Fin de la déduction fiscale pour les assainissements: l’accélération avant le coup de frein?

Selon l’Office fédéral de l’énergie (OFEN), plus d’un million de bâtiments nécessitent de grosses rénovations en Suisse. Mais leur assainissement ne progresse que lentement. D’après des relevés de l’OFEN (en allemand), environ 1,4% seulement des chauffages au mazout sont remplacés par des installations utilisant d’autres sources d’énergie. Quant à l’enveloppe du bâtiment, elle n’est assainie que pour 1,5% environ des objets construits avant l’an 2000 (donc des immeubles nécessitant une intervention accrue).

Il faudra donc plusieurs décennies pour que le parc immobilier suisse soit orienté de manière durable. Voire plus longtemps, comme on peut le craindre après la votation du 28 septembre 2025. Car le «oui» à la suppression de la valeur locative entraîne également la fin de la déduction fiscale des frais d’entretien et de rénovation. Or sans cet avantage fiscal, il y a tout à craindre que les assainissements énergétiques deviennent moins intéressants financièrement.

De 2026 à 2028 le boom des rénovations ...

Toutefois, il pourrait encore y avoir un boom des rénovations à court terme, puisque selon le Conseil fédéral, la déduction fiscale des frais d’entretien et de rénovation sera supprimée en 2028. «D’ici là, les assainissements devraient être très prisés», déclare Christian Brogli, responsable Marketing et communication chez suissetec, l’Association suisse et liechtensteinoise de la technique du bâtiment. «Beaucoup de propriétaires immobiliers voudront encore réaliser leurs projets à bien avant.»

Mais de nombreux propriétaires semblent devoir encore «digérer» ou analyser le résultat de la votation avant de décider de la manière de procéder concernant leur bien immobilier. L’entreprise de technique du bâtiment Meier Tobler, partenaire de la Banque Migros pour les assainissements énergétiques, dit par exemple ne pas observer de boom ni recevoir plus de demandes que d’habitude pour le moment. Ce n’est sans doute qu’une question de temps: «Nous tablons sur une augmentation à court terme des assainissements, ce qui pourrait entraîner des goulets d’étranglement dans le secteur des installateurs», explique Martina Högger, responsable Communication d’entreprise chez Meier Tobler. «La demande accrue prévisible auprès des artisans et la pénurie de main-d’œuvre qualifiée pourraient faire grimper les prix des prestations d’assainissement», déclare Thomas Walter, CEO de CSL Immobilier, le partenaire immobilier de la Banque Migros. «Si l’on préfère jouer la sécurité, il vaut donc mieux commencer à moderniser son logement en propriété sans tarder.»

Le programme d’allégement budgétaire 2027 du Conseil fédéral, qui prévoit une réduction des subventions fédérales pour les mesures d’assainissement des bâtiments, pourrait aggraver la situation. «Le train de mesures d’allégement est une décision purement politique qui ira tendanciellement à l’encontre de la neutralité carbone», précise M. Högger. «En conséquence, il est possible que la demande de solutions de chauffage durables augmente encore d’ici à 2027.»

... et un coup de frein à partir de 2029?

Plus tard, plusieurs représentants du secteur s’attendent à une baisse de la demande. Christoph Schaer, le directeur de suissetec, voit même un véritable frein à l’assainissement suite à la suppression de la déduction fiscale pour l’entretien et les rénovations: «Les conditions cadres nécessaires pour remplir l’objectif "zéro net", confirmé trois fois par le peuple aux urnes, se sont nettement dégradées: après le changement de système, les assainissements devraient sensiblement diminuer, le travail au noir pourrait augmenter, et la levée de capitaux, par exemple pour la reprise d’une entreprise d’arts et métiers, deviendrait moins attrayante.»

La balle est dans le camp des cantons

Meier Tobler se montre moins pessimiste. «À moyen terme, nous ne tablons pas sur un recul des installations de chauffage, car les besoins d’assainissement restent importants», souligne M. Högger. «La Suisse veut être climatiquement neutre d’ici à 2050, et les mesures politiques correspondantes vont dans ce sens. Pour cette raison – et aussi parce que les ressources fossiles sont limitées –, la tendance aux solutions de chauffage durables se poursuit.»

Les lois et prescriptions cantonales sur l’énergie, qui ont été renforcées presque partout ces dernières années et continuent de l’être, jouent un rôle important à cet égard. Cela encourage le remplacement des chauffages au mazout par des pompes à chaleur et des réseaux de chauffage urbain. Le potentiel de remplacement et d’assainissement correspondant est considérable: selon l’Office fédéral de la statistique, plus de 52% des bâtiments d’habitation étaient encore chauffés aux énergies fossiles en 2024.

Outre les lois cantonales sur l’énergie, les futures déductions fiscales cantonales applicables aux mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement sont, elles aussi, déterminantes. Elles devraient en effet continuer à être autorisées dans les cantons jusqu’en 2050, tandis que les déductions analogues seront supprimées pour l’impôt fédéral. Les modalités précises des déductions cantonales ne sont pas encore définies. Mais, selon le secteur de la technique du bâtiment, elles pourraient constituer une incitation importante pour les assainissements énergétiques à l’avenir.

Conclusion: assainir ou non? Et si oui, quand?

Malgré les incitations cantonales, les biens immobiliers à rénover ne devraient de loin pas tous être assainis dans un avenir proche. «Le changement de la situation fiscale incitera davantage à renoncer à l’assainissement d’immeubles d’habitation anciens, p. ex. de maisons individuelles avec un grand terrain et un fort potentiel d’utilisation, et, en fonction du règlement des zones à bâtir, à envisager la construction d’un immeuble locatif», explique Thomas Walter de CSL Immobilier.

Aux propriétaires qui ne pensent pas construire du neuf mais souhaitent continuer à utiliser leur bien malgré le besoin d’assainissement, nous recommandons de suivre les conseils suivants:

• en cas d’assainissement déjà planifié concrètement, étudier la possibilité de l’anticiper et le réaliser dans les meilleurs délais pour bénéficier des avantages fiscaux encore en vigueur;
• si aucun assainissement n’est planifié, examiner l’option dès que possible et solliciter le conseil d’une entreprise spécialisée dans la technique du bâtiment ou l’installation. Un entretien avec la banque pour un assainissement énergétique et un conseil financier global est également judicieux.