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Amortissement – vos possibilités et vos avantages

Réaliser des économies en remboursant votre prêt hypothécaire, tout en restant flexible

Le remboursement échelonné de votre hypothèque, ou «amortissement», peut se faire de différentes manières. Nous vous présentons d’abord les amortissements que vous pouvez effectuer volontairement et le montant des amortissements obligatoires. Dans un deuxième temps, vous apprendrez comment réaliser un maximum d’économies grâce à l’amortissement indirect, tout en restant flexible.

Amortissement – les fondamentaux

Ne remboursez que 13 pour-cent de la valeur de l’habitation

La Banque Migros finance durablement jusqu’à 67 pour-cent de votre maison. Un financement plus important (80 pour-cent au maximum) est également tout à fait possible. Dans ce cas cependant, vous devez en tant qu’emprunteur diminuer le montant de votre hypothèque à 67 pour-cent dans un délai de 15 ans, mais avant d’avoir atteint l’âge de la retraite. Vous devez donc amortir votre hypothèque à concurrence de 13 pour-cent maximum de la valeur de l’habitation (amortissement obligatoire).

Remboursez annuellement seulement 1,083 pour-cent de l’hypothèque

Pour une habitation d’une valeur de
CHF 700 000, la Banque Migros finance jusqu’à CHF 560 000, soit 80 pour-cent. En tant qu’emprunteur de 40 ans, vous devez rembourser au total CHF 91 000 sur 15 ans, ce qui correspond à un montant de CHF 6067 par an (CHF 91 000/15 ans ou CHF 560 000 x 1,083 pour-cent). La Banque Migros finance la majeure partie de l’habitation (67 pour-cent).

Réduisez en outre le montant du prêt hypothécaire

En tant qu’emprunteur, vous vous entendez avec la Banque Migros sur le montant de l’amortissement dans les documents contractuels. Vous pouvez bien évidemment choisir un montant supérieur à celui de l’amortissement obligatoire si vous le souhaitez. Cependant, n’oubliez pas que la somme de remboursement convenue sera échue chaque année dès ce moment. Ne chargez pas inutilement le budget de votre ménage.

Réalisez des économies

Grâce aux amortissements supplémentaires présentés ci-dessous, vous pouvez diminuer durablement vos frais d’intérêts ou économiser des impôts :

  • Vous effectuez des versements supplémentaires sur un compte de prévoyance (amortissement indirect).
  • En accord avec votre conseiller clientèle, vous effectuez un remboursement unique d’un montant plus important (possible dans le cas de l’hypothèque à taux variable).
  • Vous résiliez l’hypothèque à taux variable et versez le montant souhaité à l’échéance du délai de résiliation.
  • Vous prolongez un prêt hypothécaire à taux fixe arrivé à son terme ou un prêt hypothécaire Libor en partie seulement.

Amortissement indirect – les avantages

L’amortissement indirect permet de réduire la charge fiscale

Un amortissement plus élevé vous permet certes de diminuer votre charge d’intérêts, mais il diminue par la même occasion le montant des déductions fiscales. L’amortissement indirect représente une alternative intéressante. Dans ce cas, vous versez le remboursement convenu sur un compte de prévoyance nanti (pilier 3a). L’avoir du compte de prévoyance sera utilisé par la suite pour amortir l’hypothèque.

Des frais totaux moins élevés avec l’amortissement indirect

S’il est vrai que les frais d’intérêts liés à un amortissement indirect de votre hypothèque sont plus élevés que dans le cas d’un amortissement direct, et que les fonds de prévoyance sont imposables lors de leur versement, ce détour en vaut néanmoins la peine. En effet, les déductions fiscales plus élevées vous permettent de réaliser des économies significatives, alors que les produits des intérêts issus du compte de prévoyance apportent encore un autre avantage financier.

Avantageux, même en cas d’intérêts faibles

L’exemple suivant vous présente les avantages de l’amortissement indirect. Le propriétaire d’un logement conserve une certaine flexibilité: il peut effectuer des versements annuels sur le compte de prévoyance à concurrence du montant maximal légal, de manière à optimiser sa situation financière.

Amortissement indirect via un compte de prévoyance

L’exemple suivant présente l’avantage de l’amortissement indirect sur 15 ans pour un particulier de 40 ans, marié, domicilié à Zurich, et dont le revenu imposable se monte à CHF 100 000.

 
Amortissement direct
 

Amortissement indirect via
un compte de prévoyance

 
Montant amorti CHF 91 000 CHF 91 000
Intérêts débiteurs (2,00%) CHF 14 105 CHF 27 300
Avantage fiscal lié à la déduction des intérêts débiteurs CHF -3188 CHF -6170
Crédit d’intérêts pilier 3a (1,25%)   CHF -8410
Avantage fiscal lié à la déduction du pilier 3a (taux d’imposition marginal 22,60%)   CHF -20 566
Impôt sur le paiement en capital pilier 3a (4,77%)   CHF 4742
Coûts totaux CHF 101 917 CHF 87 896
Avantage de l’amortissement indirect sur
15 ans
  CHF 14 022

Votre taux d’imposition individuel
Votre taux d’imposition dépend de votre revenu imposable. Informez-vous auprès de votre commune de domicile sur votre taux d’imposition marginal et sur l’impôt sur le paiement du capital pour les fonds de prévoyance.

Amortissement – les astuces

Conserver sa flexibilité

Avec l’amortissement direct, vous diminuez votre hypothèque, mais vous ne disposez plus de votre limite de crédit initiale. Dans le cas de l’amortissement indirect via un compte de prévoyance, vous ne réduisez pas le montant du crédit, mais l’avoir est bloqué sur le compte de prévoyance. Avec une limite hypo, vous restez flexible en tant que propriétaire d’un logement: des amortissements supplémentaires sont possibles à tout moment, et vous pouvez à nouveau recourir à la limite de crédit initiale totale.

Investir le capital disponible

Supposons que vous disposiez de capital disponible. Quelle est l’approche la plus avantageuse? Investir ce capital dans un amortissement supplémentaire ou dans d’autres formes de placement? Si vous vous intéressez à de nouvelles opportunités de rendement et de croissance sur le marché des capitaux, l’amortissement de l’hypothèque ne constitue pas une véritable alternative pour vous.

Economiser le capital disponible

Investir le capital disponible sur un compte de prévoyance (pilier 3a) est intéressant. En effet, le compte de prévoyance présente des avantages fiscaux et est mieux rémunéré qu’un compte d’épargne. Cependant, il est également soumis à une limite maximale annuelle. Que faire alors d’un capital disponible? L’exemple suivant vous montre que l’amortissement direct est de toute évidence préférable dans ce cas. Financièrement, l’amortissement indirect via un compte d’épargne-placement n’est pas intéressant – et ne le devient pas non plus en cas de hausse des taux.

Amortissement indirect via un compte d’épargne-placement

L’exemple suivant présente les frais liés à l’amortissement indirect via un compte d’épargne-placement sur 15 ans, pour un particulier de 40 ans, marié, domicilié à Zurich, et dont le revenu imposable se monte à CHF 100 000.

 
Amortissement direct
 

Amortissement indirect via
un compte d’épargne-placement

 
Montant amorti CHF 91 000 CHF 91 000
Intérêts débiteurs (2,00%) CHF 14 105 CHF 27 300
Avantage fiscal lié à la déduction des intérêts débiteurs CHF -3188 CHF -6170
Crédit d’intérêts compte d’épargne-placement (0,30%)   CHF -1452
Charge fiscale crédit d’intérêts compte d’épargne-placement   CHF 328
Coûts totaux CHF 101 917 CHF 111 006
Coûts de l’amortissement indirect sur 15 ans   CHF 9089

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