation

Si vous changez de banque: résiliez votre prêt hypothécaire existant par écrit et par courrier recommandé, en respectant le délai de résiliation (généralement 3 à 6 mois). Veillez à ce que le nouveau prêt hypothécaire démarre à l’échéance de l’ancien prêt pour éviter toute lacune de financement. La nouvelle banque se charge en général des démarches liées à la cédule hypothécaire.

Important en cas de tranches hypothécaires: si vous disposez de plusieurs tranches hypothécaires de durées différentes, vous pouvez les transférer dans une autre banque seulement si elles sont espacées de 2 ans au maximum. Sinon, une adaptation des droits de gage immobiliers peut s’avérer nécessaire.

Conclure un nouveau prêt hypothécaire

Vous avez choisi une offre? Il s’agit maintenant de passer à la conclusion formelle. Voici les principales étapes:

1. Préparer les documents. La banque vérifie votre solvabilité et votre capacité à financer le prêt hypothécaire. Munissez-vous des documents suivants:
   – certificats de salaire et déclarations fiscales actuels
   – justificatifs concernant le patrimoine et les dettes existantes
   – extrait du registre foncier et contrat d’achat (si disponible)
   – documents relatifs à l’immeuble (plans d’ensemble)
   – pour les indépendants: comptes des 2 à 3 dernières années
2. Choisir le modèle hypothécaire et la durée. Décidez du modèle qui vous convient:
   – prêt hypothécaire à taux fixe: sécurité de planification avec un taux fixe sur 2 à 10 ans
   – prêt hypothécaire à taux variable: flexible, mais fluctuations de taux possibles
   – prêt hypothécaire SARON: s’oriente sur le taux d’intérêt de référence, généralement plus avantageux et plus flexible
   Notre conseil: divisez votre prêt hypothécaire en plusieurs tranches de durées différentes. Vous répartissez ainsi le risque de taux et restez plus flexible.
3. Signer le contrat. Contrôlez attentivement le contrat hypothécaire avant de le signer. Vérifiez en particulier les points suivants:
   – taux d’intérêt et durée
   – délais et conditions de résiliation
   – réglementations relatives à l’amortissement
   – coûts de résiliation anticipée (indemnité de résiliation anticipée)
   – possibilités d’amortissements spéciaux
4. Transférer la cédule hypothécaire (en cas de changement de banque). En règle générale, la nouvelle banque se charge des démarches auprès du registre foncier. La cédule hypothécaire est transférée à la nouvelle banque, ce qui peut prendre plusieurs semaines. Prévoyez suffisamment de temps pour que tout se déroule sans problème.
5. Bon à savoir: en cas de changement de banque, des coûts uniques pour le transfert de la cédule hypothécaire et des frais administratifs peuvent être occasionnés (généralement quelques centaines de francs). Renseignez-vous à l’avance sur les frais éventuels.

Résumé

• La bonne décision est individuelle. Prolongation, reprise ou amortissement du prêt hypothécaire? La décision dépend de votre situation financière personnelle, de vos objectifs et des conditions actuelles du marché.
• Principales conclusions: en cas de prolongation, vous restez auprès de votre banque actuelle; c’est une solution simple, mais la marge de négociation est souvent moindre. En cas de reprise du prêt hypothécaire, vous changez de banque et bénéficiez peut-être de taux plus avantageux, mais vous devez tenir compte des délais de résiliation et des frais éventuels. Vous pouvez définir l’amortissement lorsque vous décidez de poursuivre votre prêt hypothécaire, et réduire ainsi votre charge d’intérêts à long terme; toutefois, le capital est alors immobilisé dans le logement en propriété.
• Agir tôt est payant: commencez votre planification 12 à 18 mois avant l’échéance. Cela vous laisse assez de temps pour comparer et négocier. De petites variations de taux de 0,2% à 0,3% seulement peuvent faire une différence de plusieurs milliers de francs au fil des ans.
• Important: tenez impérativement compte des délais de résiliation. Si vous ne le faites pas, votre prêt hypothécaire est souvent transformé automatiquement en un prêt hypothécaire à taux variable, plus onéreux. La situation est plus complexe si vous avez plusieurs tranches hypothécaires avec des échéances différentes: une reprise des tranches n’est généralement possible que si elles sont espacées de 2 ans au maximum. Un conseil professionnel vous aidera à garder la vue d’ensemble et à trouver la stratégie optimale.
• Vos prochaines étapes: obtenez une première vue d’ensemble avec nos taux hypothécaires et vérifiez votre capacité de financement. Convenez ensuite d’un entretien-conseil personnel; nous vous montrerons la solution qui vous convient le mieux et vous soutiendrons à chaque étape.
• Convenez d’un entretien-conseil.