Buy-to-let: Immobilien als Renditeobjekt - Rechnet sich dieses Modell noch?

Buy-to-let in der Schweiz: Chancen und Risiken realistisch bewerten

Das Marktumfeld für Buy-to-let-Investitionen in der Schweiz hat sich in den letzten Jahren verändert. Einerseits bleiben die Zinsen für Hypotheken historisch niedrig, was die Finanzierung von Immobilien weiterhin attraktiv macht. Andererseits haben die steigenden Immobilienpreise und die strengeren regulatorischen Anforderungen die Rentabilität solcher Investitionen geschmälert. Ein weiterer Faktor, der das Buy-to-let-Modell beeinflusst, ist die Entwicklung der Mietpreise. Während diese in städtischen Gebieten stabil bis leicht steigend sind, ist der Trend in einzelnen weniger gefragten Regionen bestenfalls stagnierend, je nachdem sogar rückläufig. Dies könnte die Gewinnmargen von Investoren beeinträchtigen, insbesondere wenn die Betriebskosten wie Unterhalt und Hypothekarzinsen steigen.

Momentan sind die Kaufpreise auf hohem Niveau. Über die letzten Jahre sind diese stetig gestiegen. Wenn Sie jetzt eine Wohnung zu einem hohen Marktpreis kaufen, ist ihre Rendite wahrscheinlich nicht so hoch wie Ihre Erwartung an die Rendite als privater Immobilieninvestor. Sie können die eigenen Renditeerwartungen korrigieren, oder die persönlichen Vorteile des Modells überwiegen für Sie. In diesem Fall ist das Modell nach wie vor eine Chance für Sie. Es gibt teilweise jedoch auch Investitionsalternativen, die mit weniger Aufwand verbunden sind. 

Immobilieninvestitionen: Vorteile trotz Marktunsicherheiten

Trotz herausforderndem Marktumfeld gibt es weiterhin Vorteile. 

• Zukünftiger Eigenbedarf oder Vererbung: Vielleicht wollen Sie die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt selbst bewohnen, oder sie möchten diese vererben. 
• Renditemöglichkeit: In einem boomenden Markt können Sie von hohen Renditen zu verhältnismässig geringem Risiko profitieren. 
• Teils steuerliche Vorteile: Ein Teil der Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten können von der Steuer abgezogen werden, während die Mieteinnahmen versteuert werden müssen.
• Stabile Einnahmequelle durch monatliche Mieteinnahmen: Solange die Nachfrage nach Wohnraum hoch und das Angebot regional knapp ist, bleiben die Mietzinse stabil oder können sogar noch steigen. 
• Potenzielle Wertsteigerung: Die letzten Jahre haben gezeigt, dass eine Immobilie langfristig im Wert steigern kann, in gewissen Phasen sogar sehr stark. Nebst den Mieteinnahmen können Anleger so auch noch von der Wertsteigerung der Immobilie profitieren. 

Risiken bei Immobilienanlagen: Das sollten Sie wissen

Gewisse Nachteile liegen auf der Hand, andere kommen einem möglicherweise nicht direkt als Erstes in den Sinn.  

• Einstiegskosten: Die gestiegenen Kaufpreise in Verbindung mit einer geringeren Belehnung, als dies bei selbstbewohntem Eigenheim meist der Fall ist, können den Einstieg in das Modell erschweren. Aufgrund der strengeren Vorschriften für Hypotheken ist es zudem schwieriger, eine Finanzierung zu erhalten. 
• Laufende Kosten und Aufwand: Nebst dem Kaufpreis kommen auf den Vermieter noch weitere Kosten zu. Das sind vor allem die laufenden Kosten für Hypothek, Unterhalt und Reparaturen sowie für die Verwaltung, wenn Sie die Immobilie nicht selbst verwalten. Hinzu kommen noch die Einzahlungen in den Erneuerungsfond. Der Verwaltungsaufwand sollte nicht unterschätzt werden. Als Eigentümer sind Sie dafür verantwortlich, das Mietrecht einzuhalten, Geräte zu ersetzen und in Kontakt mit den Mietenden zu stehen. 
• Markt- und Leerstandsrisiken: Bei einem sich drehenden Markt könnte die Immobilie an Wert verlieren. Hohe Kaufpreise und Nebenkosten schmälern die Rendite. Im Falle von einem Mietausfall geht dies mit einem finanziellen Verlust einher. Der Wohnmarkt ist zudem immer häufiger von politischen Regulierungen betroffen, was ebenfalls ein nicht abschätzbares Risiko darstellt. 
• Zinsrisiko: Bei steigenden Zinsen wird der aus den Mieteinnahmen resultierte Gewinn verkleinert. 
• Wenig Diversifikation: Setzen Sie ausschliesslich auf eine Liegenschaft als Anlage, kann dies ein Klumpenrisiko darstellen. 

Früher gekauft, heute profitieren: Vermietung als lukrativer Ansatz 

Haben Sie Ihre Wohnung bereits vor über 10 oder 20 Jahren gekauft, waren die Preise noch moderater im Vergleich zum heutigen Preisniveau. Falls Sie eine solche Wohnung besitzen und diese gerade nicht selbst bewohnen möchten und zum jetzigen Zeitpunkt auch nicht verkaufen wollen, gibt es eine gute Chance für die Vermietung ebendieses Objekts. Damals lag der Kaufpreis tiefer, über die Zeit hat der Rückgang der Hypothekarzinsen ebenfalls in die Karten gespielt, und die Mietzinse sind im gleichen Zeitraum gestiegen. Bei etwas in die Jahre gekommenen Objekten müssen vor der Vermietung eventuell noch Sanierungen vorgenommen werden, was ebenfalls einkalkuliert werden sollte. 

Fazit: Passt Buy-to-let zu Ihrer individuellen Situation?

Ob das Buy-to-let-Modell in der Schweiz weiterhin eine für Sie rentable Investition ist, hängt stark von der individuellen Situation des Investors und der gewählten Immobilie ab. Gut vermietbare Objekte an einer gefragten Lage werden immer eine gewisse Marktnachfrage erfahren. Für Anleger mit ausreichendem Eigenkapital und langfristiger Perspektive kann das Modell nach wie vor attraktiv sein. 

Allerdings sollten die Vor- und Nachteile gut abgewogen und vor allem auch die zukünftigen Risiken beachtet werden. Eine sorgfältige Analyse des Marktes und eine realistische Einschätzung der potenziellen Rendite sind zentral, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Für Hypothekarkunden, die über eine Buy-to-let-Investition nachdenken, empfiehlt es sich, frühzeitig mit Ihrer Bank Kontakt aufzunehmen, um die Finanzierungsmöglichkeiten und potenziellen Risiken zu klären. Nur so lässt sich sicherstellen, dass das Modell auch in einem sich wandelnden Marktumfeld eine lohnende Investition bleibt.