Hypothek ablösen, verlängern oder amortisieren? So treffen Sie die richtige Entscheidung.

Meine Hypothek läuft aus – welche Möglichkeiten habe ich?

Wenn Ihre Hypothek demnächst endet, stehen Ihnen verschiedene Wege offen. Grundsätzlich können Sie die bestehende Finanzierung verlängern, zu einer neuen Bank wechseln oder Ihre Hypothek ganz oder teilweise amortisieren. Welche Lösung passt, hängt von Ihrer persönlichen Finanzsituation, Ihren Zielen und den aktuellen Zinsen ab.

Hypothek verlängern

Sie führen die Hypothek bei Ihrer bisherigen Bank weiter. Das ist unkompliziert, da keine neuen Verträge mit einer anderen Bank nötig sind. Meist lassen sich die Konditionen bereits 6 bis 12 Monate vor Ablauf verhandeln.

Hypothek ablösen

Sie wechseln zu einer anderen Bank und schliessen dort eine neue Hypothek ab. Das lohnt sich vor allem, wenn Sie bessere Zinsen oder flexiblere Konditionen erhalten. Beachten Sie dabei Kündigungsfristen und mögliche Kosten.

Hypothek amortisieren

Neben Verlängerung und Ablösung gibt es noch eine dritte Option: die Amortisation. Wenn Ihre Hypothek ausläuft, können Sie bei der Verlängerung auch festlegen, ob und wie stark Sie künftig amortisieren möchten. Je nach Situation lohnt es sich, die Hypothekarschuld zu reduzieren und langfristig die Zinsbelastung zu senken. Beachten Sie aber: Das Kapital ist im Eigenheim gebunden, und weniger Schuldzinsen bedeuten derzeit höhere Steuern (dieser Nachteil entfällt ab ca. 2028). Mehr dazu im Ratgeber-Beitrag «Amortisation Hypothek: so funktionierts».

Was muss ich bei der Amortisation beachten?

• Fälligkeit der Hypotheken: Bei Festhypotheken können Sie meist nur am Ende der Laufzeit freiwillig amortisieren. Während der vereinbarten Laufzeit sind weder direkte Rückzahlungen noch erhöhte Säule-3a-Einzahlungen zur Schuldentilgung möglich. Planen Sie freiwillige Amortisationen deshalb zum Zeitpunkt der Hypothekenerneuerung ein.
• Rendite versus Zinseinsparung: Wer die Hypothek zurückzahlt, spart Zinskosten – verzichtet aber auf mögliche Anlageerträge. «Die langfristige Rendite einer diversifizierten Finanzmarktanlage ist in der Regel höher als die Kosten, die man durch die Rückzahlung einer Hypothek mit beispielsweise 3 Prozent Zins einspart», erklärt Sacha Marienberg, Leiter Investment Office der Migros Bank. «Investieren statt amortisieren bleibt also unabhängig von der steuerlichen Abzugsfähigkeit der Zinsen eine prüfenswerte Option.»
• Finanzielle Flexibilität bewahren: Selbst wenn Sie nicht an der Börse investieren, gibt es gute Gründe, nicht zu viel zu amortisieren. «Stattdessen kann es sinnvoller sein, ein Polster von liquiden Mitteln zu behalten, zum Beispiel für Renovationen», sagt Sacha Marienberg. Wer amortisiert, bindet mehr Geld in der Immobilie – das kann zu Klumpenrisiken im Vermögensmix führen. Eine spätere Wiederaufstockung der Hypothek braucht Zeit und ist mit Kosten verbunden.
• Tragbarkeit nach der Pensionierung: Mit Blick auf die Pensionierung – wenn die Renteneinkünfte oft 30 bis 40 Prozent tiefer sind als das Erwerbseinkommen – machen zusätzliche Amortisationen durchaus Sinn. So stellen Sie sicher, dass die Hypothek auch mit dem reduzierten Einkommen tragbar bleibt.
• Fazit: Prüfen Sie individuell, ob eine freiwillige Amortisation zu Ihrer Lebenssituation passt. Oft ist eine ausgewogene Strategie der beste Weg – ein Teil der flüssigen Mittel wird für die Amortisation verwendet, der Rest bleibt als finanzielle Reserve verfügbar.

Vor- und Nachteile im Überblick

Tipp: Egal für welche Option Sie sich entscheiden – vergleichen Sie in jedem Fall die aktuellen Hypothekarzinsen. Schon kleine Unterschiede können sich über die Jahre stark auswirken. Jetzt Hypozinsen vergleichen.

Wann ist der ideale Zeitpunkt für die Ablösung oder Verlängerung einer Hypothek?

Zinsen im Voraus sichern: Sie erwarten steigende Zinsen? Dann können Sie attraktive Konditionen bereits 6 bis 12 Monate vor Ablauf Ihrer Hypothek sichern. Gegen einen meist geringen Aufschlag (Forward-Zuschlag) fixieren Sie den Zinssatz schon heute – selbst wenn die Hypothek erst später startet.

Tipp: Lassen Sie sich beraten, ob sich der Forward-Zuschlag in Ihrer Situation lohnt. Unsere Expertinnen und Experten unterstützen Sie dabei gerne.

Was passiert, wenn ich nichts unternehme vor dem Ablauf einer Hypothek?

Wenn Sie Ihre Hypothek nicht rechtzeitig verlängern oder ablösen, wandelt sie die Bank in der Regel automatisch in eine Variable Hypothek um. Diese können Sie zwar kurzfristig kündigen (meist mit 3 bis 6 Monaten Kündigungsfrist), aber sie hat entscheidende Nachteile:

• Höhere Zinsen: Variable Hypotheken sind oft teurer als Festhypotheken.
• Keine Planungssicherheit: Der Zinssatz kann sich alle 3 bis 6 Monate ändern.
• Budgetunsicherheit: Ihre monatlichen Kosten schwanken je nach Zinsentwicklung…

Beispiel: Bei einer Hypothek von 500'000 Franken kann ein Zinsunterschied von nur 0,5 Prozent rund 2500 Franken pro Jahr ausmachen – Geld, das Sie durch rechtzeitiges Handeln sparen könnten.

Unser Tipp: Setzen Sie sich spätestens 6 bis 12 Monate vor Ablauf mit Ihrer Hypothek auseinander. So vermeiden Sie böse Überraschungen und behalten die Kontrolle über Ihre Finanzen.

Schritt für Schritt: Wie verlängere ich meine Hypothek?

Eine Hypothekenverlängerung ist kein Hexenwerk – wenn Sie frühzeitig planen und die wichtigsten Schritte kennen. So gehen Sie vor:

Laufzeit der Hypothek klären, Konditionen vergleichen

Was Sie tun sollten: Prüfen Sie in Ihrem Hypothekarvertrag, wann Ihre Hypothek (oder einzelne Tranchen) auslaufen. Notieren Sie sich die Termine und mögliche Kündigungsfristen. Vergleichen Sie anschliessend die aktuellen Hypothekarzinsen am Markt – schon kleine Unterschiede von 0,2 bis 0,3 Prozent können über die Jahre mehrere 1000 Franken ausmachen.

Unser Tipp: Nutzen Sie Online-Vergleiche oder lassen Sie sich beraten. Oft lohnt es sich, mehrere Angebote einzuholen – auch wenn Sie bei Ihrer bisherigen Bank bleiben möchten.

Finanzielle Bedürfnisse klären

Was Sie sich fragen sollten:

• Hat sich Ihre finanzielle Situation verändert? (Einkommen, Ausgaben, geplante Investitionen)
• Planen Sie grössere Ausgaben wie Renovationen oder Umbauten?
• Möchten Sie mehr Flexibilität oder lieber Planungssicherheit durch feste Zinsen?
• Steht die Pensionierung bevor? Dann ist die Tragbarkeit mit reduziertem Einkommen wichtig, Erstellen Sie daher ein Haushaltsbudget mit Einnahmen und Ausgaben.

Gut zu wissen: Eine Hypothekenerhöhung für Renovationen lässt sich oft direkt bei der Verlängerung regeln – das spart administrativen Aufwand.

Offerten einholen (neue oder bestehende Bank)

Bei Ihrer bisherigen Bank: Der einfachste Weg ist oft, bei Ihrer aktuellen Bank zu bleiben. Kontaktieren Sie Ihre Beraterin oder Ihren Berater frühzeitig – meist 6 bis 12 Monate vor Ablauf. Verhandeln Sie die Konditionen und fragen Sie nach Alternativen (andere Laufzeiten, Produktmix).

Bei anderen Banken: Holen Sie parallel Offerten von mindestens zwei weiteren Banken ein. So können Sie die Konditionen vergleichen und haben Verhandlungsspielraum bei Ihrer Hausbank. Beachten Sie dabei nicht nur den Zinssatz, sondern auch:

• Flexibilität bei Amortisation
• Möglichkeit zur kostenlosen Auflösung in Härtefällen
• Zusätzliche Gebühren und Nebenkosten

Bestehende Hypothek zum Ende der Vertragszeit und unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen

Wenn Sie die Bank wechseln: Kündigen Sie Ihre bestehende Hypothek schriftlich und per Einschreiben unter Einhaltung der Kündigungsfrist (meist 3 bis 6 Monate). Achten Sie darauf, dass die neue Hypothek nahtlos anschliesst, damit keine Finanzierungslücke entsteht. Die neue Bank übernimmt in der Regel die Abwicklung mit dem Schuldbrief.

Wichtig bei Tranchen: Wenn Sie mehrere Hypothekartranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten haben, können Sie nur wechseln, wenn die Tranchen maximal 2 Jahre auseinanderliegen. Ansonsten ist möglicherweise eine Anpassung der Grunpfandrechte nötig.

Neue Hypothek abschliessen

Sie haben sich für ein Angebot entschieden? Dann folgt jetzt der formelle Abschluss. Hier die wichtigsten Schritte:

1. Unterlagen bereitstellen Die Bank prüft Ihre Bonität und die Tragbarkeit der Hypothek. Halten Sie folgende Dokumente bereit:
   – Aktuelle Lohnausweise und Steuererklärungen
   – Nachweise über Vermögen und bestehende Schulden
   – Grundbuchauszug und Kaufvertrag (falls vorhanden)
   – Liegenschaftsunterlagen (Grundrisspläne)
   – Bei Selbstständigen: Geschäftsabschlüsse der letzten 2-3 Jahre
2. Hypothekarmodell und Laufzeit wählen Entscheiden Sie, welches Modell zu Ihnen passt:
   – Festhypothek: Planungssicherheit mit fixem Zins über 2 bis 10 Jahre
   – Variable Hypothek: Flexibel, aber Zinsschwankungen möglich
   – SARON-Hypothek: Orientiert sich am Referenzzinssatz, meist günstiger und flexibler
   – Unser Tipp: Teilen Sie Ihre Hypothek in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten auf. So verteilen Sie das Zinsrisiko und bleiben flexibler.
3. Vertrag unterzeichnen Prüfen Sie den Hypothekarvertrag sorgfältig, bevor Sie unterschreiben. Achten Sie besonders auf:
   – Zinssatz und Laufzeit
   – Kündigungsfristen und -bedingungen
   – Regelungen zur Amortisation
   – Kosten bei vorzeitiger Auflösung (Vorfälligkeitsentschädigung)
   – Möglichkeiten für Sondertilgungen
4. Schuldbrief übertragen (bei Bankwechsel) Die neue Bank übernimmt in der Regel die Abwicklung mit dem Grundbuchamt. Der Schuldbrief wird auf die neue Bank übertragen – das kann einige Wochen dauern. Planen Sie genug Zeit ein, damit alles nahtlos läuft.
5. Gut zu wissen: Bei einem Wechsel können einmalige Kosten für die Übertragung des Schuldbriefs und administrative Gebühren anfallen (meist einige hundert Franken). Fragen Sie vorab nach allen Kosten.

Fazit

• Die richtige Entscheidung ist individuell. Ob Sie Ihre Hypothek verlängern, ablösen oder amortisieren – es hängt von Ihrer persönlichen Finanzsituation, Ihren Zielen und den aktuellen Marktbedingungen ab.
• Die wichtigsten Erkenntnisse: Bei der Verlängerung bleiben Sie bei Ihrer bisherigen Bank – das ist unkompliziert, bietet aber oft weniger Verhandlungsspielraum. Bei der Ablösung wechseln Sie zu einer anderen Bank und profitieren möglicherweise von besseren Zinsen, müssen aber Kündigungsfristen und mögliche Kosten beachten. Die Amortisation können Sie bei der Verlängerung festlegen – sie senkt langfristig Ihre Zinsbelastung, bindet aber Kapital im Eigenheim.
• Frühzeitiges Handeln lohnt sich: Beginnen Sie 12 bis 18 Monate vor Ablauf mit Ihrer Planung. So haben Sie genug Zeit für Vergleiche und Verhandlungen. Schon kleine Zinsunterschiede von 0,2 bis 0,3 Prozent können über die Jahre mehrere tausend Franken ausmachen.
• Wichtig: Achten Sie unbedingt auf Kündigungsfristen. Bei Versäumnis wandelt sich Ihre Hypothek oft automatisch in eine teurere Variable Hypothek um. Bei mehreren Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten wird es komplexer – Tranchen können meist nur abgelöst werden, wenn sie maximal 2 Jahre auseinanderliegen. Eine professionelle Beratung hilft Ihnen, den Überblick zu behalten und die optimale Strategie zu finden.
• Ihre nächsten Schritte: Verschaffen Sie sich einen ersten Überblick mit unseren Hypothekarzinsen und prüfen Sie die Tragbarkeit. Vereinbaren Sie anschliessend ein persönliches Beratungsgespräch – wir zeigen Ihnen, welche Lösung optimal zu Ihnen passt und unterstützen Sie bei allen Schritten.
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