Financer son logement de vacances: fonds propres, prêt hypothécaire et obstacles

Les revenus locatifs dépendent largement de l’emplacement, des équipements et de la saison. Dans les stations de ski prisées, vous gagnez des revenus élevés en hiver, tandis que le logement reste souvent vide en été. En bord de mer, c’est l’inverse. En outre, gardez à l’esprit que vous souhaiterez probablement y passer vous-même les semaines les plus intéressantes: Noël, Nouvel An et vacances scolaires. Ces périodes disparaîtront donc du calendrier des disponibilités.
Taux d’occupation réaliste: un taux d’occupation satisfaisant couvre 15 à 20 semaines par an. Un loyer hebdomadaire de 1500 francs générera donc des revenus d’environ 22 500 à 30 000 francs par an. Mais la location implique, là encore, des coûts.

La mise en location d’un logement de vacances entraîne des dépenses courantes:

• Gestion: un service de location professionnel coûte 20 à 30% des revenus locatifs.
• Nettoyage: après chaque client, le ménage doit être fait dans le logement. Comptez 100 à 200 francs par changement.
• Réparations: les objets loués s’usent plus rapidement. La cuisine, la salle de bains et les meubles doivent être remplacés plus souvent.
• Assurance: pour les logements de vacances loués, vous avez besoin d’une extension d’assurance.

Prenons l’exemple de Jean Dupont. Il s’est offert à Lenk, dans le Simmental bernois, un bel appartement de vacances d’une valeur vénale de 650 000 francs, qu’il loue une partie de l’année:

Revenus annuels en francs (1)
10 semaines de location en hiver (2): 15 275
6 semaines de location en été: 5320
Total des recettes: 20 595

Dépenses annuelles en francs (3)
Taux hypothécaire (1,5% pour un taux d’avance de 50%): 4875
Exploitation et frais de gestion de la copropriété (4): 4645
Impôts cantonaux et communaux: 2800
Divers (électricité, télécommunications, assurances, taxe touristique): 3124
Amortissements (meubles, travaux de peinture, appareils): 3650
Total des dépenses: 19 094

Excédent de revenus annuel: 1501

Remarques: il s’agit d’un calcul type pour illustrer l’exemple. Le résultat varie fortement en fonction des hypothèses. Les possibilités de rendement dans une commune de montagne isolée sont bien entendu nettement moins bonnes que, par exemple, à Davos durant l’afflux de visiteurs à l’occasion du Forum économique mondial (WEF).
(1) Sans prise en compte de l’usage propre (ou sans frais d’hôtel économisés).
(2) Le propriétaire est prêt à mettre le logement à la disposition de tiers pendant les semaines les plus demandées de l’année (Noël, Nouvel An, janvier/février).
(3) Sans perte de revenus des 325 000 francs de fonds propres utilisés qu’il aurait été possible de placer autrement.
(4) Sans tenir compte des coûts de la plateforme de location, de la prise en charge des hôtes (remise des clés, réparations, etc.), du nettoyage, etc.

Estimation: tout au long de l’année, Jean Dupont perçoit des revenus locatifs d’environ 20 000 francs. Il a cependant divers frais:

• Prêt hypothécaire: dans notre exemple, nous partons du principe que la moitié de l’investissement est financé par un prêt hypothécaire.
• Gestion: le propriétaire doit payer sa part de frais de copropriété (gestion, charges, dépôts dans le fonds de rénovation).
• Plateforme de location: l’inscription de la résidence secondaire sur les plateformes en ligne apporte certes plus d’hôtes, mais génère aussi des frais d’intermédiation.
• Gestion des hôtes / nettoyage: Jean Dupont ne vit pas sur place. En d’autres termes, il doit organiser la remise des clés, les réparations, le nettoyage, etc., ce qui occasionne des frais supplémentaires.
• Amortissements: le logement est meublé et fraîchement repeint. Certains amortissements du fait de l’usage courant sont à prendre en compte, de même que la dépréciation due à l’âge.
• Impôts: en général, des impôts sont prélevés dans le canton où se trouve le logement (imposition des revenus locatifs en tant que revenu et part proportionnelle de la valeur locative). Exemple: si le propriétaire occupe lui-même le logement pendant trois mois, il doit déclarer la valeur locative durant cette période. Pour les mois restants, l’imposition sera déterminée par les éventuels revenus locatifs et leur montant.

Conclusion:

• Il ne faut pas sous-estimer les coûts d’un logement de vacances ni les frais engendrés par sa mise en location. Quiconque s’en effraie peut simplement participer au marché immobilier en investissant dans des fonds et des actions. Mais si le logement remplit certaines conditions, le propriétaire peut y gagner: comme le montre le tableau, on peut espérer un gain modeste en louant fréquemment.
• Pour que les comptes soient justes, il faut toutefois également prendre en considération l’usage propre. Le propriétaire d’un bien immobilier économise tout de même généralement plusieurs milliers de francs par an, car il n’a pas de frais d’hôtel ni d’autres frais d’hébergement. Plus la période passée dans le même lieu de villégiature est longue, plus l’achat d’un logement de vacances peut s’avérer judicieux, au moins pour son usage propre.