Ferienwohnung finanzieren: Eigenkapital, Hypothek & Hürden

Die Mieteinnahmen hängen stark vom Standort, der Ausstattung und der Saison ab. In beliebten Skiorten erzielen Sie im Winter hohe Einnahmen, im Sommer bleibt die Wohnung oft leer. In Seenähe ist es umgekehrt. Zudem müssen Sie bedenken: Die attraktivsten Wochen – Weihnachten, Neujahr, Schulferien – möchten Sie vermutlich selbst nutzen. Diese Zeiten fallen dann für die Vermietung weg.
Realistische Auslastung: Eine gute Auslastung liegt bei 15–20 Wochen pro Jahr. Bei einem Wochenmietpreis von 1500 Franken ergibt das Einnahmen von rund 22'500 bis 30'000 Franken pro Jahr. Davon gehen jedoch noch Kosten ab.

Die Vermietung einer Ferienwohnung verursacht laufende Kosten:

• Verwaltung: Ein professioneller Vermietungsservice kostet etwa 20–30 Prozent der Mieteinnahmen.
• Reinigung: Nach jedem Gast muss die Wohnung gereinigt werden. Rechnen Sie mit 100–200 Franken pro Wechsel.
• Reparaturen: Vermietete Objekte verschleissen schneller. Küche, Bad und Möbel müssen häufiger erneuert werden.
• Versicherung: Für vermietete Ferienwohnungen benötigen Sie eine erweiterte Versicherung.

Nehmen wir als Fallbeispiel Hans Muster. Er leistete sich in Lenk im Berner Simmental eine hübsche Ferienwohnung mit einem Verkehrswert von 650’000 Franken, die er teilweise vermietet:

Jährliche Einnahmen in Franken (1)
10 Wochen Vermietung Winter (2): 15'275
6 Wochen Vermietung Sommer: 5320
Total Einnahmen: 20'595

Jährliche Ausgaben in Franken (3)
Hypothekarzinsen (1,5 Prozent bei 50 Prozent Belehnung): 4875
Betrieb und Verwaltungskosten der Stockwerkeigentümergemeinschaft (4): 4645
Steuern Kanton und Gemeinde: 2800
Diverses (Strom, Telecom, Versicherungen, Abgabe Tourismus): 3124
Abschreibungen (Möbel, Malerarbeiten, Geräte): 3650
Total Ausgaben: 19'094

Jährlicher Ertragsüberschuss: 1501

Bemerkungen: Es handelt sich um eine Musterrechnung zur Illustration. Je nach den getroffenen Annahmen wird das Resultat stark variieren. Die Ertragsmöglichkeiten in einer entlegenen Berggemeinde sind natürlich wesentlich schlechter als etwa in Davos während des Ansturms anlässlich des Weltwirtschaftsforums WEF
(1) Ohne Anrechnung des Eigengebrauchs (bzw. ohne eingesparte Hotelkosten)
(2) Der Eigentümer ist bereit, die Wohnung während den beliebtesten Wochen im Jahr (Weihnachten, Neujahr, Januar/Februar) Dritten zur Verfügung zu stellen
(3) Ohne entgangene Erträge aus dem Eigenkapital von 325 000 Franken, das alternativ angelegt werden könnte.
(4) Ohne Berücksichtigung der Kosten für Vermietungsplattform, für Gästebetreuung (Organisation von Schlüsselübergabe, von Reparaturen usw.), für Reinigung usw.

Einschätzung: Übers ganze Jahr erzielt Hans Muster Mieterträge von rund 20’000 Franken. Dem stehen allerdings diverse Kosten gegenüber:

• Hypothek: Im Fallbeispiel gehen wir davon aus, dass die Hälfte der Investition über eine Hypothek finanziert wird.
• Verwaltung: Der Eigentümer hat seinen Kostenanteil für die Stockwerkeigentümergemeinschaft zu leisten (Verwaltung, Nebenkosten, Einlagen in den Erneuerungsfonds).
• Vermietungsplattform: Das Ausschreiben des Ferienobjekts über Online-Plattformen bringt zwar mehr Gäste, ist aber auch mit Vermittlungskosten verbunden.
• Gästebetreuung/Reinigung: Hans Muster wohnt im Unterland. Das heisst: Für die Organisation der Wohnungsübergaben, der Reparaturen, Reinigung u.ä. fallen zusätzliche Kosten an.
• Abschreibungen: Die Wohnung ist möbliert und frisch gestrichen. Durch den laufenden Gebrauch sind gewisse Abschreibungen und je nachdem die Altersentwertung zu berücksichtigen.
• Steuern: In der Regel fallen im Standortkanton der Wohnung Steuern an – die Besteuerung der Mieteinnahmen als Einkommen und der anteilmässige Eigenmietwert. Beispiel: Bewohnt der Eigentümer die Wohnung während drei Monaten selbst, muss er für diese Zeit den Eigenmietwert versteuern. Für die restlichen Monate ist massgeblich, ob und in welchem Umfang Mieterträge anfallen.

Resultat:

• Die Kosten für ein Ferienobjekt und der Aufwand für seine Vermietung sind nicht zu unterschätzen. Wer sie scheut, partizipiert einfacher über Immobilienfonds und -aktien am Immobilienmarkt. Wenn das Ferienobjekt aber gewisse Voraussetzungen erfüllt, kann sich der Besitz bezahlt machen: Wie die Tabelle zeigt, ist bei häufiger Vermietung ein leichtes Plus realistisch.
• Für eine vollständige Rechnung muss umgekehrt auch der Eigengebrauch berücksichtigt werden. Immerhin spart der Eigentümer einer solchen Immobilie meist etliche 1000 Franken pro Jahr, da ja für ihn keine Hotel- oder sonstige Kosten für die Unterkunft anfallen. Je mehr Zeit man am gleichen Ferienort verbringt, desto eher kann sich der Kauf einer Ferienwohnung zumindest unter dem Gesichtspunkt der Eigennutzung lohnen.