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Amortisation – Ihre Möglichkeiten und Vorteile

So sparen Sie beim Abzahlen Ihrer Hypothek und bleiben flexibel

Die ratenweise Rückzahlung Ihrer Hypothek an die Bank, also die Amortisation, kann auf verschiedene Arten erfolgen. Wir zeigen Ihnen erstens, welche Amortisation Sie freiwillig leisten können und wie viel Sie zurückzahlen müssen. Zweitens erfahren Sie, wie Sie mit der indirekten Amortisation optimal sparen und flexibel bleiben.

Amortisation – die Grundlagen

Zahlen Sie nur 13 Prozent des Hauswerts zurück

Die Migros Bank finanziert dauerhaft bis zu
67 Prozent Ihres Hauses. Auch eine höhere Finanzierung (bis 80 Prozent) ist ohne weiteres möglich. In diesem Fall müssen Sie aber als Kreditnehmer Ihre Hypothek im Lauf von
15 Jahren auf 67 Prozent zurückführen, spätestens jedoch bis Sie das Rentenalter erreichen. Sie müssen also Ihre Hypothek um höchstens 13 Prozent des Hauswerts amortisieren (Pflichtamortisation).

Erstatten Sie jährlich nur 1.083 Prozent der Hypothek

Bei einem Haus im Wert von CHF 700 000 finanziert die Migros Bank bis CHF 560 000, also 80 Prozent. Als 40-jähriger Kreditnehmer müssen Sie im Lauf von 15 Jahren insgesamt CHF 91 000 zurückzahlen, dies ergibt jährlich einen Betrag von CHF 6 067 (CHF 91 000/15 Jahre bzw.
CHF 560 000 x 1.083 Prozent). Der grösste Teil des Hauswerts (67 Prozent) wird von der Migros Bank dauerhaft finanziert.

Reduzieren Sie die Hypothek zusätzlich

Als Kreditnehmer vereinbaren Sie mit der Migros Bank in den Vertragsdokumenten die Höhe der Amortisation. Natürlich können Sie hier auf eigenen Wunsch einen Betrag wählen, der höher ist als die Pflichtamortisation. Bedenken Sie jedoch, dass die vereinbarte Rückzahlungssumme von da an in jedem Jahr fällig wird – belasten Sie Ihr Haushaltsbudget nicht unnötig stark.

So sparen Sie

Mit diesen zusätzlichen Amortisationen können Sie Ihre Zinskosten dauerhaft senken oder Steuern sparen:

  • Sie zahlen zusätzlich auf ein Vorsorgekonto ein (indirekte Amortisation).
  • Sie zahlen nach Rücksprache mit Ihrem Kundenberater einmalig mehr zurück (möglich bei der Variablen Hypothek).
  • Sie kündigen die Variable Hypothek und zahlen den gewünschten Betrag nach Ablauf der Kündigungsfrist zurück.
  • Sie verlängern eine auslaufende Festhypothek oder eine Libor-Hypothek nur teilweise.
     

Indirekte Amortisation – die Vorteile

So amortisieren Sie indirekt und bezahlen weniger Steuern

Mit einer höheren Amortisation senken Sie zwar Ihre Zinsbelastung. Dadurch sinken aber auch Ihre Steuerabzüge. Eine attraktive Alternative ist die indirekte Amortisation. Dabei bezahlen Sie die vereinbarte Amortisation auf ein verpfändetes Vorsorgekonto (Säule 3a). Das Guthaben aus dem Vorsorgekonto wird später zur Amortisation der Hypothek verwendet.
 

Tiefere Gesamtkosten mit der indirekten Amortisation

Wenn Sie Ihre Hypothek indirekt amortisieren, sind die Zinskosten zwar höher als bei einer direkten Amortisation. Zudem müssen Sie die Vorsorgegelder versteuern, wenn diese ausbezahlt werden. Der Umweg lohnt sich trotzdem: Mit den höheren Steuerabzügen sparen Sie viel Geld. Und die Zinserträge aus dem Vorsorgekonto verbessern Ihre Rechnung zusätzlich.
 

Auch mit niedrigen Zinsen: Indirekte Amortisation lohnt sich

Das nachfolgende Beispiel zeigt Ihnen die Vorteile der indirekten Amortisation auf. Der Hauseigentümer bleibt dabei flexibel: Er kann jedes Jahr bis zum gesetzlichen Maximalbetrag auf das Vorsorgekonto einzahlen und so seine Rechnung zusätzlich optimieren.
 

Indirekte Amortisation über ein Vorsorgekonto

Das nachfolgende Beispiel zeigt den Vorteil der indirekten Amortisation über 15 Jahre für eine Privatperson, 40-jährig, verheiratet, wohnhaft in der Stadt Zürich, mit einem steuerbaren Einkommen von CHF 100 000.

  Direkte Amortisation Indirekte Amortisation über
ein Vorsorgekonto
Amortisierter Betrag CHF 91 000 CHF 91 000
Schuldzinsen (2,00%) CHF 14 105 CHF 27 300
Steuerersparnis dank Abzug der Schuldzinsen CHF -3188 CHF -6170
Zinsgutschrift Säule 3a (1,25%)   CHF -8410
Steuerersparnis dank Abzug Säule 3a (Grenzsteuersatz 22,60%)   CHF -20 566
Kapitalauszahlungssteuer Säule 3a (4,77%)   CHF 4742
Total Kosten CHF 101 917 CHF 87 896
Vorteil indirekte Amortisation über 15 Jahre   CHF 14 022

Ihr individueller Steuersatz
Ihr Steuersatz ist abhängig von Ihrem steuerbaren Einkommen. Informieren Sie sich bei Ihrer Wohngemeinde über Ihren Grenzsteuersatz und die Kapitalauszahlungssteuer für Vorsorgegelder.

Amortisation – die Finessen

Flexibel bleiben

Mit der direkten Amortisation senken Sie Ihre Hypothek. Dadurch steht Ihnen die ursprüngliche Kreditlimite nicht mehr zur Verfügung. Bei der indirekten Amortisation über ein Vorsorgekonto reduzieren Sie den Kreditbetrag nicht, das Guthaben ist aber auf dem Vorsorgekonto blockiert. Mit einer Hypolimite bleiben Sie als Hauseigentümer flexibel: Zusätzliche Amortisationen sind jederzeit möglich. Und die ursprüngliche Kreditlimite kann danach wieder voll beansprucht werden.
 

Freies Kapital anlegen

Angenommen, Sie haben freies Kapital. Was ist vorteilhafter, dieses Kapital in eine zusätzliche Amortisation zu investieren oder in andere Anlageformen? Wenn Sie sich für zusätzliche Ertrags- und Wachstumschancen im Kapitalmarkt interessieren, ist die Amortisation der Hypothek keine echte Alternative für Sie.
 

Freies Kapital sparen

Es lohnt sich, freies Kapital in ein Vorsorgekonto (Säule 3a) zu investieren. Denn das Vorsorgekonto hat steuerliche Vorteile und ist besser verzinst als ein Sparkonto. Allerdings haben Sie dabei eine jährliche Obergrenze. Was also tun mit zusätzlich freiem Kapital? Das folgende Beispiel zeigt Ihnen, dass die direkte Amortisation in diesem Fall eindeutig vorzuziehen ist. Die indirekte Amortisation über ein Anlagesparkonto ist finanziell uninteressant – und bleibt es auch bei höheren Zinsen.
 

Indirekte Amortisation über ein Anlagesparkonto

Das nachfolgende Beispiel zeigt die Kosten der indirekten Amortisation über ein Anlagesparkonto über 15 Jahre für eine Privatperson, 40-jährig, verheiratet, wohnhaft in der Stadt Zürich, mit einem steuerbaren Einkommen von CHF 100 000.

 
Direkte Amortisation
 

Indirekte Amortisation über
ein Anlagesparkonto

 
Amortisierter Betrag CHF 91 000 CHF 91 000
Schuldzinsen (2,00%) CHF 14 105 CHF 27 300
Steuerersparnis dank Abzug der Schuldzinsen CHF -3188 CHF  -6170
Zinsgutschrift Anlagesparkonto (0,30%)   CHF -1452
Steuerbelastung Zinsgutschrift Anlagesparkonto   CHF 328
Total Kosten CHF 101 917 CHF 111 006
Kosten indirekte Amortisation über 15 Jahre   CHF 9089

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