Buy-to-let o comprare per affittare – un modello ancora redditizio?

Buy-to-let in Svizzera: valutare in modo realistico opportunità e rischi

In Svizzera, negli ultimi anni, il contesto di mercato per gli investimenti immobiliari a scopo di locazione è cambiato. Da un lato, il tasso delle ipoteche rimane a livelli storicamente bassi, il che rende il finanziamento immobiliare ancora allettante, dall’altro, l’aumento dei prezzi degli immobili e l’inasprimento dei requisiti normativi hanno eroso la redditività di tali investimenti. Un ulteriore fattore che influisce sul modello buy to let è l’andamento dei prezzi degli affitti. Mentre questi risultano stabili o in leggero aumento nelle aree urbane, in alcune regioni meno richieste la tendenza è, nel migliore dei casi, stagnante, se non addirittura in calo. Ciò potrebbe compromettere i margini di profitto degli investitori, soprattutto se aumentano i costi operativi come la manutenzione e gli interessi ipotecari.

Attualmente i prezzi d’acquisto si attestano su livelli elevati e negli ultimi anni hanno registrato un aumento costante. Se oggi acquistate un appartamento a un prezzo di mercato elevato, il rendimento che ne ricaverete probabilmente non sarà all’altezza delle vostre aspettative. Naturalmente, potete rivedere le vostre aspettative di rendimento oppure ritenere che i vantaggi del modello prevalgano, almeno per voi personalmente. In tal caso, il modello buy-to-let rimane un’opportunità per voi. Esistono però alternative d’investimento con oneri inferiori. 

Gli investimenti immobiliari presentano dei vantaggi nonostante le incognite del mercato

Nonostante il contesto di mercato difficile, permangono alcuni vantaggi. 

• Futuro utilizzo personale o lascito testamentario: probabilmente desiderate abitare voi stessi nell’immobile in futuro oppure volete lasciarlo in eredità ai vostri discendenti. 
• Opportunità di rendimento: in un mercato in piena espansione potete beneficiare di rendimenti elevati a fronte di un rischio relativamente contenuto. 
• Parziali vantaggi fiscali: una parte degli interessi ipotecari e dei costi di manutenzione possono essere dedotti dalle imposte, mentre i redditi da locazione sono soggetti a tassazione.
• Fonte di entrate stabile grazie ai redditi mensili da locazione: finché la domanda di abitazioni è elevata e l’offerta a livello regionale è scarsa, gli affitti rimarranno stabili o potranno addirittura aumentare. 
• Potenziale incremento del valore: negli ultimi anni si è visto che un immobile può aumentare il suo valore a lungo termine, in alcune fasi addirittura in modo molto marcato. Oltre agli introiti da locazione, gli investitori possono quindi beneficiare anche dell’aumento di valore dell’immobile. 

I rischi legati agli investimenti immobiliari: cosa dovete sapere

Alcuni svantaggi sono evidenti, altri meno. 

• Costi d’accesso: l’aumento dei prezzi d’acquisto, unito a un anticipo inferiore rispetto a quello dovuto per un’abitazione a uso proprio, può rendere più difficile l’accesso al modello buy-to-let. Inoltre, a causa delle norme più severe in materia di ipoteche, sarà più difficile ottenere un finanziamento. 
• Costi correnti e oneri: oltre al prezzo d’acquisto, sul locatore gravano ulteriori spese. Si tratta soprattutto delle spese correnti per l’ipoteca, la manutenzione e le riparazioni nonché per l’amministrazione se non siete voi stessi a gestire l’immobile. A queste si aggiungono i versamenti nel fondo di rinnovazione. L’onere amministrativo non va quindi sottovalutato. In qualità di proprietari, è vostra responsabilità rispettare la normativa in materia di locazioni, provvedere alla sostituzione degli elettrodomestici e mantenere i contatti con gli inquilini. 
• Rischi di mercato e di superfici sfitte: in un mercato in evoluzione, l’immobile potrebbe perdere valore. I prezzi d’acquisto elevati e le spese accessorie riducono il rendimento. In caso di mancato pagamento dell’affitto, ciò comporta una perdita finanziaria. Il mercato immobiliare è inoltre sempre più spesso soggetto a regolamentazioni politiche, il che rappresenta anch’esso un rischio non quantificabile. 
• Rischio di tasso: con l’aumento dei tassi d’interesse, l’utile derivante dai canoni di locazione si riduce. 
• Scarsa diversificazione: se si punta esclusivamente su un immobile come investimento, ciò può comportare un rischio di concentrazione. 

Acquistato in passato, oggi redditizio: l’affitto come opportunità vantaggiosa

Se avete acquistato il vostro appartamento più di 10 o 20 anni fa, i prezzi erano ancora più contenuti rispetto a quelli odierni. Se possedete un appartamento di questo tipo, ma non intendete abitarci personalmente e al momento non volete neppure venderlo, ci sono buone possibilità di affittarlo. All’epoca il prezzo d’acquisto era più basso, nel tempo il calo dei tassi ipotecari ha giocato a favore e nello stesso periodo gli affitti sono aumentati. Nel caso di immobili un po’ datati, prima di affittarli potrebbe essere necessario effettuare dei lavori di ristrutturazione, che andrebbero tenuti in considerazione. 

Conclusione: il buy-to-let è adatto alla vostra situazione individuale?

La redditività del modello buy to let in Svizzera dipende in larga misura dalla situazione individuale di chi investe e dall’immobile scelto. Gli oggetti facilmente affittabili in una zona molto richiesta godranno sempre di una certa domanda sul mercato. Per gli investitori che dispongono di un capitale proprio sufficiente e hanno una visione a lungo termine questo modello può continuare a rappresentare un’opzione interessante. 

È opportuno tuttavia soppesare bene i pro e i contro e, soprattutto, considerare i rischi futuri. Un’attenta analisi del mercato e una valutazione realistica dei potenziali rendimenti sono fondamentali per prendere una decisione ponderata.

Ai clienti ipotecari che intendono optare per un investimento buy-to-let si consiglia di contattare tempestivamente la propria banca per chiarire le possibilità di finanziamento e i potenziali rischi. Solo così è possibile garantire che il modello continui a rappresentare un investimento redditizio anche in un contesto di mercato in evoluzione.