Amortisation der Hypothek: Alles Wichtige zusammengefasst
Eine Hypothek amortisieren bedeutet: Sie zahlen Ihre Schulden schrittweise zurück. Dabei haben Sie zwei Wege: direkt über regelmässige Rückzahlungen oder indirekt über Ihre Altersvorsorge. Welche Variante besser zu Ihnen passt? Das hängt von Ihrer finanziellen Situation und Ihren Zielen ab. Erfahren Sie hier, wie beide Modelle funktionieren, wann sich eine freiwillige Amortisation lohnt und warum zu viel Amortisation Sie im Alter einschränken kann.
Zusammenfassung
– Amortisation einfach erklärt: Wenn Sie Ihre Hypothek amortisieren, zahlen Sie sie schrittweise zurück – entweder direkt über regelmässige Rückzahlungen oder indirekt über Ihre Altersvorsorge (Säule 3a). Die Amortisation der 1. Hypothek ist freiwillig. Die 2. Hypothek müssen Sie innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung zurückzahlen.
– Direkt amortisieren: Sie senken Ihre Schulden kontinuierlich und damit Ihre Zinskosten. Aktuell sinken dadurch auch Ihre Steuerabzüge. Ab voraussichtlich 2028 sind Hypothekarzinsen ohnehin nicht mehr abzugsfähig – die direkte Amortisation wird dann steuerlich neutraler.
– Indirekt amortisieren: Sie zahlen in die Säule 3a ein und verpfänden dieses Guthaben der Bank. Die Hypothekarschuld bleibt zunächst gleich. Aktuell profitieren Sie vom doppelten Steuerabzug (Säule 3a und Hypothekarzinsen). Ab voraussichtlich 2028 entfällt der Abzug für Hypothekarzinsen – nur die Säule 3a bleibt steuerlich absetzbar.
– Was passt zu mir? Das hängt von Ihrer finanziellen Situation, Ihren Zielen und Ihrem Alter ab. Aktuell ist die indirekte Amortisation oft steuerlich vorteilhafter. Nach der Steuerreform ab 2028 kann auch eine Kombination oder die direkte Amortisation sinnvoll sein. Wichtig: Die Säule 3a bleibt in beiden Fällen steuerlich attraktiv.
– Gut zu wissen: Zu viel amortisieren kann langfristig die finanzielle Flexibilität einschränken. Wenn Sie einen grossen Teil Ihres Vermögens in die Hypothekenrückzahlung investieren, steht Ihnen später möglicherweise weniger Kapital für unerwartete Ausgaben zur Verfügung – etwa für grössere Renovationen. Zudem kann die langfristige Rendite einer diversifizierten Geldanlage höher sein als die Zinseinsparung durch Amortisation. Eine Hypothek wieder aufzustocken ist schwierig und nicht garantiert. Planen Sie deshalb mit Weitblick und behalten Sie Liquiditätsreserven.
| Kriterium | Direkte Amortisation | Indirekte Amortisation | |
|---|---|---|---|
Funktionsweise |
Regelmässige Rückzahlungen direkt an die Bank |
Einzahlungen in Säule 3a, Guthaben verpfändet |
|
Hypothekarschuld |
Sinkt kontinuierlich |
Bleibt zunächst gleich hoch |
|
Zinskosten |
Sinken mit der Zeit |
Bleiben konstant |
|
Steuervorteile (bis ~2027) |
Weniger – sinkende Hypothekarzinsen bedeuten weniger Abzüge |
Mehr – doppelter Vorteil durch Säule 3a und konstante Hypothekarzinsen |
|
Steuervorteile (ab ~2028) |
Kein steuerlicher Nachteil mehr |
Nur noch Säule-3a-Abzug, Hypothekarzinsen nicht mehr abzugsfähig |
|
Altersvorsorge |
Keine direkte Verbindung |
Aufbau von Vorsorgekapital in Säule 3a |
|
Flexibilität |
Geld ist in der Immobilie gebunden |
Mehr Liquidität durch 3a-Guthaben (mit Einschränkungen) |
|
Psychologischer Aspekt |
Schulden werden sichtbar kleiner |
Schulden bleiben zunächst gleich hoch |
|
Für wen geeignet? |
Menschen, die Schuldenfreiheit schätzen und Zinskosten senken wollen |
Menschen, die Altersvorsorge und Amortisation kombinieren und steuerlich optimieren möchten |
Häufige Fragen
Bis wann muss ich meine 2. Hypothek amortisieren?
Sie müssen die 2. Hypothek innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung zurückzahlen – je nachdem, was früher eintritt. Kaufen Sie mit 50 Jahren, haben Sie 15 Jahre Zeit. Kaufen Sie mit 55 Jahren, nur noch 10 Jahre bis zur Pension. Die kürzere Frist gilt immer.
Verliere ich Steuervorteile bei direkter Amortisation?
Nein. Sie können auch bei direkter Amortisation weiterhin in die Säule 3a einzahlen und diese Beiträge steuerlich abziehen. Der Unterschied: Bei direkter Amortisation sinken Ihre Hypothekarzinsen – aktuell bedeutet das weniger Steuerabzüge. Ab voraussichtlich 2028 sind Hypothekarzinsen ohnehin nicht mehr abzugsfähig.
Wie funktioniert die Verpfändung der Säule 3a?
Bei der indirekten Amortisation verpfänden Sie Ihr Säule-3a-Guthaben der Bank als Sicherheit. Das Geld gehört weiterhin Ihnen und kann Rendite erwirtschaften. Die Verpfändung wird im Grundbuch eingetragen und kann auch bereits beim Immobilienkauf erfolgen, um die Tragbarkeit zu verbessern.
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