Retrait anticipé des fonds de la caisse de pension et du pilier 3a pour un logement en propriété

Quelles sont les règles du financement d’un logement en propriété à l’aide de capitaux de prévoyance?

Pour acquérir un logement en propriété en Suisse, il faut apporter au moins 20% du prix d’achat sous forme de fonds propres. La banque finance généralement les 80% restants par le biais d’un prêt hypothécaire. Sur les 20% de fonds propres, la moitié au moins doit provenir de fonds propres dits «durs». Il peut s’agir:
– d’économies sur un compte d’épargne,
– de l’avoir du pilier 3a,
– d’avances d’hoirie et de donations.
Vous pouvez prélever les 10% restants sur l’avoir de votre caisse de pension (2e pilier). C’est là qu’intervient l’encouragement à la propriété du logement (EPL): ce dispositif vous permet d’utiliser des fonds de prévoyance dans le but d’acquérir un logement à usage propre.

Par exemple:
Pour l’achat d’une maison à 800 000 francs, vos fonds propres doivent se monter à 160 000 francs. Au moins 80 000 francs doivent provenir de fonds propres «durs», par exemple de votre compte d’épargne ou du pilier 3a. Vous pouvez apporter les 80 000 francs restants en prélevant des fonds sur votre caisse de pension.
Vous trouverez de plus amples informations sur le montant des fonds propres nécessaire au financement d’un logement dans notre guide «Combien de fonds propres faut-il pour acquérir un logement?».

L’encouragement à la propriété du logement (EPL)
Par l’encouragement à la propriété du logement (EPL), l’État autorise l’utilisation de l’avoir de prévoyance du 2e pilier et du pilier 3a pour le financement d’un logement à usage propre. C’est la loi fédérale sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (LPP) qui régit ce dispositif. Elle propose 2 options:

1. Le retrait anticipé: vous demandez le versement en espèces d’une partie ou de l’intégralité de l’avoir de votre caisse de pension ou de votre pilier 3a. Cet argent compte comme fonds propres et réduit le montant du prêt hypothécaire dont vous avez besoin. Vous payez moins d’intérêts hypothécaires, mais vous devez déclarer le montant du retrait anticipé en tant que prestation en capital et vous accommoder d’une réduction de votre future rente de vieillesse.
2. La mise en gage: votre capital de prévoyance reste dans la caisse de pension, mais sert de garantie supplémentaire à la banque. La banque impute l’avoir mis en gage comme fonds propres et vous accorde un prêt hypothécaire plus élevé. Vous payez donc davantage d’intérêts hypothécaires, mais en contrepartie, votre prévoyance vieillesse reste intacte et vous ne payez aucun impôt sur les prestations en capital.

La caisse de pension pour le logement en propriété

Pour beaucoup, la caisse de pension est la première source de fonds propres pour l’achat d’un logement. Vous pouvez utiliser l’avoir épargné pour apporter les fonds propres nécessaires.

• Délai de traitement: attendez-vous à un délai de traitement pouvant atteindre 6 mois à compter de la soumission de votre demande. Par conséquent, planifiez votre retrait anticipé suffisamment tôt pour éviter de retarder l’achat du logement.
• Combien avez-vous à disposition? Le montant maximal disponible figure sur votre certificat d’assurance sous la rubrique «Montant possible pour le logement en propriété» ou «Montant pour l’encouragement à la propriété du logement (EPL)». Ce montant correspond à votre prestation de libre passage et dépend de votre âge, comme décrit ci-dessus. Voici les principales différences entre retrait anticipé et mise en gage:

Utilisation du pilier 3a pour le logement en propriété

L’avoir du pilier 3a est considéré comme de «véritables» fonds propres et peut être utilisé de manière plus souple que l’avoir de la caisse de pension. Il fait partie des fonds propres «durs» et vous aide à financer les 10% requis du prix d’achat:

• Aucun montant minimal: contrairement à la caisse de pension, il n’y a aucun montant minimal de 20 000 francs pour le pilier 3a. Vous pouvez utiliser des montants moins importants pour le financement de votre logement.
• Profitez de l’avantage fiscal: si vous possédez plusieurs comptes 3a, vous pouvez effectuer des retraits échelonnés. Vous répartissez ainsi les retraits de capital sur plusieurs exercices fiscaux et réduisez la charge fiscale globale impliquée par la progressivité fiscale.
• Fréquence: pour le pilier 3a également, les retraits pour un logement en propriété ne sont possibles que tous les 5 ans.
• Mise en gage: comme avec l’avoir de la caisse de pension, vous pouvez également mettre en gage votre avoir 3a au lieu de le retirer à titre anticipé. La banque accepte la mise en gage comme garantie supplémentaire.

Exemple de retraits échelonnés: vous détenez 3 comptes 3a de 50 000 francs chacun. Pour l’achat de votre maison, vous utilisez d’abord un compte. Cinq ans après, vous amortissez une partie de votre prêt hypothécaire avec le deuxième compte. Vous rompez ainsi la progressivité fiscale et payez globalement moins d’impôts que si vous aviez retiré les avoirs des 3 comptes en même temps.

Retrait anticipé ou mise en gage: les avantages et les inconvénients

Le choix entre retrait anticipé et mise en gage fait partie des grandes décisions à prendre pour le financement d’un logement en propriété. Les 2 variantes se justifient, mais celle qui vous convient dépend de votre situation personnelle.

• Retrait anticipé: davantage de fonds propres, prêt hypothécaire moins lourd. Avec le retrait anticipé, vous retirez des fonds de votre caisse de pension ou de votre pilier 3a. Ce capital sera utilisé comme fonds propres pour le financement de votre logement en propriété.
• Avantages du retrait anticipé:
  - Taux hypothécaires plus bas: vous avez besoin d’un prêt hypothécaire moins important et économisez des intérêts au fil des ans.
  - Plus de fonds propres: votre part de fonds propres augmente, ce qui accroît votre sécurité financière.
  - Endettement moindre: avec un prêt hypothécaire réduit, vous répondez plus facilement aux exigences de la banque en matière de capacité financière.
  - Flexibilité: vous pouvez utiliser l’argent immédiatement pour l’opération d’achat.
• Inconvénients du retrait anticipé:
  - Rente de vieillesse réduite: votre avoir de caisse de pension baisse, ce qui réduira votre rente à la retraite.
  - Lacunes de prévoyance en cas de décès ou d’invalidité: les prestations de la caisse de pension en cas de décès ou d’invalidité diminuent.
  - Charge fiscale immédiate: vous devez déclarer le capital retiré de façon anticipée comme prestation en capital, qui sera imposée entre 3 et 15% selon le canton et le montant.
  - Restriction du droit d’aliéner: la vente du bien immobilier n’est possible qu’avec le remboursement du retrait anticipé.
  - Déduction fiscale réduite: vous pouvez déduire moins d’intérêts débiteurs de votre revenu imposable.

• Mise en gage: prévoyance vieillesse intacte, prêt hypothécaire plus important. Avec la mise en gage, votre capital de prévoyance reste dans la caisse de pension. Mais la banque l’accepte à titre de garantie supplémentaire et vous accorde un prêt hypothécaire plus important.
• Avantages de la mise en gage:
  - Prévoyance vieillesse intacte: votre avoir de caisse de pension est intégralement préservé.
  - Pas de déduction fiscale: vous ne payez pas d’impôt sur les prestations en capital.
  - Déduction fiscale plus élevée: vous pouvez déduire plus d’intérêts débiteurs de votre revenu imposable.
  - Couverture de prévoyance complète: les prestations en cas de décès ou d’invalidité restent inchangées.
  - Traitement plus rapide: pas de délai d’attente allant jusqu’à 6 mois comme pour le retrait anticipé.
• Inconvénients de la mise en gage:
  vous payez des intérêts sur un prêt hypothécaire plus important.
  - Endettement plus lourd: un prêt hypothécaire plus élevé peut peser sur votre capacité financière.
  - Disponibilité limitée: vous avez besoin de l’accord de la banque si vous souhaitez retirer ultérieurement votre capital de prévoyance.
  - Le capital de prévoyance ne génère pas d’intérêts pendant la mise en gage: c’est le cas avec certains établissements de prévoyance.

Les possibles conséquences et les risques d’un retrait anticipé

Un retrait anticipé vous permet d’obtenir immédiatement des fonds propres pour financer votre logement, mais il a aussi des conséquences pour votre avenir financier. Pour pouvoir prendre une décision éclairée, renseignez-vous sur les principales conséquences.

Prestation de vieillesse réduite

Un versement anticipé de votre caisse de pension réduit immédiatement votre avoir de vieillesse ainsi que votre rente de vieillesse à vie. Selon le règlement de votre caisse de pension, les rentes d’invalidité et de survivants peuvent également être réduites. Les lacunes de prévoyance ne peuvent être comblées que par des remboursements, des rachats dans la caisse de pension ou des versements plus importants dans le pilier 3a.

• Concrètement: retrait anticipé = réduction immédiate de la rente de vieillesse.
• Exemple de calcul: à 40 ans, vous retirez 100 000 francs de votre caisse de pension. À votre retraite à 65 ans, il vous manque ces 100 000 francs, plus les pertes liées aux intérêts et bonifications de vieillesse, lesquelles peuvent, selon le rendement, atteindre 200 000 francs. Avec un taux de conversion de 6%, cela représente une perte de rente d’environ 1000 francs par mois, et ce pour le restant de vos jours.
• Options de compensation:
  - Effectuer des rachats dans la caisse de pension: après le remboursement du retrait anticipé, vous pouvez à nouveau effectuer des rachats facultatifs dans la caisse de pension. Ces derniers sont déductibles fiscalement et aident à combler les lacunes de prévoyance. Veuillez noter que tant que le retrait anticipé n’est pas entièrement remboursé, il n’est pas possible de procéder à des rachats fiscalement déductibles.
  - Booster vos versements dans le pilier 3a: atteignez systématiquement le plafond de versement annuel dans le pilier 3a. Vous vous constituez ainsi un capital vieillesse supplémentaire et profitez de déductions fiscales.
  - Rembourser le retrait anticipé: vous pouvez rembourser un retrait anticipé librement et à tout moment, en tout ou partie, à raison de 10 000 francs minimum par tranche. Le règlement de la caisse détermine jusqu’à combien d’années avant l’âge ordinaire de la retraite AVS un rachat est encore possible. La plupart des caisses de pension autorisent un remboursement jusqu’à 3 ans avant le départ à la retraite.
  - Souscrire une assurance risque: une assurance risque privée est recommandée, notamment pour les familles, afin de couvrir les réductions de prestations en cas de décès ou d’invalidité. Vous mettez ainsi vos proches à l’abri de difficultés financières.

Conséquences fiscales

Si vous effectuez un retrait anticipé sur votre pilier 3a et/ou l’avoir de votre caisse de pension pour votre projet d’acquisition de logement, vous êtes redevable d’un impôt sur les prestations en capital. Le montant est prélevé séparément des autres revenus par la Confédération, le canton, la commune et l’Église. Selon votre lieu de résidence et le montant du capital retiré, l’impôt s’élève à 3 à 15%.

• Important:
  - L’impôt est exigible au cours de l’année du retrait.
  - La caisse de pension informe l’Administration fédérale des contributions du retrait anticipé dans les 30 jours.
  - Le capital retiré à titre anticipé ne peut être utilisé pour le paiement de la dette fiscale.
  - L’autorité fiscale de votre lieu de domicile vous envoie la facture.
• Rompre la progressivité fiscale: en retirant des montants partiels sur plusieurs années, il est possible de rompre la progressivité fiscale et de réduire ainsi sa charge fiscale globale. Par exemple, si vous avez besoin de 150 000 francs, vous pouvez d’abord retirer 80 000 francs du pilier 3a, puis 70 000 francs de la caisse de pension 5 ans plus tard. Vous paierez ainsi moins d’impôts qu’en retirant 150 000 francs d’un coup.
• Remboursement d’impôt en cas de remboursement du retrait: il est possible de demander un remboursement de l’impôt sur les prestations en capital dans un délai de 3 ans après le remboursement du retrait anticipé. Votre caisse de pension vous enverra le formulaire correspondant après le remboursement.
• Conséquences fiscales à long terme: avec un retrait anticipé, vous pouvez déduire moins d’intérêts débiteurs de votre revenu imposable, car votre prêt hypothécaire est moins important. Avec la mise en gage, en revanche, le prêt hypothécaire reste plus important et vous bénéficiez d’une plus grosse déduction fiscale pour les intérêts débiteurs.
• Notre conseil: utilisez le simulateur fiscal de l’Administration fédérale des contributions pour un premier calcul. Pour une planification fiscale personnalisée, nous vous recommandons de vous faire conseiller par un spécialiste.

Remboursement possible

En principe, une personne qui vend son logement en propriété doit rembourser le montant du retrait anticipé à la caisse de pension ou à la fondation 3a. Ce remboursement obligatoire vise à préserver la prévoyance vieillesse.

• Le remboursement obligatoire est dû:
  - en cas de vente du logement en propriété à une personne non bénéficiaire au sens du droit de la prévoyance;
  - en cas d’octroi de droits équivalant économiquement à une vente (p. ex. usufruit);
  - en cas de décès de la personne assurée si aucune prestation de survivants n’est versée.
• Exceptions à l’obligation de remboursement: le remboursement n’est pas exigé si vous transférez le logement en propriété à un bénéficiaire au sens du droit de la prévoyance – p. ex. à votre conjoint, à votre partenaire enregistré ou à un enfant mineur. Cette personne sera alors soumise aux mêmes obligations de remboursement que vous.
• Délai de 2 ans en cas de réutilisation: si vous prévoyez de réutiliser le produit de la vente pour financer un logement à usage propre dans un délai de 2 ans, vous pouvez virer le montant sur un compte de libre passage. Dans ce cas, vous n’avez pas à rembourser le retrait anticipé, à condition que vous investissiez réellement l’argent dans un nouveau bien immobilier pendant cette période. Vous devrez en informer votre caisse de pension par écrit.
• Remboursement facultatif: vous pouvez à tout moment rembourser à titre facultatif tout ou partie de votre retrait anticipé. Le montant minimum par remboursement est de 10 000 francs. En cas de remboursement, votre avoir de vieillesse augmente à nouveau et vous pouvez demander le remboursement de l’impôt sur les prestations en capital payé dans un délai de 3 ans.
• Délai de remboursement: le remboursement est possible jusqu’à la naissance du droit réglementaire aux prestations de vieillesse, jusqu’à la survenance d’un autre cas de prévoyance (décès ou invalidité) ou jusqu’au versement en espèces de la prestation de libre passage. La plupart des caisses de pension autorisent des remboursements jusqu’à 3 ans avant le départ ordinaire à la retraite.
•  Restriction du droit d’aliéner dans le registre foncier: en cas de retrait anticipé, votre caisse de pension inscrit au registre foncier une restriction du droit d’aliéner. Cette restriction permet de garantir que vous ne vendrez pas le logement en propriété sans rembourser le retrait anticipé. Elle n’est levée que lorsque vous avez intégralement remboursé le retrait anticipé ou qu’un cas de prévoyance est survenu.

Résumé

• Utilisez vos capitaux de prévoyance à bon escient: un retrait anticipé vous procure immédiatement des fonds propres et vous rapproche grandement de votre objectif de financement d’un logement en propriété. Toutefois, pensez à l’impôt unique sur le capital et, si vous retirez des fonds de votre caisse de retraite, à la réduction de votre rente de vieillesse et des prestations de décès et d’invalidité. La mise en gage permet quant à elle de conserver votre capital vieillesse intact et vous évite un impôt unique sur le capital, mais augmente votre prêt hypothécaire et votre charge d’intérêts.
• Le bon choix dépend de votre situation personnelle. Quelle importance accordez-vous à votre prévoyance vieillesse? Quelle est votre capacité financière? Quelle est l’incidence fiscale de chaque variante? Et combien de temps vous reste-t-il pour combler les éventuelles lacunes de prévoyance?
• Notre recommandation: faites établir un calcul détaillé comparant les 2 variantes sur toute la durée, en tenant compte des intérêts à payer, de la charge fiscale et des conséquences sur votre prévoyance vieillesse. Vous prendrez ainsi une décision éclairée adaptée à votre situation personnelle.Nos outils en ligne gratuits livrent un premier aperçu de vos possibilités basé sur des données:
  – Calculateur de prévoyance: pour déterminer les économies d’impôts et le potentiel d’économie
  – Calculateur de retrait en capital: pour calculer l’impôt unique sur les prestations en capital en cas de retrait anticipé
  – Calculateur de prêt hypothécaire et de capacité financière: pour vérifier les taux d’intérêt et simuler la charge mensuelle
• Les spécialistes de la Banque Migros se feront un plaisir de vous aider à trouver la solution la plus adaptée à votre budget, à vos projets et à votre propension au risque. Réservez dès aujourd’hui un entretien-conseil sans engagement.