Ferienwohnung finanzieren: Eigenkapital, Hypothek & Hürden

Hauptunterschiede in der Finanzierung

Banken behandeln Zweitwohnungen anders als selbst genutztes Wohneigentum. Aus gutem Grund: Das Ausfallrisiko ist höher. Bei finanziellen Engpässen trennen sich nämlich Besitzer/-innen in der Regel zuerst von der Ferienwohnung – oft sogar mit Verlust. Daher gelten in der Schweizer Bankbranche meist strengere Finanzierungsbedingungen:

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Zweitwohnung?

Bei einer Ferienwohnung verlangt die Bank i.d.R. mindestens 33 Prozent Eigenkapital – mehr als beim Hauptwohnsitz (20 Prozent). Die restlichen maximal 67 Prozent (Hauptwohnsitz 80 Prozent) finanziert die Bank via Hypothek.

Kann ich Vorsorgegelder nutzen?

Nein. Gelder aus der 2. Säule (Pensionskasse) und der Säule 3a können Sie nur für selbst genutztes Wohneigentum einsetzen. Eine Ferienwohnung gilt nicht als selbst genutztes Wohneigentum im Sinne der Vorsorgegesetzgebung – selbst wenn Sie sie regelmässig nutzen.

Amortisation

Sowohl beim Ferienobjekt als auch beim Hauptwohnsitz muss nicht die ganze Hypothek amortisiert (zurückbezahlt) werden. Innert max. 15 Jahren ist beim Ferienhaus jener Teil der Belehnung zurückzuzahlen, der über 60 Prozent liegt; beim Hauptwohnsitz ist es der Teil über 67 Prozent.

Hypothekarzinsen

Die Hypothekarzinsen für Ferienwohnungen liegen in der Regel leicht über denjenigen für selbst genutztes Wohneigentum. Bei der Migros Bank beträgt der Aufschlag 0,25 Prozent, unabhängig von Bonität, Belehnungsgrad und Standort.

Tragbarkeit und laufende Kosten

Auch wenn Sie das Eigenkapital aufbringen können – die Bank prüft genau, ob Sie sich die Ferienwohnung längerfristig leisten können. Dabei greift die sogenannte 33%-Regel: Die gesamten Wohnkosten (Hypothekarzinsen, Amortisationen, Nebenkosten) dürfen maximal einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen.

Viele Käufer/-innen unterschätzen dabei die Nebenkosten einer Ferienwohnung. Anders als beim Hauptwohnsitz fallen diese auch dann an, wenn Sie die Wohnung nur wenige Wochen im Jahr nutzen:

• Unterhaltskosten: Heizung, Strom und Wasser laufen oft das ganze Jahr, auch wenn die Wohnung leer steht.
• Renovationen: Besonders bei älteren Objekten stehen früher oder später grössere Sanierungen an – etwa der Fassade, des Dachs oder der Heizung. Diese Arbeiten können schnell mehrere 10‘000 Franken kosten.
• Stockwerkeigentum: Bei gemeinschaftlichen Teilen des Hauses (Treppenhaus, Lift, Aussenfassade) müssen Sie sich mit den anderen Eigentümer/-innen einigen. Oft fallen zusätzliche Kosten an, die Sie im Voraus nicht exakt kalkulieren können. Stockwerkeigentümergemeinschaften engagieren zudem in der Regel eine Treuhandgesellschaft für die Verwaltung, was weitere Kosten bewirkt.
• Vermietung: Planen Sie, die Ferienwohnung zu vermieten, entstehen weitere Kosten für Verwaltung, Reinigung und Instandhaltung.

Hürde Standortwahl

• Der Standort Ihrer Ferienwohnung spielt eine zentrale Rolle – nicht nur für Ihren persönlichen Genuss, sondern auch für die Finanzierbarkeit und die Wiederverkäuflichkeit. Seit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative im Jahr 2012 gelten in vielen Schweizer Feriengemeinden strenge Regeln: Maximal 20 Prozent der Wohnimmobilien dürfen Zweitwohnungen sein. In Gemeinden, die diese Quote bereits überschritten haben, werden keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt.
• Das bedeutet: In beliebten Ferienorten wie z.B. Verbier, Zermatt oder St. Moritz ist das Angebot an Zweitwohnungen stark eingeschränkt. Die Preise sind entsprechend hoch, und die Auswahl ist begrenzt. Zudem können Sie in solchen Gemeinden oft nur bestehende Zweitwohnungen kaufen – Neubauten sind in vielen Fällen nicht mehr als Zweitwohnungen bewilligungsfähig.
• Prüfen Sie daher vor dem Kauf: Ist die Wohnung als Zweitwohnung bewilligt? Gibt es Einschränkungen bei der Vermietung? Welche Auflagen gelten am Standort? Diese Informationen erhalten Sie bei der Gemeinde oder beim Notar.

Steuerliche Auswirkungen beachten

• Eine Ferienwohnung hat steuerliche Konsequenzen – und zwar sowohl auf Ihre Einkommens- als auch auf Ihre Vermögenssteuern. Immobilien sind dort steuerbar, wo sie sich befinden. Das bedeutet: Die Ferienliegenschaft muss in der Steuererklärung am Standort der Immobilie deklariert werden – selbst wenn sie im Ausland liegt.
• Wichtig: Sie müssen zwei Steuererklärungen ausfüllen – eine am Wohnort und eine am Standort der Ferienwohnung. Der Steuerwert des Hauses zählt zum Vermögen, der Eigenmietwert bzw. die Mieteinnahmen (abzüglich Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen) zum Einkommen.

Eigenmietwert – und seine baldige Abschaffung

• Eigenmietwert: Nutzen Sie die Ferienwohnung selbst, müssen Sie derzeit noch einen sogenannten Eigenmietwert versteuern. Der Eigenmietwert ist der fiktive Mietertrag, den Sie erzielen könnten, wenn Sie die Wohnung vermieten würden. Er wird von der Steuerverwaltung des Kantons festgelegt, in dem die Ferienwohnung liegt, und zu Ihrem steuerbaren Einkommen hinzugerechnet.
• Abzüge: Im Gegenzug können Sie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten steuerlich abziehen. Sind diese Kosten höher als der Eigenmietwert, reduziert sich Ihr steuerbares Einkommen. Bei teuren Renovationen oder hohen Hypothekarzinsen kann sich das durchaus lohnen.
• Abschaffung des Eigenmietwerts: Der Eigenmietwert wird künftig abgeschafft – voraussichtlich per Anfang 2028. Bis dahin gelten jedoch die bisherigen Regelungen. Nach der Abschaffung entfällt die Besteuerung des Eigenmietwerts für Ferienwohnungen. Im Gegenzug werden die steuerlichen Abzüge für Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten eingeschränkt. Die genauen Details sind noch nicht in allen Kantonen ausgearbeitet. Das heisst: Den Kantonen steht es frei, für die wegfallenden Steuereinnahmen aus dem Eigenmietwert eine neue Objektsteuer für Zweitwohnungen einzuführen. Es kann also sein, dass Sie auch weiterhin mit Ihrem Zweitwohnsitz nicht nur der normalen Vermögenssteuer, sondern einer zusätzlichen Steuer unterliegen. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Steuerverwaltung über den aktuellen Stand.

Vermietung

• Vermieten Sie die Ferienwohnung, entfällt der Eigenmietwert. Stattdessen müssen Sie die Mieteinnahmen als Einkommen versteuern. Auch hier können Sie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abziehen. Zusätzlich sind auch Verwaltungskosten, Versicherungsprämien und Renovationskosten steuerlich absetzbar.
• Achtung bei teilweiser Vermietung: Nutzen Sie die Ferienwohnung teilweise selbst und vermieten sie teilweise, wird ein anteiliger Eigenmietwert berechnet. Die Steuerverwaltung berücksichtigt, wie viele Wochen Sie die Wohnung selbst nutzen und wie viele Wochen sie vermietet ist.

Wie finde ich die passende Hypothek für eine Ferienwohnung?

Die Wahl der richtigen Hypothek hängt von mehreren Faktoren ab: Ihrer Risikobereitschaft, Ihrer finanziellen Situation und Ihren Plänen mit der Ferienwohnung. Grundsätzlich stehen Ihnen die gleichen Hypothekarmodelle zur Verfügung wie beim Hauptwohnsitz – mit einigen Besonderheiten.

Festhypothek

Bei einer Festhypothek vereinbaren Sie einen festen Zinssatz über eine bestimmte Laufzeit (in der Regel 2 bis 10 Jahre). Das bietet Ihnen Planungssicherheit: Sie wissen genau, wie viel Sie monatlich zahlen, und sind gegen Zinserhöhungen geschützt. Allerdings sind Sie auch weniger flexibel – bei einem vorzeitigen Verkauf der Ferienwohnung können hohe Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.
Tipp: Da Ferienwohnungen oft schneller verkauft werden als der Hauptwohnsitz, sollten Sie die Laufzeit der Festhypothek gut durchdenken. Planen Sie, die Wohnung längerfristig zu behalten? Dann kann eine längere Laufzeit sinnvoll sein. Sind Sie unsicher, wählen Sie lieber eine kürzere Laufzeit oder einen Hypothekenmix.

SARON-Hypothek

Die SARON-Hypothek ist eine Geldmarkthypothek mit unbefristeter Laufzeit. Der Zinssatz passt sich quartalsweise an die aktuellen Marktzinsen an. Das macht Sie flexibel: Sie können die Hypothek jederzeit mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten auflösen oder in eine Festhypothek umwandeln – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Tipp: Bei steigenden Zinsen kann die SARON-Hypothek teuer werden. Wenn Sie sich für dieses Modell entscheiden, sollten Sie finanzielle Reserven haben, um Zinserhöhungen verkraften zu können. Alternativ können Sie einen Teil der Hypothek als Festhypothek abschliessen und so einen Mittelweg zwischen Sicherheit und Flexibilität finden.

Hypothekenmix

Viele Käufer/-innen entscheiden sich für einen Hypothekenmix: Ein Teil der Hypothek wird als Festhypothek mit langer Laufzeit abgeschlossen (für Sicherheit), der andere Teil als SARON-Hypothek oder Festhypothek mit kurzer Laufzeit (für Flexibilität). So kombinieren Sie die Vorteile beider Modelle und reduzieren das Zinsrisiko.

Fazit

Die Finanzierung einer Ferienwohnung ist anspruchsvoll – aber machbar, wenn Sie gut vorbereitet sind. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

• Planen Sie mit mindestens 33 Prozent Eigenkapital und rechnen Sie realistisch, ob Sie sich die laufenden Kosten leisten können.
• Berücksichtigen Sie alle Kosten: Nicht nur Zinsen und Amortisation, sondern auch Unterhalts-, Neben- und Renovationskosten.
• Prüfen Sie den Standort genau: Die Zweitwohnungsinitiative schränkt das Angebot in vielen Feriengemeinden stark ein.
• Klären Sie die steuerlichen Auswirkungen: Eigenmietwert, Hypothekarzinsabzug und Vermögenssteuern können Ihre Gesamtbelastung erheblich beeinflussen.
• Wählen Sie die Hypothek mit Bedacht: Ein Hypothekenmix aus Festhypothek und SARON-Hypothek bietet oft das beste Verhältnis zwischen Sicherheit und Flexibilität.
• Seien Sie realistisch bei der Vermietung: Eine Ferienwohnung rechnet sich selten als reine Kapitalanlage. Kaufen Sie nur, wenn Sie die Wohnung auch selbst geniessen möchten.

Eine Ferienwohnung ist mehr als eine Investition – sie ist ein Stück Lebensqualität. Mit der richtigen Planung und Finanzierung steht Ihrem Traum vom eigenen Feriendomizil nichts im Weg.