Financement de travaux de construction: crédit de construction ou prêt hypothécaire?

Comment financer la construction ou la transformation de mon logement?

Que vous souhaitiez construire, rénover ou transformer un logement, le financement adéquat des travaux sera déterminant pour la réussite de votre projet. Selon l’objectif et la phase de construction, différents modèles sont envisageables: crédit de construction, prêt hypothécaire, ou une combinaison judicieuse des deux.

Qu’est-ce qu’un crédit de construction?

Le crédit de construction permet de financer en toute flexibilité les différentes étapes des travaux:

• Tout d’abord, nous ouvrons un compte de construction sur lequel vous versez vos fonds propres. Ils serviront à régler les premières factures, par exemple les honoraires de l’architecte, la demande de permis de construire ou les premiers travaux d’artisan.
• Une fois les fonds propres épuisés, le crédit de construction est activé: il augmente avec l’avancement des travaux, étape par étape, jusqu’à la limite de crédit convenue. Vous pouvez également alimenter le compte de construction à tout moment, par exemple si vous dépassez la limite de crédit convenue.
• Les intérêts du crédit de construction ne sont perçus que sur le montant que vous utilisez effectivement.
• Une fois les travaux terminés, nous convertissons le crédit de construction en prêt hypothécaire: c’est la consolidation.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire?

Le prêt hypothécaire est LE modèle de financement immobilier à long terme.

• Vous recevez le montant total en tranches fixes, p. ex. pour l’achat d’un terrain à bâtir ou d’une maison terminée, ou pour la reprise d’un crédit de construction.
• Nous proposons différentes formes de prêts hypothécaires: à taux fixe, SARON ou à taux variable – selon la stratégie de taux.
• Les intérêts hypothécaires sont calculés sur la base de l’ensemble du montant prêté, indépendamment de la date d’utilisation effective.

Avec un prêt hypothécaire, vous pouvez aussi financer directement un projet de construction, p. ex. lorsqu’une entreprise générale exige que le prix d’achat lui soit versé progressivement en fonction de l’avancement des travaux.

Puis-je combiner crédit de construction et prêt hypothécaire?

Oui, en fonction de l’avancement des travaux, vous pouvez combiner les deux modèles de manière flexible:

• Si vous réalisez votre propre projet de construction, vous pouvez convertir une partie du crédit de construction en prêt hypothécaire pendant la phase de travaux: c’est ce qu’on appelle la consolidation partielle.
• Les factures à partir de 100 000 francs (p. ex. pour l’acquisition du terrain) sont réglées directement avec ce prêt hypothécaire, sans passer par le crédit de construction.
• Une fois le crédit de construction utilisé à hauteur d’au moins 100 000 francs, nous convertissons ce montant en un prêt hypothécaire à taux fixe ou un prêt hypothécaire SARON, selon la variante choisie.
• Cette combinaison vous permet d’avoir un meilleur contrôle des taux d’intérêt et de vous adapter continuellement au déroulement des travaux.

Quelle est la différence entre un crédit de construction et un prêt hypothécaire?

Les deux modèles de financement se justifient, selon le déroulement de votre projet de construction ou de rénovation. L’aperçu ci-dessous vous aidera à faire votre choix:

Les détails des modèles de financement

Que vous privilégiiez la sécurité des taux d’intérêt ou préfériez rester flexible, la Banque Migros propose le modèle adapté à chaque situation. Voici un aperçu des types de financement les plus courants et de leur utilisation idéale:

• Prêt hypothécaire à taux fixe: taux d’intérêt fixe sur 2 à 10 ans – idéal si vous souhaitez la sécurité en matière de planification.
• Prêt hypothécaire SARON: le taux d’intérêt s’adapte tous les 3 mois au marché monétaire – idéal pour les personnes prêtes à supporter des fluctuations de taux.
• Prêt hypothécaire à taux variable: résiliable rapidement, avec un taux d’intérêt flexible – idéal comme solution transitoire ou en prévision d’un remboursement prochain.
• Crédit de construction: intérêt uniquement sur le montant effectivement utilisé – idéal pour la phase de construction ou de rénovation.
• Limite hypo: crédit cadre à partir de 10 000 francs offrant une grande flexibilité – idéal pour les petits et moyens projets avec un calendrier incertain ou des versements échelonnés.

Les projets de construction bénéficient-ils de subventions ou d’avantages fiscaux?

Il est souvent possible de déduire de vos impôts les coûts des rénovations et des mesures énergétiques préservant la valeur du bien (voir à ce sujet l’article du guide sur la suppression de la valeur locative et le changement de système en matière d’imposition du logement). Informez-vous auprès du service des contributions de votre canton ou faites appel à un spécialiste: cela en vaut la peine.

En cas d’assainissement énergétique, vous profitez même doublement: de déductions fiscales d’une part et de subventions de l’autre. Les subventions possibles dépendent de votre canton de domicile, de l’ampleur du projet et du type de mesures. Lisez notre article Assainissement énergétique: marche à suivre et conseils pour savoir quelle est la meilleure façon de procéder.

Conseils pour la planification et la mise en œuvre

Une bonne préparation est la clé de la réussite: c’est aussi vrai pour le financement de travaux de construction. Ces trois conseils vous aideront à éviter les pièges typiques.

1. Établir un plan de financement

Un cadre de coûts réaliste est garant de sécurité et aidera votre banque à évaluer votre projet. Pensez aux:

• coûts de construction;
• frais annexes (notaire, taxes, assurances);
• réserves pour imprévus (part recommandée: 10%).

2. Choisir un partenaire de financement clairvoyant

Votre banque devrait non seulement vous prêter l’argent, mais aussi participer à la réflexion. Nos conseillers vous accompagnent personnellement avec clairvoyance, de la première idée à la dernière mensualité. Fixez un rendez-vous sans attendre, par conseil vidéo ou personnellement dans votre succursale.

3. Calculer les coûts de construction avec réalisme

Il est souvent difficile de calculer avec précision les coûts de construction et les frais annexes. Nous vous recommandons de demander des offres suffisamment tôt et de discuter avec des spécialistes indépendants. Une bonne préparation réduit le risque d’explosion des coûts et d’erreurs de calcul.

Conclusion: un financement de travaux de construction cohérent

Crédit de construction, prêt hypothécaire ou combinaison des deux: le modèle optimal dépend de la phase du projet. Avec un plan de financement clair, des estimations de coûts réalistes et la solution adéquate, vous disposerez d’un projet de construction ou de rénovation solide. La Banque Migros vous accompagne en vous proposant son expérience, une vue d’ensemble ainsi que des offres correspondant à vos besoins.