Finanziare l’abitazione di vacanza: capitale proprio, ipoteca e ostacoli

I redditi da locazione dipendono fortemente dalla località, dalle dotazioni e dalla stagione. Nelle località sciistiche più rinomate si percepiscono redditi elevati in inverno, mentre in estate l’abitazione rimane spesso sfitta. Vicino ai laghi accade il contrario. Inoltre, dovete tenere a mente che nelle settimane più gettonate, come Natale, Capodanno, vacanze scolastiche, probabilmente vorrete utilizzarla voi stessi. In questi periodi, l’abitazione non verrà pertanto affittata.
Sfruttamento realistico: uno sfruttamento giudicato buono è di 15-20 settimane all’anno. Considerando un affitto settimanale di 1500 franchi, le entrate si aggirano dai 22 500 ai 30 000 franchi all’anno. Tuttavia, ci sono anche spese da sostenere.

La locazione di un’abitazione di vacanza comporta costi correnti:

• Gestione: un servizio di locazione professionale costa circa il 20-30% del reddito da locazione.
• Pulizia: dopo ogni ospite, l’abitazione deve essere pulita. Conteggiate 100-200 franchi ogni volta.
• Riparazioni: gli oggetti locati si usurano più velocemente. La cucina, il bagno e i mobili devono essere rinnovati più spesso.
• Assicurazione: per le abitazioni di vacanza affittate è necessaria un’assicurazione completa.

Prendiamo ad esempio il caso di Giorgio Campione, che possiede una bella abitazione di vacanza a Lenk im Simmental, nell’Oberland Bernese, del valore commerciale di 650 000 franchi, che a volte affitta:

Entrate annuali in franchi (1)
10 settimane di locazione in inverno (2): 15 275
6 settimane di locazione in estate: 5320
Totale entrate: 20 595

Spese annuali in franchi (3)
Interessi ipotecari (1,5% per un anticipo del 50%): 4875
Gestione e spese amministrative della comunione dei proprietari per piani (4): 4645
Imposte cantonali e comunali: 2800
Varie (elettricità, telefono e connessione, assicurazioni, tassa turistica): 3124
Ammortamenti (mobili, lavori di tinteggiatura, elettrodomestici): 3650
Totale spese: 19 094

Eccedenza annuale entrate: 1501

Osservazioni: si tratta di un modello di calcolo illustrativo. A seconda delle diverse ipotesi, il risultato varia notevolmente. Le possibilità di rendimento in un comune di montagna isolato sono naturalmente molto minori rispetto a quelle che offre, ad esempio, Davos nel periodo di intensa affluenza dovuto al Forum economico mondiale (WEF).
(1) Il calcolo non considera l’uso personale (ossia il risparmio delle spese d’albergo).
(2) Il proprietario è disposto a mettere l’appartamento a disposizione di terzi durante le settimane più gettonate dell’anno (Natale, Capodanno, gennaio/febbraio).
(3) Non è incluso il mancato guadagno che il capitale proprio di 325 000 franchi avrebbe potuto generare se investito.
(4) Non sono inclusi i costi per la piattaforma di locazione, l’assistenza agli ospiti (organizzazione della consegna delle chiavi, delle riparazioni, ecc.), la pulizia, ecc.

Stima: nel corso dell’anno Giorgio Campione consegue redditi da locazione per circa 20 000 franchi. Ciò comporta tuttavia diversi costi:

• Ipoteca: nell’esempio partiamo dal presupposto che la metà dell’investimento sia finanziato tramite un’ipoteca.
• Amministrazione: il proprietario deve pagare la propria quota di costi per la comunione dei proprietari per piani (amministrazione, spese accessorie, versamenti nel fondo di ristrutturazione).
• Piattaforma di locazione: la pubblicazione di annunci per l’immobile di vacanza sulle piattaforme online porta più ospiti, ma genera anche costi di intermediazione.
• Assistenza agli ospiti / Pulizia: Giorgio Campione abita nell’Unterland. Pertanto deve affrontare costi aggiuntivi per l’organizzazione della consegna dell’appartamento, delle riparazioni, della pulizia, ecc.
• Ammortamenti: l’appartamento è ammobiliato ed è stato recentemente tinteggiato. Dato l’utilizzo continuato, si devono considerare alcuni ammortamenti, nonché il deprezzamento dovuto all’età.
• Imposte: di norma si devono pagare delle imposte nel cantone nel quale si trova l’abitazione, ossia la tassazione come reddito dei redditi da locazione e il valore locativo proporzionale. Esempio: se il proprietario abita nell’immobile per tre mesi, per tale periodo deve pagare l’imposta sul valore locativo. Per gli altri mesi è determinante se e in quale misura percepisce redditi da locazione.

Risultato:

• I costi di un immobile di vacanza e gli oneri connessi alla locazione non vanno sottovalutati. Chi preferisce evitarli, può più semplicemente partecipare al mercato immobiliare investendo in fondi e azioni immobiliari. Se però l’oggetto di vacanza soddisfa determinati requisiti, la proprietà può risultare conveniente: come mostra la tabella, in caso di locazione frequente è realistico supporre un modesto profitto.
• Viceversa, per un calcolo complessivo dei costi si deve tenere conto anche dell’uso personale. Il proprietario di un immobile di questo tipo risparmia infatti in genere migliaia di franchi l’anno, in quanto evita di pagare le spese d’albergo o altri costi d’alloggio. Più tempo si trascorre nello stesso luogo di vacanza, più l’acquisto di un’abitazione di vacanza diventa conveniente, almeno dal punto di vista dell’uso proprio.