Steuer-Aus für Sanierungen: Boom jetzt, Bremse später?

Über 1 Million Gebäude, so schätzt das Bundesamt für Energie (BFE), sind in der Schweiz stark sanierungsbedürftig. Deren Sanierung schreitet nur langsam voran. Gemäss BFE-Erhebungen werden pro Jahr bloss rund 1,4 Prozent der Ölheizungen durch andere Energiequellen ersetzt. Und eine Sanierung der Gebäudehülle erfahren pro Jahr nur etwa 1,5 Prozent der vor dem Jahr 2000 erstellten Objekte (also Bauten mit erhöhtem Handlungsbedarf).

Bis somit der Schweizer Gebäudepark nachhaltig ausgerichtet ist, wird es mehrere Jahrzehnte dauern. Oder sogar noch länger, so die Sorge nach dem Abstimmungssonntag vom 28. September 2025. Denn an der Urne wurde mit dem Eigenmietwert auch die steuerliche Abzugsmöglichkeit von Unterhalts- und Renovationskosten abgeschafft. Ohne diesen Steuervorteil dürften energetische Sanierungen finanziell weniger interessant werden, so die Befürchtung.

2026 bis 2028 der Sanierungsboom…

Doch kurzfristig könnte es noch zu einem Sanierungs-Boom kommen. Laut Bundesrat erfolgt nämlich die Abschaffung der steuerlichen Abzugsmöglichkeit von Unterhalts- und Renovationskosten 2029. «Bis dahin dürfte es zu einem Run auf Sanierungen kommen», erwartet Christian Brogli, Leiter Marketing und Kommunikation beim schweizerisch-liechtensteinischen Gebäudetechnikverband «suissetec». «Viele Immobilienbesitzer wollen ihre Projekte vorher noch durchziehen.»

Andererseits scheinen viele Hausbesitzer das Abstimmungsresultat erst einmal «verdauen» bzw. einordnen zu müssen, bevor sie entscheiden, wie sie mit ihrer Liegenschaft weiter vorgehen wollen. So heisst es z.B. bei der Gebäudetechnikfirma Meier Tobler, Partnerin der Migros Bank für energetische Sanierungen, man verzeichne aktuell «noch keinen Ansturm bzw. noch nicht mehr Anfragen als sonst». Aber das dürfte nur eine Frage der Zeit sein: «Wir rechnen mit einer kurzfristigen Zunahme bei den Sanierungen, was allenfalls Engpässe im Installateurgewerbe zur Folge haben kann», erklärt Martina Högger, Leiterin Unternehmenskommunikation von Meier Tobler. «Der absehbare Run auf Handwerker und der Fachkräftemangel könnten die Preise für Sanierungsleistungen in die Höhe treiben», meint Thomas Walter, CEO des Migros-Bank-Immobilienpartners CSL Immobilien. «Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte die Modernisierung seines Wohneigentums daher frühzeitig in Angriff nehmen.»

Für eine Verschärfung der Situation könnte das bundesrätliche «Entlastungspaket 2027» sorgen, das die Kürzung der Bundesbeiträge an Gebäudesanierungen vorsieht. «Das Entlastungspaket ist ein rein politischer Entscheid, der tendenziell der CO2-Neutralität entgegenwirken wird», erklärt Högger. «Entsprechend kann es sein, dass bis 2027 nochmals eine steigende Nachfrage nach nachhaltigen Heizungslösungen stattfindet.»

… und ab 2029 die Sanierungsbremse?

Später rechnen verschiedene Branchenvertreter mit einem Rückgang der Nachfrage. Gar eine regelrechte «Sanierungsbremse» erwartet suissetec-Direktor Christoph Schaer infolge des wegfallenden Steuerabzugs für Unterhalt und Renovation: «Die Rahmenbedingungen für die Erfüllung des vom Volk an der Urne dreimal bestätigten Netto-Null Auftrags zum CO2-Klima-Ziel sind deutlich schlechter geworden: Sanierungen dürften nach der Systemumstellung deutlich zurückgehen, Schwarzarbeit könnte zunehmen, und die Kapitalbeschaffung z.B. für die Übernahme eines Gewerbeunternehmens wird unattraktiver.»

Auf die Kantone kommt es an

Weniger pessimistisch ist man bei Meier Tobler. «Mittelfristig rechnen wir nicht mit einem Rückgang von Heizungsinstallationen, da nach wie vor ein grosser Sanierungsbedarf besteht», erklärt Högger. «Die Schweiz will bis 2050 klimaneutral sein, die entsprechenden politischen Massnahmen gehen in diese Richtung. Deshalb und auch weil fossile Ressourcen endlich sind, setzt sich trotzdem der Trend zu nachhaltigen Heizungslösungen fort.»

Eine wichtige Rolle spielen dabei die kantonalen Energievorschriften und -gesetze, die über die vergangenen Jahre in nahezu allen Kantonen verschärft worden sind – und weiter verschärft werden. Das fördert den Umstieg von Ölheizungen auf Wärmepumpen und Fernwärmenetze. Das entsprechende Ersatz- und Sanierungspotenzial ist beträchtlich: Laut Bundesamt für Statistik wurden 2024 noch über 52  Prozent der Wohngebäude mit fossilen Energien beheizt.

Entscheidend sind neben den kantonalen Energiegesetzen auch die künftigen kantonalen Steuerabzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen. Diese sollen nämlich in den Kantonen bis 2050 weiterhin erlaubt sein, während die analogen Abzüge bei den Bundessteuern abgeschafft werden. Die genaue Ausgestaltung der kantonalen Abzüge ist noch offen. Aber sie könnten nach Meinung der Gebäudetechnikbranche künftig einen wichtigen Anreiz für energetische Sanierungen bilden.

Fazit: Sanieren oder nicht? Und wenn ja, wann?

Trotz kantonaler Anreize dürften längst nicht alle der sanierungsbedürftigen Immobilien in absehbarer Zeit renoviert werden. «Mit der geänderten steuerlichen Situation besteht ein verstärkter Anreiz, auf die Sanierung von älteren Wohnobjekten, z.B. von Einfamilienhäusern mit viel Umschwung und Ausnutzungspotenzial, zu verzichten und je nach Bauzonenordnung den Neubau eines Mehrfamilienhauses zu prüfen», erklärt Thomas Walter von CSL Immobilien.

Für Wohneigentümer, die keinen Neubau verfolgen, sondern die weitere Nutzung ihrer Immobilie mit Sanierungsbedarf anstreben, empfiehlt sich Folgendes:

• Wer bereits konkret eine Sanierung geplant hat, sollte prüfen, ob er diese vorziehen und zeitnah umsetzen kann, um von den aktuell noch geltenden steuerlichen Vorteilen zu profitieren.
• Wer noch nicht über eine Sanierung nachgedacht hat, sollte diese Option zeitnah prüfen und dazu die Beratung eines Gebäudetechnik- bzw. Installationsunternehmens suchen. Sinn macht auch ein Gespräch mit der Bank für eine energetische Sanierung und für eine ganzheitliche Finanzberatung.